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お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2017.06.16 【住替えによる家の売却、新居の事ならお任せ下さい!!】家の買取・売却ならアローホーム

住み替え」とひとことで言っても、「賃貸物件からマイホームの購入」の方もいれば、

「自宅を売却して新しい物件を購入する」という方もいますよね?

また、住み替えたい理由についても、人によって次のように分かれると思います。

◎ライフスタイルの変化(出産、子どもの進学、子どもの独立、シニアライフへの転換、
ペットの同居など)
◎家や周辺環境への不満(間取りや使い勝手への不満、老朽化、ご近所トラブルなど)
◎転勤
◎住宅ローンの支払いが困難になった

1.「ライフスタイルの変化」および「家や周辺環境への不満」による住み替えの場合

「住み替え」には色々なパターンがありますが、今回は皆さんが現在「持ち家」で、

かつ、新居についても「購入」を検討中または決定済みという前提のお話です。

「購入する前提」とさせていただくのは、住宅は「今が買い時」と言われているからです。

住宅金融支援機構の「平成28年度は買い時か?」というアンケートで、

68.6%ものファイナンシャルプランナーが「平成27年度と比べて買い時」と

回答しているのです。

出典:住宅金融支援機構 平成28年度における住宅市場動向について出典:住宅金融支援機構 平成28年度における住宅市場動向について

消費税の引き上げも先送りされ、住宅ローン金利も低水準ということで、

今は買い時!という見方がされているようです。

それならば「善は急げ!」ですぐに買いに走りたいところですが、

そこはちょっと待ってください!!

持ち家を住み替える場合、「自宅の売却」と「新居の購入」のどちらを先に

進めるのが良いかを考える必要があります。

先に答えを言ってしまいますと、

  • 今の家がいくらで売れるか?
  • 資金繰りをどうするか?

この2点を踏まえることが、「住み替え成功」への大きなポイントになります。

ということは、必然的に「自宅の売却活動」から始めることが正攻法

ただ、「ご近所トラブル」などの場合、「資金繰りのことよりも、とにかく早く引っ越したい」

という方もいると思います。

その場合には、「新居の購入」を先行しても良いでしょう。

そういう方は、後述する「買い先行のメリット・デメリット」に目を通して、

買うことを先行した場合にどのような点に注意したら良いかを参考にしてください。

また、資金に余裕がある方(自宅の売却額を得なくても新居の購入に問題のない方)も、

同じく「買い先行」でも構いません。

それでは、正攻法である「売り先行」について詳しく見て行きましょう。

1-1.「住み替え」の正攻法は「売り先行」!

先ほど、

  • 今の家がいくらで売れるか?
  • 資金繰りをどうするか?

最初にこの2つを押さえることが、住み替え成功のポイントであることをお伝えしました。

これが「売り先行」の最初の一歩です。

「売り先行」とは、現在の家の売却代金を、新居の購入資金にあてて行く方法です。

確実に売却代金を得た上で、購入する物件を検討する流れなので、

資金計画が立てやすく、預貯金の持ち出しがないように工夫できたり、

持ち出しがあったとしてもきちんと計算し納得して購入物件を決めることが

できるところが安心です。

■売り先行のメリット

  • 売却代金が先にわかるため、いくらくらいの新居が買えるのか、予め把握できる。
  • なかなか買い手が見つからないとやむなく値下げをして売らざるを得ないケースもある中、引っ越しが差し迫っているわけではないので、焦って値引きをすることもなく、じっくりと売却活動ができる。

■売り先行のデメリット

  • タイミングよく新居が見つからないと、「仮住いへの引っ越し」「新居への引っ越し」の2回の引っ越しが必要となってしまう。

「売り先行」なら、売れる目処がたったてから新居探しをスタートできるため、

安心して住み替えを進めることができます。

安全・確実に家の住み替えをしたい方には、【売り先行】をおススメします

1-2.資金に余裕がある方なら「買い先行」もOK!

「買い先行」とは、現在の家の売却代金に頼らずに、新居を先に買う方法です。

そのため、

  • 新居の頭金を預貯金などで用意できる人
  • 現在の住宅ローンと新居のローン、2つのローンの支払いができる人

という条件になり、資金にかなり余裕がある人が対象となります。

「買い先行」のメリットとデメリットも見て行きましょう。

■買い先行のメリット

  • 理想の新居をゆっくりと探すことができる。
  • 仮住いの必要がなく、引っ越しが1回で済む。

■買い先行のデメリット

  • 売却代金に頼らずに、新居の頭金を用意しなくてはならない。
  • 家が売れるまでの期間、2つの住宅ローンを同時に払わなくてはならない。
  • 「そうそうそう、そうなんだよね・・・」という共感と納得
  • 「簡単そう!楽そう!私にも出来そう!」というイメージ

「買い先行」の流れも上から順の時系列の表にしてみました。

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「買い先行」はかなり資金に余裕がないと進められない方法のため、基本的には

「売り先行」がおススメです。

1-3.住み替えに便利なローン「買い替えローン」と「つなぎ融資」とは?

「売り先行でも買い先行でも、どっちにしてもお金はかかるのでは?」

という声が聞こえてきそうなので、

「買い替えローン」と「つなぎ融資」という買い替え時に便利な

住宅ローンをご紹介しておきたいと思います。

買い替えローン

(1)買い替えローンとは?「住み替えローン」とも呼ばれています。

売り先行の方が利用するものになります。

自宅を売却するには、まずは今の住宅ローンを一括で返済するのが基本です。

高く売れてローンの残債がなくなれば問題はありませんが、

残債が残ってしまう場合は預貯金などを切り崩して

自己資金を用意しなくてはなりません。

この自己資金を用意することなく、残債と新居の購入資金を合わせて

借り入れできるのが、「買い替えローン」です。

また、今は住宅ローンがかなり低金利になっているため、

従来よりも低い金利で利用できる可能性が高いと思われます。

(2)買い替えローンの注意点

上記で買い替えローンのメリットをお伝えしましたが、注意点もあります。

  • 「売る」と「買う」を同時に決済する必要がある

買い替えローンは、今の住宅ローンの一括返済と新居の融資実行を

同じ日に行わなければいけません。

  • 買い替えローンは審査が厳しい!

残債も上乗せして借り入れるので、借入金が多くなります。

当然ながらその分、金融機関の審査も厳しくなってきます。

  • 返済期間と借入額は慎重に設定すべし!

買い替えローンにすることで、総返済額が多くなる可能性があります。

総返済額が多くなると、月々の支払いを楽にしようと、

つい返済期間を長く設定しまいがちになります。

収入が増えていないのに総返済額を増やしたり、70歳まで続くような

ローンを組んでしまったりすると、その負担が預貯金の切り崩しを引き起こし、

最終的に老後の生活費を圧迫する恐れにも繋がります。

買い替えローンを利用する場合は、老後のことも見据えて、

返済期間と借入額を慎重に設定しましょう。

つなぎ融資

(1)つなぎ融資とは?「つなぎ融資」とは、買い替えのタイミングで一時的な融資を受ける方法です。

買い先行の方が利用するものです。

今の家の売却したお金で完済することを条件に、

新居の購入資金の融資を受けます。

例えば、新居が見つかり契約を進めたいと思っても、

購入資金に今の家の売却額を充てる予定の場合は、

家が売れるまで新居の契約を進めることができません。

そんな時に「つなぎ融資」を利用します。

今の家が売れるまで融資を受け、一旦購入資金に充てます。

そのあと、家が売れたら、その融資を返済するということです。

新居を先に購入するため引っ越しが一回で済み、

買い先行のメリットを生かすことができます。

(2)つなぎ融資の注意点「つなぎ融資」にも注意点があります。

  • 住宅ローンより金利が高い。
  • 借り入れできる期間は通常6ヶ月〜1年。
  • 手数料や保証料がかかる。
  • 家が売れるまで、利子が発生し続ける。

諸費用や利子を考えると、つなぎ融資はあまりおススメできません。

どうしても住みたい新居があったり、資金に余裕がない限りは、

やはり「売り先行」で安全・確実に買い替えすることをおススメします。

どちらもメリットデメリットを理解した上で利用することをおススメします。

2.「転勤」の場合、「持ち家を賃貸に出す」という選択肢もある

「転勤」にも色々あると思いますが、今の家に戻れる時期が決まっている場合と

決まっていない場合で選択肢の幅も変わってきます。

今の家に戻れる時期が決まっている場合には、「転勤中だけ賃貸に出す」

という選択肢も出てきます。

この場合は、「リロケーション」という貸し方が一般的です。

⇒リロケーション:転勤者の留守宅を一定期間賃貸する業務のこと。

「買い替え」の場合、よほどの資金的な余裕がない限りは、

「売り先行」が正攻法となります。

3.「住宅ローンの支払いが困難になった」場合の住み替えの流れ

住み替えをご検討の方の中には、「住宅ローンが支払えなくなった」

という方もいらっしゃるでしょう。

この場合は、一般的に「持ち家を売却して住み替える」ということになりますが、

「ローンの残っている家が売れるの?」と心配される方が大半です。

住宅ローンが残っている家の売却には、「任意売却」という方法があります。

適用されるには諸条件があるものの、新生活のための預貯金を

できるだけ切り崩さずに売却するなら、「任意売却」がおススメです。

通常、ローンが残っている不動産を売却する時は、抵当権(※注釈)の関係上、

残債を完済しなくてはなりません。

となると、売却の手段は次の2つのいずれかです。

①残債以上の値段でその物件を売り、ローンを完済する。
②残債より安い金額で売る場合は、売却金額では返済しきれない残債を、
預貯金を切り崩すなどして用意する。

どちらも現実的にはちょっと厳しい…ですよね。

そこで登場するのが「任意売却」です!

住宅ローンの支払いが滞る理由は様々ですが、例えば債務者の年収が

リストラや転職で減るなどして、今まで通りにローンの返済ができなくなり、

このあと滞納が続いたら、債権者は「競売」という方法で物件を売り、

融資額の回収にあたります。

ところが、この方法だと売却できる値段が市場価格の50~70%ほどになってしまい、

債権者にとってメリットはありません。

そこで債権者は「任意売却」を許可し、できるだけ市場価格に近い値段での

売却を目指し、残ったローンについても債務者に無理のない金額に見直すなどして、

確実に融資額を回収できる方向に舵をきるのです。

任意売却後は、ご実家に住み替える方、安い賃貸住宅に引っ越される方、

「リースバック」という方法で今の家に住み続ける方など、

その方の家族構成や人生設計により選択は多岐にわたります。

いずれにしても、これを機にその後のライフプランをしっかりと見直すことが大切です。

と、長くなりましたがここまで見て頂いた方には感謝いたします。

ご相談等多岐にわたってアドバイスさせて頂きますので、まずはお気軽にご連絡

またはメールにてお問い合わせ下さい。

その際には、担当:足立(あだち)とお伝えください。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について

http://www.arrowhome.co.jp/

TEL:0800-888-6886 (通話料無料)

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2017.06.02 【供給過多な建設ブームの行く末は?】オーナーの方のトラブル等もアローホームへ

全国における建設ブームに黄色信号です。
日銀によると、2016年のアパートローンは前年比21%増の3兆7860億円。
比較可能な10年以降で最高。

金融機関による16年の不動産向け融資も12兆円を超え、過去最高を記録。
活況の背景にはいくつか理由があります。

15年の税制改正で相続税の課税対象が広がり、
節税目的の建設に踏み切る地主が増加。
マイナス金利下の金融機関の融資先として、
比較的高い利幅が見込めるという事情もあります。

そんな中、多くの地主が選ぶのが管理に手を煩わされず、
賃料収入も安定する「サブリース」。

※サブリース・・・一括借り上げ、家賃保証制度のこと。
不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、
入居者に転貸する。
貸主は入居者がいようといまいと一定の家賃が保証されるとともに、
入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから開放される。
一般的に保証される賃料は相場の80%〜90%

貸し手である金融機関と、借り手である地主のニーズが一致し、
そこにサブリース業者が介在。
しかし、需給が大きく狂えば、融資は不良債権化しかねません。

※不良債権・・・回収困難な債権を言う。
狭義では、銀行など金融機関において、
貸付(融資)先企業の経営悪化や倒産などの理由から、
回収困難になる可能性が高い貸付金(金融機関から見た債権)を指す。

日銀が地銀等と信用金庫を対象に16年9月中旬~10月中旬に
行ったアンケート調査では、貸家業向け貸し出しのリスク管理として、
周辺の家賃相場を調査していたのは42%、
周辺物件の入居率を調査したのは32%、
人口動態を踏まえた需給動向を調査したのはわずか24%という。

これがきっかけとなり、サブプライムローン問題のような事態を招いてしうのか?
アパートは新築の間は入居者を獲得しやすく、問題はじわじわとしか顕在化しない。

一方で地方金融機関の体力を徐々に失わせ、金融システムの安定性に
悪影響を及ぼしかねない。

こういった環境下では、オーナー様にトラブルが起こるのも必然ではないでしょうか?
アローホームでもアパートの売却やサブリースでのトラブル等のご相談が
増えています。

もし、現在お困りのオーナー様がいらっしゃいましたらまずはお電話下さい。
お問合せメールなら24時間対応ですが、電話をご希望の際は水曜日は
お休みさせて頂いておりますので、それ以外で宜しくお願いします。

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代表取締役   足立 泰彦

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2017.06.01 【住宅ローン支払い中の物件の売却は可能か?】不動産の早期買取ならアローホーム

ほとんど多くの人が、マイホームを購入する際に現金ではなく

金融機関と住宅ローンを組むことになると思います。

やがて色々な諸事情により住まいを売却したい時、「住宅ローンが残っていても、

今の住まいを売ることができるのか?」と誰もが疑問に思うかもしれません。

分かりやすく言うなら、答えは「YES」です。

ただし実際には完済してからでないと売却することはできません。

ん?どういうことなのか?

ポイントとなるのが、「抵当権(ていとうけん)」です。

上記の図のように、住宅ローンを組む際には抵当権が設定されます。

そして、売却するにはその抵当権を抹消する必要があります。

その抵当権の抹消ができれば売却が可能となります。

もしも現在、住宅ローンでお困りで物件の売却もお考えの方は

お気軽にまず担当:足立(あだち)までご連絡ください!!

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