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お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2018.01.28 【タワーマンション課税強化で相続税対策が変わる!?】

タワーマンション(超高層マンション)は、ステータス性と眺望だけでなく、

高い節税効果を持つ物件としてもかなり注目されていました。

特に高層階は節税効果が高く、低層階に住む人には不満がある人も少なくありませんでした。

世の中はタワーマンションバブルで、あっちこっちでタワーマンションが建設されていました。

しかし、2016年末の税制改正により、相続税の評価額のルールが変更にあるという事態が到来!!

打って変わって高層階の相続税は高く、低層階は安くという方針が示されました。

この税制改定には、タワーマンションを利用した相続税の節税に歯止めをかける意味合いがあります。

タワーマンション(超高層マンション)の建設ラッシュに購入する人の増加。。。

これから建築されたタワーマンションはどうなるんでしょうか?

そしてタワーマンションを節税対策にと購入した人はどうしていくんでしょうか?

おそらくタワーマンションの購入で大きな節税が期待されているのは相続税です。

相続税は、相続した遺産にかかる税金の事ですが、預貯金などの現金と比べて、

不動産にかかる相続税は安く設定されています。

これは、相続税が払えなくて、住んでいる家を手放すような状況を回避するためです。

そのため、相続した不動産が1億円で取引されていたとしても、

3,000万円と評価することで、かかる相続税を少なくしています。

つまり、現金で1億円を残せば、その額に対して相続税がかかるのに対して、

1億円のタワーマンションを購入して子供に相続させれば、

3,000万円分の相続税しか納める必要がありません。

■相続税の比較例

1億円の現金×相続税率(30%)=3,000万円
1億円のマンション(評価額3,000万円)×相続税率(15%)=450万円

さらにタワーマンションでは、販売価格が高層階ほど高く、

逆に低層階は安くなる傾向がありました。

ところが、マンションの相続税の評価額は専有面積で計算されるため、

高層階でも低層階でも面積が同じであれば同一金額とみなされていました。

「販売価格は高層階の方が高いのに、相続税は低層階と同じ」ということが起こります。

つまり、相続後にマンションを売却することを考えると、高層階ほど有利と考えられていました。

例えば、ご両親が1億円で購入した物件を、ご子息が3,000万円の財産として相続し、

相続後に1億円で売却したとすると、現金のまま相続した場合よりも

納税額をかなり減らすことが可能だったんです。

■1億円の現金と不動産を相続した場合の比較

相続方法 実際に相続できる金額
1億円の現金を相続 1億円の現金-相続税額3,000万円=7,000万円
1億円のマンションを相続後に売却 1億円でマンションを売却-相続税額450万円=9,550万円

2016年12月の税制改正で、2017年4月1日以降に販売される新築のタワーマンションについては、

評価額が高層階は高く、下層階は安くなるように調整する方針が示されました。

そのため、これから新築タワーマンションを購入する場合、

高層階に住む人は、以前より相続税と毎年の固定資産税が高くなります。

一方で低層階に住む人は、相続税と固定資産税が安くなります。

結果として、従来よりもタワーマンションを使った節税の効果が薄れるわけです。

ただし、税制改正前に販売されたタワーマンションについては、

評価方法が従来のままで変更はありません。

中古のタワーマンションを購入した場合も、評価方法は以前と同じです。

税制改正により、タワーマンションの物件探しにも影響が出てくるでしょう。

節税だけを目的にタワーマンションを購入しようという人は、

改正前の物件の高層階をという人が増えることでしょう。

逆に低層階を購入する場合、改正前の物件は、以前の評価方法のままなので、

新築タワーマンションに比べて損をしてしまいす。

なので低層階でも良いという人は、古い物件は避けたほうがいいといえます。

新年を迎え、不動産の在り方は加速度的に変化しています。。。

天皇様も退位して元号が変わり、消費税も上がっていきこれから本当にどうなっていくのやら。

税金・相続の事と不動産の事でご相談のある方はお気軽にご連絡ください。

アローホームでは節税に関してはもちろん相続に関する事も不動産と合わせて

ご相談に乗らせていただきますので、ご興味のある方は担当:足立(あだち)まで

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