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2019.11.24 【査定は買主目線で算出しましょう!】

査定価格に影響する条件は何でしょうか? たとえば、マンションであれば、 ・眺望 ・方角 ・駅からの距離 ・マンションの「グレード」 ・築年数 ・

時点修正(過去の取引や新築価格からどの程度経過しているか)など 一戸建てになると、それに、 ・道路の広さや種類 ・土地の形 などが影響しますが、

他にもたくさんの項目があります。 査定方法については、公益財団法人不動産流通推進センターが提供する

「既存住宅価格査定 マニュアル」が一般的に広く使われています。 査定対象となる不動産の各要素について、それぞれをポイント化し、

その不動産のセールス ポイントとウィークポイント点数色で浮彫りにしていきます。 結果、最終的に算出された点数をもとに査定をしていくのです。

不動産会社も大きい会社になればなるほど、細分化して点数をつける査定を好む傾向にあ ります。

扱う物件数も多いため、ある程度システム化し社内基準を設けたほうが、効率がいいからで す。

査定をする人が価格の根拠を説明しやすいというのも理由の 1 つです。

このような定量的(数字を元に理論的に説明)な方法も大事ですが、それに加えてもう一つ重 視すべきことがあります。

それは、「いま、市場で競合となる他の売り出し中の物件が、どのくらいあるのか?」という ことです。

定量的な査定アプローチは、査定対象物件の価値を理論的に把握することに役立ちます。 しかし、買い手の目線や気持ちから現場を考えると、

「理論」よりも大切なことがあると思 っています。 同じマンションや、近隣エリアで、安く売り出されている物件がある場合などは、理論的に 正しい査定価格で売り出したとしても、

高く見えてしまいます。 逆に、売り出し物件が少ないエリア、マンションであれば、少々高めの設定で売り出しても、 際立った高値感が出にくいのです。 このように、

「他物件との比較において、買い手からどう見えるか?」という観点が、不動産 売買を行う上で一番重要なポイントとなります。 査定価格は不動産鑑定価格ではありません。

皆さんが依頼する査定の目的は、取引が成立するであろう価格がいくらぐらいなのかを知 ることだからです。

買う人が定量的な項目から理論的に買う価格を決めているケースは少ないのです。

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