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お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2019.09.16 「査定の算出方法」

不動産の査定価格を出す方法には、次の 3 つがあります。

①「原価法」・・建て直した場合の費用を算出する 「原価法」はまず、対象となる不動産を土地の取得も含めて、もう一度建てるといくらかか るかという考え方で価格(再調達原価)を算出します。

その価格から、建築後の経過年数に応じた価値の低下分を差し引いて(減価修正)、現在の 価格を割り出します。

また、建物の価値は築年数が経つにつれて減少しますが、リフォームによって価値は上がり ます。

こうした点も考慮して、現在の不動産の価格を算出するのが「原価法」です。

しかし、現状では、中古住宅の建物価格は、ひとつひとつの住宅の価値に合わせて算出され るのではなく、築 10 年なら新築の半分、築 20 年を超えると価値はゼロなどというように、 おおまかに割り引いて算出されています。

②「収益還元法」・・賃料をベースに割り出す 不動産を個人や企業に貸すと賃料を受け取ります。 その賃料から不動産の価格を割り出すのが「収益還元法」です。 単純な数字に置き換えてみてみましょう。

たとえば、家賃月額 10 万円で賃貸に出すことができる不動産の場合、5 パーセントの投資 利回りを求めたいのなら、価格は 2400 万円(10 万円×12 カ月÷5 パーセント)となりま す。

実際には、住宅の維持費や売却した場合の価値を差し引いて考えなければなりませんが、考 え方のベースは賃料です。 主に投資用の住宅の妥当な価格を算出するときに使われる方法です。

③「取引事例比較法」・・周辺相場から算出する 中古住宅の売買で、実際に多く取り入れられているのが「取引事例比較法」です。

住宅価格の査定を依頼すると、不動産会社に築年数や建物の状態なども加味しますが、必ず 参考にするのが売主さんの住宅と似た条件の物件の成約価格です。

つまり、不動産会社は取引事例を調査し、最終的な査定価格を割り出します。 一般の方は、住むための物件(自宅)を売るときに査定を依頼します。

この場合、「近隣の不動産などの取引相場や売り出し事例から算出された価格と比較」する、 取引事例比較法を利用します。

本メールをお送りしている大半の方々が、「自宅のご売却」です。 その為、中古不動産で最もポピュラーな査定方法の「取引事例比較法」を、次回はお話しし ていきたいと思います。

2019.09.06 相場は相対的に売却は「個別」に考える!

前回お伝えした通り、相場はあてになりません。 そもそも誰が、物件の売り出し価格を決めているのでしょうか?

プロが価格を決めているのでしょうか? 答えは「ノー」です。 価格を決めるのに資格はいりません。

周囲の物件、最近の取引実績などの傾向から、大体の価格設定なら誰でもできます。 よほど戦略的な理由がある場合を除いて、売り出し価格はそれほど重要視されていない。

言い換えれば、プロの判断がなされているわけではありません。 仮に、「北海道に 1000 坪で 100 万円の原野」があるとしましょう。

不便な場所だけど、誰が考えても安い。 買うか、買わないか? この土地の価格が、周辺では相場通りだとしましょう。

もし余裕があって、夢を感じたら「買いたい」と思う人もいるでしょう。 土地は、相場通りでも買い手一人一人で価値観が変わります。

大勢の平均値、つまり相場的な考えで判断すれば、「持っていても行く機会は少ない」「固定 資産税等の経費もかかる」・・・ だから買わないという判断が一般的でしょう。

だから価格の相場も安くなるのです。 ところが、「その土地には金脈が眠っているのではないか?」と資金に余裕のある投資家が嗅 ぎつけたら、彼らはさっさと 100 万円で買うでしょう。

もし本当に金脈に出会えたら、100 万円が 100 億円に化けてしまいます。 ここで何を申し上げたいかというと、土地というのは、「所有するものでなく、使うものだ」 ということです。

使う人によってまったく価値が変わるものです。 その土地の価値を見いだせる人に出会えたら、相場より高い値段でも買ってもらえます。

これは極論ですが、相場を逆手にとって、高い利益を生み出す方法もあります。

それは、相場の安い、一般的(相場的)には魅力が低いと言われる土地を探して、これを磨 き上げて魅力を付加することです。 例えばそこにアパートを建てたとします。

優秀なデザイナーに依頼して、内装も外装もオリジナリティーあふれるデザインを施し、若 い感覚の人たちに「住みたい!」と感じてもらえる家を造ります。

そうすれば、入居希望者はすぐに見つかるうえに、周辺のアパートより少し高い家賃設定を しても「決して高くない」と感じてもらえます。

そう感じるお客さんと出会えればよいのです。 売買も同じです。 相場とは関係なく、その買主さんが「買いたい」と感じる魅力があり、それが伝えられれば 好条件で契約が成立するのです。

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