大阪の中古不動産買取・査定 高く早く売るならアローホーム
大阪の中古不動産買取・査定 高く早く売るならアローホーム
あなたのお悩み、お聞かせください
無料お問合せ 24時間受付中

お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2017.08.10 【家族信託という選択肢】アローホームで買取相談実施中

家族信託(かぞくしんたく):遺産を持つ方が自分の老後や介護等に
必要な資金の管理・給付を行う際、保有する不動産や預貯金などを
信頼できる家族に託し、管理・処分を任せる家族の為の財産管理のこと。
被相続人が家族や親族に遺産の管理を託すため、
高額な報酬は発生し無いのが特徴で、
資産家の方を対象にしたものではなく、
誰にでも気軽に利用できる仕組み

家族信託は、信託の仕組みを利用した家族への財産管理や承継のことを指しますが、

平成19年に施行された改正信託法で、高齢者の財産管理や遺産の承継に信託を

利用しやすくなった背景があり、

最近注目されている制度でもあります。

【家族信託の仕組み】
後見制度や遺言制度に代わる形や、後見制度や遺言書とあわせて信託を利用することで、

被相続人本人の希望に添った財産の管理や承継をすることが可能になっています。

とは言っても、まだまだ家族信託は弁護士にも浸透していない制度で、

一般家庭にも認知されているとは言い難いですが、高齢化が進む日本では、

家族信託は高齢者の財産管理や相続手続きの為に、

注目され始めるものになると言っても良いでしょう。

【家族信託は家族の希望に添った管理・承継するための枠組み】
信託の一般的なイメージは、信託銀行が行う年金信託や投資信託だと思いますが、

この場合は「受託者=信託銀行」となります。

信託を事業として行うのは、信託業法の免許・登録を受けた信託銀行、

信託会社しかできないことになっています。

しかし、信託会社(信託銀行)は、通常個人の自宅を信託財産として

受託したりはしないため、

家族信託のニーズに応えられないことが多くなってきました。

そこで、家族や親戚などの信頼できる知人に受託者になってもらおう

というのが基本的な仕組みになり、

「受託者=家族」になっています。

家族信託に登場する人物は「委託者」「受託者」「受益者」の3人です。

これに場合によっては「信託監督人」「受益者代理人」が加わりますが、

イメージとしては下記のような図になるかと思います。

家族信託が注目され始めた最も大きな理由は、

超高齢社会に見られる日本の長寿化による相続対策だけではなく、

病気のリスクにも備える必要が出てきたことによります。

1:認知症への備え

2015年に厚生労働省が発表した推計によれば、

2025年には認知症患者は約700万人に上り、

65歳以上の実に5人に1人が認知症という世の中になると言われています。

認知症や脳梗塞などで本人の判断能力が低下すると、

資産が凍結されてしまい相続対策も着手しにくくなります。

2:任意後見制度の利用に限界を感じるため

この認知症対策として任意後見制度の利用が盛んになっていきました。

任意後見制度は、被相続人が元気なうちに財産を管理する後見人を

選定しておく制度ですが、

実際に機能するのは判断能力が低下してからになります。

ただ、財産は裁判所の監督下に置かれ財産保全が求められますので、

現実的には活用しづらい面もあり、任意後見制度は実際には

あまり利用されないことが多くあります。

3:家族信託は財産の承継に安心感がもてる

家族信託の場合は、信託契約の時点で受託者による資産の管理と

運用が始まりますので、

資産の管理や運用状況を被相続人が見届けられるメリットがあります。

そのため、自分が元気な内に、資産が承継できるという安心感があるようです。

ただ、受託者には身上監護権がありませんので、

老人ホームなどの施設への入居の際は本人に代わって契約手続きができません、

その点、任意後見制度には身上監護権が認められていますので、

場合によっては任意後見制度との併用をしていくことも必要になるでしょう。

詳しい手順や、任意後見をすべきか否かの判断は、

少々難しい部分も多くありますので、もし迷われた場合は、

相続問題が得意な弁護士などの無料相談を活用いただくのが良いかと思います。

すでに家族信託のメリットのようなことを解説してきましたが、

ここで改めて家族信託のメリットになるもの、そしてデメリットになると

思われるものを確認しておきましょう。

1:後見制度に代わる柔軟な財産管理が実現できる

成年後見制度は、案外負担と制約が多く、毎年家庭裁判所への報告義務があったり、

資産(財産)の積極的な活用や生前贈与などの相続税対策が

しにくいといった負担があります。

成年後見人は本人の判断能力が衰えるまでは財産の管理はできませんが、

家族信託であれば判断能力があるうちから、

自分の希望する人に財産管理を任すことができますので、被相続人が元気なうちに、

資産の管理や処分を託すことが可能になります。

もし本人が判断能力を失った場合でも、本人の意向に沿った財産管理を

スムーズに実行できます。

2:親の財産管理が容易に行える

2つめのメリットとしては、高齢な親の財産管理が容易に行えるという点です。

例えばですが、父親が元気な間に財産の名義変更を行って長男に移しておきたい場合、

その財産を自分のために使って欲しいケースでは、父親が委託者兼受益者となり、

長男が受託者としておくことで老後の資産管理は安心して長男に任せられます。

これによるメリットは下記の5点です。

  1. 1:財産管理に必要な手続をその都度成年後見人の同意を取る必要がなくなり、信託の定めに従って財産管理が継続されて手間が減る。
  2. 2:贈与税を控除しながら長男に管理権を移せる
  3. 3: 状況に応じて最適な契約が可能
  4. 4:詐欺被害への対策ができる
  5. 5:財産管理を始めるまでの期間が少なくなる など

3:遺言書ではできないことが可能

3つ目は、遺言書の代わりとして使える効力を持っているという点です。

遺言書を遺そうと思った場合、遺言書の作成方法に厳格に従う必要があります。

この厳格さが遺言書作成をためらう面倒くささにつながっている可能性もあります。

家族信託であれば委託者と受託者との契約で行うので、

遺言書の方式に従う必要はなくなりますし、

自分の死後に発生した相続について財産を承継する者を

指定できないといったこともありません。

4:財産承継の順位づけが可能になる

遺産相続における増族順位の順番づけも可能になります。

一般的な相続対策には「生前贈与」や遺言書を利用したものがありますが、

生前贈与や「遺贈」をした財産に対しては、その次の相続人を指定できません。

一方、家族信託を利用すれば、最初に指定した受益者万が一亡くなってしまった場合でも、

次の受益者を誰にするなど指定できますので、痒いところにも

手が届くのが便利な部分といえます。

■事業継承の際に便利になる理由

株式の評価が高い段階で相続が発生した場合、相続税の支払いが大変になってきたり、

逆に株式の評価がほとんど無いに時期に株式の承継をするケースも考えられます。

しかし、旧経営者が元気で、これから引き続き会社の経営を行っていくのであれば、

この段階で株式の贈与や譲渡をするのは躊躇するでしょう。

相続人と意見の対立が生じれば解任されるリスクもあります。

株式の評価がゼロに近い時期に委託者と受託者を本人、

受益者を相続人という自己信託(家族信託の一部)を行うことで、

贈与税もかからず議決権も変わらず行使することができます。

事業承継をお考えの方は自己信託(家族信託)を行うことも

検討してみる必要があるでしょう。

5:家族信託には倒産隔離機能がある

家族信託には、将来自分や受託者が「信託財産に関係のない部分で

多額の債務を負ってしまった場合でも

信託財産は差押えられない」という倒産隔離機能がありますので、

将来万が一何かがあった場合に対する備えになります。

倒産隔離機能とは、信託の主な機能の一つで、信託財産が委託者の名義ではなく、受託者の名義となることで、委託者の倒産の影響を受けないことをいいます。 また、信託とは、委託者が受託者に財産権の移転などを行い、受託者に対して一定の目的に従って、財産の管理や処分などをさせることをいいます。
参考:倒産隔離機能とは|金融経済用語集 – iFinance

6:教育資金の一括贈与が1500万円まで可能になる

孫の教育資金を1500万円まで非課税で贈与できるという新制度が、

2013年の4月から始まったのをご存知でしょうか?

この制度を利用した信託商品が人気を集め、

地方銀行なども対応する預金商品を取り扱うようになりました。

ただ、信託銀行は手数料をもらって代わりにやって信託業務を行うため

「商事信託」とも呼ばれ、

金融庁に登録しなければ利用することができません。

一方、家族で同じ仕組みで行う家族信託を使うと、銀行に支払う手数料もなく、

あなたが孫ならいつでも自由にそのお金を使うことができます。

■注意すべきポイントもある

家族信託をした際のポイントは下記の3つです。

  1. 1:信託財産は金銭でも可能
  2. 2:受益者変更は時期が大切になる
  3. 3:信託財産の名義は受託者となる

例えば、

  • 財産管理を委託者:父親
  • 財産管理の受託者:長男
  • 利益をもらう受益者:父親

上記のように、父親が長男に信託した場合、財産の名義は長男に移りますが贈与にはならず、

父親は利益を得る為に今まで通り確定申告を行います。

この状態では信託する前と書面上は何かが変わったわけでは無いのですが、

この構図には大きなメリットが隠れています。

とここまでながながとお付き合いいただきありがとうございます。

ちなみに私もよく調べてみるまでは初めて耳にする言葉でした。

私が「家族信託」に興味を持ったきっかけは、お客様からご相談があったからです。

恥ずかしながら私もあまり知識がなかったので、税理士の先生に

教えて頂いたのですが、とても興味深い制度ですね。

これからも勉強していきますが、詳しい先生方がアローホームには

いますので、そこは安心してご相談下さい!!

■□■ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について

http://www.arrowhome.co.jp/

TEL:0800-888-6886 (通話料無料)

営業時間:9:00~19:00(定休日:水曜日)

〒545-0021 大阪市阿倍野区阪南町1-23-7

無料相談のお問い合わせはここをクリック


任意売却のご相談はここをクリック


相続関連のご相談はここをクリック

電話でじっくり相談してみたい方は 0800-888-6886 (9:00〜19:00)

facebook ページはこちらから

メール:info@arrowhome.co.jp

※お気軽にご相談下さい。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━  ■□■

2017.08.07 【5年後から住まいの在り方が変わる?路線価の明暗】郊外の不動産の買取もアローホームへ

先日、産経新聞に路線価の事が書いていたのでその事について

今回は少し書いてみたいと思います。

大阪国税局が7月3日に発表した平成29年分の近畿2府4県の路線価は、

標準宅地の平均変動率が前年に比べ0.4%増となり、2年連続で上昇した。

府県別では、京都が11.4%増、大阪が1.2%増。

外国人を対象に好調な観光業界や堅調な住宅需要が背景にあるとみられる。

他4県は、いずれもマイナスで、滋賀0.2%、兵庫0.3%、奈良0.4%、

和歌山1.6%。

横ばいか、下げ幅は縮小した。

近畿の最高路線価は、大阪市北区角田町(阪急百貨店前)の御堂筋で、

15.7%増の1,176万円。

34年連続となった。

京都は、商業施設が集中し、八坂神社などの観光地に近い

京都市下京区四条通寺町東入2丁目御旅町の四条通で、

20.6%増の392万円。

上昇率が最も高かったのは大阪市中央区心斎橋筋2丁目の心斎橋筋で、

36.0%増の968万円。

観光名所がある道頓堀や繁華街のミナミのエリアで、

国税局は「インバウンド(訪日外国人客)の需要などが影響したのではないか」

としています。

今の値上がりは投資マネーが日本で「遊んでいる」からではないでしょうか。

日本にはオリンピックという大きなイベントが控えています。

外国人旅行者も増え、世界中から投資マネーが入ってきています。

けれども、投資には必ず引き際があります。

東京オリンピック前後には利益を確定させ、

不動産価格がいったんリセットされると思われます。

その後に団塊の世代が75歳以上になり、後期高齢者の数が増える。

東京の郊外はニュータウンをはじめ高年齢者が土地を持っており、

住宅相続の発生率も高まってくる。

けれど引き継ぐジュニアは、ライフスタイルが変わっていて夫婦共働き。

ローンの返済能力も高く、都心のマンションに住み続け、

もはや郊外から通勤する必要がない。

つまり、郊外の住宅を買う人も少なくなり賃貸に回さないといけない状態。

そうなれば郊外の不動産価値は下がるいっぽう。。。

更に、営農義務のある生産緑地の8割が2022年に外れます。

施行30年の期間を経て農地並み課税の軽減措置が切れる。

そうなれば、農地として活用されていたかなりの部分が宅地として放出。

住宅地の需給バランスが崩れ暴落が促されかねません。

こうなると、供給過多になる住宅マーケットが予測されてきます。

これから、宅地価格に波及することになれば5年待ったら郊外の不動産は軒並み安くなる。

そうなってから売却するにはあまりもメリットがありませんよね?

あくまでも仮定の話ではありますが、そうなってからでは実際遅いのです。

あなたは今、郊外で不動産をお持ちではないですか?

いつ売却を考えるのでしょうか・・・ご相談はいつでもお気軽にどうぞ。

担当:足立(あだち)まで、お待ちしております。

■□■ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について

http://www.arrowhome.co.jp/

TEL:0800-888-6886 (通話料無料)

営業時間:9:00~19:00(定休日:水曜日)

〒545-0021 大阪市阿倍野区阪南町1-23-7

無料相談のお問い合わせはここをクリック

任意売却のご相談はここをクリック

相続関連のご相談はここをクリック

電話でじっくり相談してみたい方は 0800-888-6886 (9:00〜19:00)

facebook ページはこちらから

メール:info@arrowhome.co.jp

※お気軽にご相談下さい。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━  ■□■

2017.08.05 【今が売り時!!】中古一戸建て・マンション・売り土地等もアローホームへ

梅雨も明けたと言うのに、今度は猛暑。

マイホームを考えるのも億劫になってきてしまいがち・・・

でもそんな季節だからこそ手を抜かずに気を付けて欲しい住宅選び!!

まず家を探す時に多くの方は、マンションや一戸建の売情報をウェブサイトで検索して、

気に入った物件があればそこに載っている不動産屋さんにメールをして、

あとは流れのままに・・・といのが一番多いのではないでしょうか?

しかし、この選び方はとても危険なのです。

そこで、中古住宅選びで忘れてはいけないポイント5つをご紹介します。

中古住宅購入のポイント5つ

①理想的な購入予算と借入金額を決める
②価格の妥当性をチェックする
③地域の状況(地盤・地歴・周辺施設や環境・都市計画の方向性等)を確認する
④建物の状態やリフォームの可能性、今後の維持修繕費用を確認する
⑤管理状況を確認する(中古マンションの場合)

1.理想的な購入予算と借入金額を決める
住宅ローンは何十年も払い続けていくものなので、借り入れできるからと
満額で借り入れをするのはあまりお勧めできません。大事なのはずっと払える
支払額を超えない事。
無理をしてしまうとやっぱり将来的にそのしわ寄せが来た時にしんどいです。

2.価格の妥当性をチェックする
取引事例等を家を検討している会社に教えてもらう。
ご自身でも物件金額の妥当性を理解して購入する方が安心ですね。

3.地域の状況(地盤・地歴・周辺施設や環境・都市計画の方向性等)を確認する
ウェブサイトで土地条件図(土地の成り立ちが分かる地図)をチェックしたり、
現在の地図と古地図の比較をしてみるといろいろなことが分かってきます。
わからない場合は不動産屋さんに納得するまで聞いてみましょう。
あと現地を歩くのも意外と大事です。
駅から物件までだけじゃなく、その周辺ものんびり歩いてみると、色々なものが見えてきます。

4.建物の状態やリフォームの可能性、今後の維持修繕費用を確認する
ホームインスペクター(住宅診断士)という専門家に建物の劣化状況や
修繕が必要な個所など、調査をしてもらう方法もあります。
可能であれば、こういった診断をしてくれている中古物件がベストです。

5.管理状況を確認する(中古マンションの場合)
定期総会議案書や理事会議案書(3期分)、管理規約・使用細則を
徹底的に読んでみてください。
そのマンションで何が起こっているか、どんなルールがあるかよく判ります。
長期修繕計画案はよく見ていると、修繕積立金がいつ頃上がるか予測がしやすいです。
どの書類も不動産屋さんに言えばもらえます。

以上のポイントを踏まえつつ理想のマイホーム購入をご家族でお考え下さい。

また、上記のご不明な点等はお気軽にお尋ねください。

■□■ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について

http://www.arrowhome.co.jp/

TEL:0800-888-6886 (通話料無料)

営業時間:9:00~19:00(定休日:水曜日)

〒545-0021 大阪市阿倍野区阪南町1-23-7

無料相談のお問い合わせはここをクリック


任意売却のご相談はここをクリック


相続関連のご相談はここをクリック

電話でじっくり相談してみたい方は 0800-888-6886 (9:00〜19:00)

facebook ページはこちらから

メール:info@arrowhome.co.jp

※お気軽にご相談下さい。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━  ■□■

お気軽にお問合せください。
このページのトップへ