大阪の中古不動産買取・査定 高く早く売るならアローホーム
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お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2017.05.21 【マンション・戸建・土地、収益不動産等を早く高値で売りたい方】売却・買取もアローホームへ

誰でも大切な不動産を少しでも良い条件で売りたいと思うのは当然です。

では、その大切な不動産を誰に任せるのがよいのか?

大手やCMをしているような知名度で選ぶのがよいのか・・・

知人や友人から紹介してもらった所にお願いするのがよいのか・・・

迷ってしまうのが現実ではないでしょうか?

そんな時には、アローホームにお任せください。

実績も買取の早さにも大手に負けない自信があります!!

自信があるのは、少数精鋭で一人のお客様を最初から最後までしっかりと

サポートして、信用に値するだけの経験があるからこそです。

迷っているならお任せください。

担当:足立(あだち)があなたの不安を解決いたします!!

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について

http://www.arrowhome.co.jp/

TEL:0800-888-6886 (通話料無料)

営業時間:9:00~19:00(定休日:水曜日)

〒545-0021 大阪市阿倍野区阪南町1-23-7

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電話でじっくり相談してみたい方は 0800-888-6886 (9:00〜19:00)

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※お気軽にご相談下さい。

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2017.05.20 【不動産所有権の持分割合いはどう決まるのか?】税金等のご相談もアローホームへ

住宅(土地や建物)を購入したら、登記所(法務局)で

土地・建物それぞれの登記をする必要があります。

この不動産の登記をしておかないと、

第三者に対して所有権などの権利を主張できません。

例えば、マイホーム購入後に、別の人が売主にとって有利な条件を提示し、

売主が二重に売ってしまったとします。

その場合、後に買った人が先に登記を済ませてしまうと、

いくら先に買っていても所有権を主張することができなくなるのです。

不動産の登記は、第三者への対抗力があるという意味で重要です。

さて、その登記において、アローホームでもよく質問されることが、

”夫婦が共同で住宅を購入する場合などで、登記において持分割合を決めるケース”

についてです。

例えば、物件価格3,000万円の物件の購入した場合、

物件価格3000万円のうち、妻が頭金1000万円を負担して、

残り2000万円を夫がローンを組むとするならどうなるのか?

仲のよいご夫婦がマイホームの持分を2分の1ずつにしたいという気持ちは

分からないでもないです。

実際に、持分を2分の1ずつで登記をすることは可能です。

登記費用(登録免許税や司法書士報酬)を支払えば、

どんな割合であっても登記をするうえでは問題ありません。

しかし、購入資金の負担割合と異なる割合で持分を登記してしまうと、

税金面で贈与の問題が発生します。

つまり、諸費用を含めた購入価格3000万円の物件を妻が1000万円、

夫が2000万円という負担で購入する場合、妻の持分は3分の1、

夫の持分は3分の2とすると夫婦間の贈与とみなされません。

ところが、これを2分の1ずつ(金額換算で1500万円ずつの持分)で登記してしまうと、

妻は1000万円しか負担していないのに、1500万円分の不動産を取得したことになり、

逆に夫は2000万円を負担するのに1500万円分しか不動産を取得していないことに

なります。

この場合、夫から妻へ、500万円分(持分でいうと6分の1)の不動産が

贈与されたとみなされることになります。

夫婦間の贈与でも、基本的に、年間110万円の基礎控除を超える部分には

贈与税がかかります。

(※持分を決める際の土地や建物の購入価格は、

諸費用なども含めたトータルの金額をもとに計算します。)

なので、誰がいくら負担するのかは、その資金の負担割合で登記すれば

贈与は発生しませんので、このようなことにならないように、持分割合の登記は

きちんと資金の負担割合に応じて行うようにしましょう。

アローホームには顧問税理士さんがいますので、そういった税金面のご相談も

おまかせ下さい。

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2017.05.15 【土地を購入して家を建てるまでの住宅ローンの流れ】住宅ローンの相談もアローホーム

土地も建物も自己資金でまかなえる人は少数派。
多くの人が住宅ローンを借りることになる。

土地のみの購入だと、住宅ローンは利用できないのが一般的だが、
家を建てることを前提に土地を購入する場合、
建築予定の建物のプランや見積もり、売買契約書などがあれば、
金融機関によっては土地と建物の費用をセットで借り入れることが可能。

しかし、住宅ローンで借りたお金がおりるのは、建物の引き渡しのとき。
土地を買って注文住宅を建てる場合、
【図1】のように引き渡し前にまとまった金額の支払いがあるケースが多い。

自己資金でまかなえない場合は、住宅ローンがおりるまでの間、
一時的に借りる「つなぎ融資」を利用することになる。

土地購入から住宅引き渡しまでの支払いの流れ

土地購入から住宅引き渡しまでの支払いの流れ

※1(  )内は目安。支払いの分割割合は土地の売主や建築会社によって違う
【図1】住宅のプランが決まっていない場合、土地の購入資金は自己資金でまかなうか、所有財産を担保にして融資を受けるなどの方法で取得することになる(金融機関によって対応はさまざま)。建てる住宅のプランが固まっていると、土地と建物セットの住宅ローンや、「つなぎ融資」が利用しやすい

金融機関によっては「土地先行融資」に対応しているところもある。
これは、購入する土地と、建築する住宅のプランが決まっていれば、
まず土地の分を融資してもらい、建物が完成した時点で建物分の融資をしてもらえるもの。

金利が高い「つなぎ融資」で土地を購入する必要がないというメリットがある。
土地と建物のローンをまとめて借りられると、
土地の分も住宅ローン控除の対象になるなど税金面でのメリットも多い。

また、建築会社が提携している金融機関では、
着工金や中間金も引き渡し前に融資するケースも。
この場合は、「つなぎ融資」が不要になり、利息や借入時の手数料を減らすことができる。

融資審査の際に、住宅のプランを提出しなければならない。
購入したい土地を見つけてから建築会社を探し始めると、
プランの提出に時間がかかり、結果として別の人に購入の先を越される可能性も。
施工会社探しも同時進行で進めよう。

土地の購入と建築の契約が済み、住宅が着工、完成・引き渡しを受けたら、
住宅ローン契約、残金決済や「つなぎ融資」の返済、登記を行い、
住宅は自分のものになる。

土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地+建物代金以外にも諸費用がかかる。
土地を不動産仲介会社を通して購入した場合は仲介手数料、
住宅ローンを借りるときには事務手数料や保証料、
土地や建物の権利関係を明確にする不動産登記の登記費用などさまざまな出費がある。

金額はケースバイケースだが、土地+建物代金の10%程度が目安。
いつ、いくらくら支払うかは、建築会社の担当者に確認しておくといい。

家づくりにかかわる主な諸費用

土地購入 ・仲介手数料(不動産仲介会社に支払う、土地の代金×3%+6万円+消費税が上限)
住宅ローン ・事務手数料(2万〜10万円程度が一般的)
・団体信用生命保険料(銀行の住宅ローンの場合は銀行負担が一般的)
・火災保険料(加入を融資の条件にしている金融機関が多い)
住宅の登記 ・建物の所有権保存登記、土地の所有権移転登記(条件を満たしていると適用される軽減措置がある)
・抵当権設定登記(住宅ローンを借りる場合)
・司法書士報酬(金額は司法書士によって違う)
入居後 ・不動産取得税(購入後1度だけ納税)
・固定資産税、都市計画税(毎年納税)

【図2】家づくりにかかわる主な諸費用。このほかに、地盤調査費、建築確認申請費用、地鎮祭・上棟式費用、引越し費用、各種契約書類の印紙代など

上記の様に“家”を買うには、家以外の費用も考える必要があります。

住宅ローンも含め、土地の検討からお気軽に担当:足立(あだち)までご相談下さい。

忙しい方なら、24時間対応のメールでの問い合わせをご利用ください。

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2017.05.14 【住宅査定:築年数と査定価格の関係】住宅の無料査定・買取ならアローホームへ

「公益財団法人不動産流通近代化センター」に家の価格査定マニュアル

というものがあります。

▼家の築年数と査定価格ポイント
1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年
+13.5 +12.0 +10.5 +9.0 +7.5 +6.0 +4.5 +3.0 +1.5 0
11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年
-1.5 -3.0 -4.5 -6.0 -7.5 -9.5 -11.5 -13.5 -15.5 -17.5

※築21年以上は1年ごとに-2.5を加算

築10年経った建物の評価ポイントは、見事に「0」となっています。

その後年数が経過するごとにマイナスの評価が付き、

築20年経った建物と築1年のポイント差は31にもなります。

しかし、実際は古い住宅でも評価が高い物件もあるのであくまでも

机上での目安と考えて頂ければ幸いです。

他にも、マニュアルでは算定できないような部分があり低いと思っていた

物件の査定額が上がるなんて事も実際にありますので、自宅の金額を

参考までに知りたいなという方は、お気軽に担当:足立(あだち)まで

ご連絡ください。

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