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お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2016.07.31 【住宅ローン金利がまた過去最低を更新!!引き下げは3カ月連続】

梅雨も明け、毎日暑い日が続いていますが皆さん体調はいかがでしょうか?
さて、本日は気になるニュースがあったので皆さまにもご紹介させて頂きます。

住宅ローン金利に関するニュースなのですが、
ローン金利がまた過去最低を更新しました。
三井住友信託銀行は、8月から適用する10年固定型の住宅ローン金利を、
最も優遇された場合で、7月の年0.40%から0.35%に引き下げると発表。

また、三菱東京UFJ銀行も、0.05%引き下げ、年0.50%にするとの事。
いずれも過去最低を更新し、引き下げは、3カ月連続となる。

今回の引き下げは日銀のマイナス金利政策を受け、
住宅ローン金利の指標となる長期金利が低下しているためとなっています。

この引き下げは3ヶ月以降も続くのでしょうか?

(※FNNニュース参照)

上記に関するご質問等ございましたらお気軽に足立(あだち)までお問合せ
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2016.07.30 【遺産相続:お墓の相続はどうなるのか?】

代々、受け継ぐお墓。長男・長女が自然に相続するものと考えていませんか?
もしそういった慣習で相続するにしても、トラブルが起こりやすいのも事実。

お墓は、基本的に遺言書の内容に従って承継者を決めます。
例えば、長男にお墓を承継させると遺言に記載されていれば、
基本は、長男が承継者となります。

承継者を誰にするかを聞いていなかった場合には、その地域の慣習や、
その家に伝わる慣習に従います。

お墓や仏壇などを『祭祀財産(さいしざいさん)』と呼びます。

〈祭祀財産の例〉

  • お墓
  • 仏壇
  • 家系図
  • 位牌

などです。

祭祀財産は、相続財産に含まれることはないため、相続税の対象となりません。
祭祀財産は、先祖を祀る(まつる)ために必要な財産であることから、
不動産や預貯金のような相続財産とは区別されております。

その他、相続時のお墓トラブルに関するお悩みやご相談等は
お気軽に担当:足立(あだち)までご連絡ください。

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2016.07.29 【遺産相続の順位パターン10選 ⑥~⑩】

⑥:妻と実の子、及び養子が相続する場合

養子をもらっても妻の相続分は同じです。また、
養子は実際には血縁関係になくても法律上は血縁関係があるのと同じ扱いになるので、
子と養子の相続順位も同じになります。

ただし、正規の手順で養子縁組を届け出を出した場合に限ります。

例)120万円の相続があり、子が2人、養子が1人いた場合
妻:60万円
子・養子:60万円×(1/3)

妻と実の子、及び養子

⑦:妻と子と養子に出した子がいる場合
⑤とは逆に、実子のうち一人が養子に行ってしまった場合。

実子を他者の養子としても、子との間の血縁関係や親子関係が
切れてしまう訳ではありません(実親との親子関係を完全に解消する特別養子縁組は別です。)。

例)120万円の相続があり、子が3人、うち1人が養子に出た場合
妻:60万円
子・養子:60万円×(1/3)

妻と子と養子に出した子

⑧:妻と子と嫁いだ娘がいた場合

かつての日本には【家督相続】という制度がありました。
相続人は『家』を継ぐことが前提であったため、嫁いだ娘は他の家に行ったのだから、
子であっても相続に関する権利は放棄したといわれていました。

しかし、現在は子である以上女性であっても男性であっても、
結婚していようが夫婦で別の姓を名乗っていても相続の権利は平等に扱われます。
養子に行く場合とは違い、嫁ぎ先の親の遺産を相続する訳ではないので、
相続権に変わりがないのは当然といえば当然ですね。

例)120万円の相続があり、子が3人、うち1人が嫁に出た場合
妻:60万円
子・嫁いだ子:60万円×(1/3)

妻と子と嫁いだ娘

⑨:妻と娘と婿養子がいた場合

一人娘に娘婿を取って家を継がせることは昔からよくある事ですが、
現在の法律では家を継ぐという制度はありません。
ポイントは、婿養子が相続人になれるかという事だけです。

注意すべき点は、単に娘と結婚したというだけ(養子縁組をしていない)では、
婿には相続権はありませんので、養子縁組をしておかないと相続権は得られません。

例)120万円の相続があり、娘が1人、婿養子が1人いた場合
妻:60万円
娘:60万円×(1/2)
娘の夫:60万円×(1/2)

妻と娘と婿養子がいた

⑩:妻と子と孫がいる場合

基本的に子や孫が何人いても妻の相続分が2分の1から変動することはありません。
血族としての相続順位の第1位は子であるので、子が生存している場合
孫は相続人となることはありません。
孫が相続人となるのは『代襲相続権』がある場合のみです。

◼︎代襲相続権とは?

本来相続人となるべき相続者が、相続以前に死亡していたり、
相続欠格・相続排除により相続権を失った者に代わって、その子供達が相続する制度のことです。

例)120万円の相続、子が3人、子の孫が3人、うち1人の子が死亡していた場合
妻:60万円
子2名:60万円×(1/3)
孫A:0円
孫B・C:60万円×(1/3)×(1/2)

妻と子と孫

(※資料は「相続弁護士ナビ参照」)

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2016.07.28 【遺産相続の順位パターン10選 ①~⑤】

亡くなった人(被相続人)に夫や妻(配偶者)と子供がいる場合は、
配偶者とその子供が相続人になります。

どんな場合でも配偶者は必ず相続人となり、民法では配偶者以下の相続の
優先順位について下記のように定めています。

表:法定相続分で定められた遺産分割の順位

相続の順位 法定相続人 配偶者相続人 法定相続分
第一順位 直系卑属(子・孫) 配偶者 配偶者:1/2 子:1/2
第二順位 直系尊属(父母・祖父母) 配偶者 配偶者:2/3 直系尊属:1/3
第三順位 兄弟姉妹 配偶者 配偶者:3/4 兄弟姉妹:1/4

となり、上記が一般的な相続順位のパターンです。
今回は主人が死亡し、その妻と子供が遺産を相続するのは
最もオーソドックスなケースですので、主人が亡くなってしまった場合の
パターンをご紹介します。

①妻と子供全員が相続する場合

妻:『主人の財産の1/2』
子:『主人の財産の1/2』×(1/子の人数分)

となります。

例)120万円の相続があり、子が3人いた場合
妻:60万円
子:60万円×(1/3)=20万円/人

妻と子供全員が相続する場合
②妻と子と夫の親がいる場合

こちらもオーソドックスなパターンの話ですね。

結論から言うと、この場合、相続人になれるのは妻と子だけです。
仮に妻が死亡していても、夫の財産が親に行くことはありません。
血族の中では子が相続の第1位であり、子が既に死亡していれば
その直系の子が相続人になります。

妻と子と夫の親がいる場合

③子が相続を放棄している場合

相続を放棄した者はその相続に関して初めからなかったものとして扱います。
つまり、3人の子がいても2人分としてカウントします。

例)120万円の相続があり、子が3人いた場合
妻:60万円
子:60万円×(1/2)=30万円/人

子が相続を放棄している場合

④:内縁の妻と子がいる場合

内縁の妻と子。つまり婚姻届を出していない女性と、その間に出来た子供のことです。

親が許し、仲介人を立てて、結婚式を挙げていたとしても、
役場に婚姻届が出されていなければ正式の妻ではありませんので、
内縁の妻は相続に関しては何の権利もありません。

しかし、内縁の妻から生まれた子は法律上相続権のある子となり、
遺産相続を受ける権利を得られます。その場合は、

内縁の妻:相続権ナシ
内縁の妻の子:財産の全て

内縁の妻と子がいる場合

⑤:妻と子、内縁の妻とその子がいる場合

正妻の子でなくとも、主人の子として認知されていれば正妻の子と同じ割合で
遺産の相続が可能です(非摘出子)。
問題は、認知前に父親が他界してし まった場合で、この場合は、
父親の死後3年内に裁判所に認知を求める訴えを起こし、
訴訟手続内でDNA鑑定等により親子関係を証明する必要があります。

なお、このケースでは内縁の妻の子自身も自分に相続権がある事を
知らない可能性もあるので、正妻の子たちで遺産の分配が行われたあとで
発覚するケースも考えられます。

上記のとおり、父親の生前に認知されていない場合、
認知の訴えは父親の死亡から3年間に行う必要があり、
それ以降は認知を受けられず、相続分も認められないことになります。

例)120万円の相続があり、子が3人、内縁の妻と子1人がいた場合
妻:60万円
子(認知された内縁の子を含む。):60万円×(1/4)

妻と子、内縁の妻とその子がいる場合

(※資料は「相続弁護士ナビ参照」)

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2016.07.23 【土地の相続時に相続税を引き下げる特例】

土地を相続したはいいが、多額の相続税により日常生活に支障を
きたすこともあります。
まともに相続した際に、居住並びに事業を継続でなくなるのを防ぐ
制度があります。
そこで知っておきたいのが、紹介する小規模宅地の特例になります。

●小規模宅地の特例
小規模宅地の特例とは被相続人の不動産に対して、
一定の要件のもと高額な減税を認められるものになります。

この特例を受けるためには、「特定事業用宅地等」「特定居住用宅地等」
「特定同族会社事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」
のいずれかに
該当する宅地である必要があります。
しかし、それぞれ取得者の要件が違います。

尚、以下は平成27年1月1日以後に相続があることを前提としています。
それより以前に相続が開始されている場合は、減税率等が異なる場合が
ありますのでご留意ください。

■特定事業用宅地等:限度面積400㎡まで80%減税
被相続人又は生計を一にする親族の事業の用に供されていた宅地等の場合。
相続税の申告期限まで所有していることが要件。

■特定居住用宅地等:限度面積330㎡まで80%減税

ケース1:被相続人の居住の用に供されていた宅地等の場合。

【配偶者】
取得者ごとの要件はありません。

【被相続人と同居していた親族】
申告期限までにそのまま住み続けて、かつ所有をしていることが要件。

【被相続人と同居をしていない親族】
•相続開始の時に日本国内に住所があり、住んでいなくても日本国内に日本国籍がある。
•被相続人に配偶者がいないこと
•相続開始の直前に被相続人と同居しており、かつ、被相続人の相続人である人がいないこと
•相続開始前3年以内に日本国内にある自己又は自己の配偶者の所有する
家屋に居住したことがないこと
•相続税の申告期限までその宅地を所有していること

ケース2:被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等の場合

【配偶者】
取得者ごとの要件はありません。

【被相続人と生計を一にしていた親族】
申告期限までにそのまま住み続けて、かつ所有をしていることが要件。

■特定同族会社事業用宅地等:限度面積400㎡まで80%減税
一定の法人の事業の用に供されていた宅地等の場合。
相続税の申告期限まで所有していることが要件。

■貸付事業用宅地等:限度面積200㎡まで50%減税
被相続人又は生計を共にする親族の貸付事業の用に供されていた宅地等の場合。
相続税の申告期限まで所有していることが要件。

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2016.07.22 【二次相続】対策として有効な7つの方法

実際に二次相続に備えるにはなにをすれば良いのか、
具体的な二次相続対策を考えていきましょう。

①一次相続による財産の取得金額を調整する
まずは、一次相続の際に配偶者への相続財産を減らしておくという方法があります。
配偶者への分配を多くせず、子供に多めに相続分を確保しておくことで、
トータルでの税額を減らすことにつながります。

表:母と子1人の場合

遺産総額 相続税額
二次相続対策なし 二次相続対策あり
一次相続 二次相続 通算の
相続税額
一次相続 二次相続 通算の
相続税額
母:100% 子:100% 母:50% 子:100%
子:0% 子:50%
5000万円 0円 160万円 160万円 40万円 0円 40万円
1億円 0円 1220万円 1220万円 385万円 160万円 545万円

②相続する財産を現金化しておく
一次相続で、配偶者が取得した財産で預金化できるものは全て現金化しておくことで、
二次相続による多額の納税資金に困らないようにするといった対策が取れます。

③相続する財産の種類を考える
不動産などで家賃収入を得ている場合、最初の相続で配偶者が取得すると
配偶者の財産を増加させることになり、二次相続で相続税を増やす結果になりますので、
最初に子供へ移転しておくことで、二次相続の税額を減らすことにつながります。

④一次相続で住宅を子供に相続させる
もし同居している子どもがいれば、配偶者ではなく子どもに実家を相続させれば、
小規模宅地等の特例が使えますので、大きな節税につながります。

⇒二世帯住宅に立て直す
2014年以降、建物内部で行き来ができない完全分離型の二世帯住宅でも、
小規模宅地等の特例対象になっています。
お互いの生活スタイルを考えた時に、同居すべきか否かで悩まれた場合は
良いかもしれません。

⇒賃貸併用住宅にする
小規模宅地等の特例は賃貸住宅の土地にも適用されます。
その場合の適応は50%ですが、大きな減額と言えます
。賃料収入はローンの返済や納税資金にも活用できますので、
親世代が元気なうちに建て替えることも有効な対策と言えます。

⑤母(父)が生命保険に加入する
配偶者に多額の現金が入った場合、生命保険に加入することで
二次相続の際に保険金が支払われる納税資金となります。
また、生命保険金は取得者には「500万円×法定相続人」の
非課税枠がありますので、納税資金の確保と相続財産を減らす
効果が期待できます。

⑥生前贈与を行う
一次相続の段階から、少しずつ配偶者や子へ贈与を行うといったことも効果的な
二次相続対策です。毎年110万円までなら贈与税もかからない基礎控除がありますし、
夫婦間でも家や土地の贈与の際に2000万円までの非課税枠がありますので、
活用しない手はないでしょう。

⑦相次相続控除による優待規定を利用する
一次相続と二次相続との間が10年以内の場合で、二次相続で亡くなった人が
一次相続で納めた税金のうち、一部分を二次相続の相続人の相続税額から
控除するという制度です。

⇒相次相続が受けられる人
(1)被相続人の相続人であること
(2)相続の開始前10年以内に開始した相続により被相続人が財産を取得していること
(3)その相続の開始前10年以内に開始した相続により取得した財産について、
被相続人に対し相続税が課税されたこと

⇒相次相続の控除額
相次相続控除によってマイナスできる金額は、以下の式によって算出されます。

相次相続控除額 = A × (C/B – A)×(D/C)×((10 – )/10)
※「C>B – A」の場合は、「C = B – A」とする

A:今回の被相続人が前の相続の際に課せられた相続税額
この相続税額は、相続時精算課税分の贈与税額控除後の金額をいい、
その被相続人が納税猶予の適用を受けていた場合の免除された相続税額並びに延滞税、
利子税及び加算税の額は含まれません。

B:被相続人が前の相続の時に取得した純資産価額
(取得財産の価額+相続時精算課税適用財産の価額-債務及び葬式費用の金額)

C:今回の相続、遺贈や相続時精算課税に係る贈与によって財産を取得したすべての
人の純資産価額の合計額

D:今回のその相続人の純資産価額

E:前の相続から今回の相続までの期間(1年未満の期間は切り捨て)
参考:国税庁|相次相続控除

Q1)このたび、父が死亡しました。4年6カ月前には祖父が死亡しており、
父は1,000万円の相続税を納めています。
この場合、今回の私が 納めるべき相続税額から控除できる相次相続控除は
いくらになりますか。
ちなみに、父が祖父から相続した純資産価額(相続財産から債務等を引いた後の額)は
1億5,000万円で、今回の父から相続する全体の純資産価額は1億8,000万円で、
私の今回の相続する純資産価額は9,000万円で相続税額は950 万円です。

A1)前回の祖父の相続においてあなたの父が納めた1,000万円の税額のうち、
次の算式で計算した金額(300万円)が相次相続控除となります。

【前提】
「純資産価額」とは、相続した財産から債務・葬式費用を控除した額。

・前回の祖父から父が相続した純資産価額1億5,000万円
・今回の父の全体の相続税の純資産価額 1億8,000万円
・今回のあなたの相続する純資産価額9,000万円
・前回の祖父の死亡から今回の父の死亡までの経過年数:4年6カ月(※2)

【相次相続控除の計算】
前回の父の相続税額1,000万円のうち次の算式で求めた額

※1カッコ内の計算が100/100を超えるため、この場合は100/100で計算します。
※2経過年数は、4年6カ月ですが1年未満を切り捨て4年で計算します。
参考:相次相続控除の計算

●まとめ●
いかがでしたでしょうか?
二次相続はいつ起こるかわかりませんし、そういった状況がいつ起こるかも
人それぞれですので、いつ起きてもいいように、しっかりとした事前対策を
とって頂ければと思います。
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2016.07.21 【二次相続】二次相続を考慮すべき理由と相続税対策の知識

二次相続(にじそうぞく)とは、父や母のどちらかが先に死亡した際に始まる
通常の遺産相続(一次相続)を行った後に、残されたもう一方の親も死亡した場合に、
子供だけで行われる相続のことです。

つまり、残された子供が本当の意味で遺産相続を完了させるには、
この一次相続と二次相続の両方を経験しなくてはいけないことになります。
この時、二次相続が一次相続よりも重要だと言われる理由としては、

・配偶者の減税軽減が使えないこと
・小規模宅地の特例が適用できない
・相続人の1人が減ることで相続税の課税額があがる

などの理由があります。従って、父と母、どちらもご健在のうちに今後起こりうる
二次相続に備えておくことが重要となります。

【①一次相続の例】
被相続人(父)の遺産1億円、配偶者(母)と子2人の場合
■法定相続分:母:5000万円、子1人:2500万円

■相続税の基礎控除:4,800万円(3,000万円+600万円×3人)
→1億円 -4,800万円 = 5,200万円

■法定相続分で分けた場合の課税価格:母:2600万円、子1人:1300万円

■相続税率の適応:母:340万円、子:145万円
=課税額の総額:630万円

■各相続人の課税価格:母:315万円、子1人:157.5万円

■最終課税価格:母:0円、子1人:157.5万円

【②二次相続の例】
配偶者(母)が亡くなられた場合、母の遺産額はもともと持っていた遺産(1億円とします)に
父から取得した5000万円を加えた1億5千万円となります。

■法定相続分:子1人:5750万円

■基礎控除額:4,200万円(3,000万円+600万円×2人)=1億800万円

■法定相続分で分けた場合の課税価格:子1人:5400万円

■相続税率の適応:子1人:920万円

■最終課税総額:子1人:920万円 = 総額1840万円

このように、二次相続における相続税の課税価格は
約700万円(子1人につき)も増加していることになります。

相続が発生したことによる相続税の支払いは避けられないことですので、
これをできるだけ少なくする事が求められます。

では一体どのようにしたら良いのか、今回は二次相続対策をする為の
知識をご紹介していきます。

《二次相続が相続時に考えるべき重要なものとされる理由》
二次相続において最も大きな問題とされるのが相続税についてです。
冒頭でもご紹介しましたが、二次相続における子の課税価格は
かなり大きいものですが、どうしてこのような事が起きるのか、
詳しく解説していきます。

《相続税法の改正による増税》
平成27年から相続税法が改正されたのが大きな要因ですが、
具体的には以下の2点が変更になりました。

《基礎控除額の変更》
平成26年まで:「5000万円+1000万円×法定相続人の数」
平成27年から:「3000万円+600万円×法定相続人の数」

二次相続では、法定相続人がまた1人減ってしまいますので、
控除額が600万円も減ることになります。

●相続税率の変更

【平成26年まで】 【平成27年以後】
取得金額 税率 控除額 取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% 1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円 3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円 5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円 1億円以下 30% 700万円
3億円以下 40% 1,700万円 2億円以下 40% 1,700万円
3億円超 50% 4,700万円 3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

《相続人が減少したことによる基礎控除の低下》
相続税における基礎控除は、法定相続人の数によって変動しますので、
単純に考えて600万円の減額で税率が上がる場合もあります。

《1億6千万円の配偶者控除が使えない》
配偶者控除とは、相続が発生して遺産分割が行われた際に、
1:配偶者が法定相続分で所得した財産か
2:1億6千万円までの取得金額

なら、相続税がかからないという制度です。
一次相続であれば母などが取得した遺産分の配偶者控除が利用できたのですが、
二次相続ではもう両親はいないので、控除されなかた分がダイレクトでのしかかってきます。
(参考:相続税の配偶者控除とは|配偶者の相続税を軽減する方法)

《小規模宅地等の特例が利用できない可能性もある》
平成22年度の税制改正によって、「小規模宅地等の特例」の適用範囲が
狭まりまったのも痛い変化です。
小規模宅地等の特例とは、被相続人の自宅の330㎡まで、
評価額を80%減額しても良いとう大きな制度です。

簡単に言えば、330平米までの自宅の評価額が5000万円なら、
8割引きの1,000万円で評価しても良いということです。
相続において不動産としての相続は大きな相続税対策になりますので、
重宝したい制度です。

二次相続でもし別居している子(持ち家あり)が取得する場合は、
小規模週宅地等の適用が受けられず100%の価額で評価され、
課税価格が大幅に増える可能 性があります。

二次相続時には子供も結婚して、家を持っている可能性は十分に考えられますので、
該当している方は要注意です。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について
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2016.07.18 【市内屈指の風致地区】阿倍野区橋本町(売土地)、約45坪が実測完了!!

橋本町土地が実測完了しました!!

有効土地面積149.11㎡(45坪)なので、市内では広いです。
間口も約11.59m有るので、ゆったりとした家が建築可能。

あなたのお好きなハウスメーカーにて建築を御依頼下さい。
風致地区ですので、建ぺい率は40%です。

※風致地区とは、都市の風致(樹林地、水辺地などで構成された
良好な自然的景観)を維持するため、都市計画法により
都市計画で定められる地域地区です。

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。
たとえば、建ぺい率が50%と指定された地域にある100㎡の敷地には、
建物の投影面積(概ね建物1階の床面積を指します)として
50㎡まで建築できることになります。

この土地には100㎡あたり約40㎡まで建築できるので、
ゆったりとした空間になるので、マイホームの設計を考えるのが楽しいですね!!

測量図・詳細等必要な方は担当足立(あだち)迄(フリーコール:0800-888-6886)

阿倍野区橋本町売土地の詳細はこちらからご覧いただけます。

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2016.07.17 【相続税の税額控除】を最大限活用するには!?

【相続税の税額控除】を最大限活用しよう!!

⇒最も効果的な活用法とは?

①遺産の取得割合に応じて相続税を按分しよう

「各相続人が納付すべき相続税額」を計算するには、まず相続税の総額を

各相続人の遺産取得割合で按分します。

たとえば全ての遺産を一人で相続した場合は、相続税の総額も一人で負担します。

相続人二人で半分ずつ遺産を取得した場合は、相続税の総額も半分ずつ負担します。

②各相続人の状況に応じた税額控除をしよう

各相続人の相続税額を求めたら、相続人ごとに税額控除などを加減算して、

最終的に納付すべき相続税額を算出します。

代表的な税額控除としては、“配偶者控除”“未成年者控除”“障碍者控除”などが

あります。これらの税額控除には、被相続人の相続後における相続人の生活保障

としての役割があります。

③配偶者控除を活用しよう

税額控除の中で最も税額への影響が大きいのは、配偶者控除です。

配偶者控除は、配偶者取得する財産関しては最低1億6,000万円まで、

それを超えても法定相続分までは免税となります。

たとえば、遺産総額10億円で配偶者の法定相続分が2分の1なら、

配偶者が5億円取得するまでは免税となります。

配偶者控除をどの程度活用するかは、配偶者の健康状態(次の相続が近いかどうか)

や配偶者個人の所有財産を考慮して決める必要がありますが、遺産分割によって

配偶者が取得すべき遺産の内容についても注意が必要です。

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2016.07.16 【相続税】土地の評価でこんなに変わる!?

桁外れの節税効果【広大地】

広大地:その地域における標準的な宅地の地積に比して
著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に
規定する開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地の
負担が必要と認められるものをいいます。
ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等
の敷地用地に適しているものは除きます。

“相続税”の節税における最大のポイントは、「財産評価」と「分割協議」に
あります。

「財産評価」の中でも納税額を大きく左右するのは「土地の評価」です、
ではその「土地の評価」とはどんなものなのか?

◆土地評価は相続税節税の要◆

「相続税の節税効果は遺産に占める土地の割合に比例する」と言ってもいいほど、
土地の評価は納税額に多大な影響を与えます。

実務において土地を評価する手順は大きく分けて3段階。
①登記簿謄本や土地の地積測量図等から所有者や権利関係の把握をする。
②実測によりw紙面ではわからない節税ポイントを見つけ出す。
③市役所等で節税根拠となる資料を取得する。

例えばセットバックについて考えると、前面道路が中心線から2m未満かどうかは
実測に行かなければわかりません。

またその道路が、都市計画法上の42条2項道路に該当するかどうかは、
役所調査に行かなければわかりません。

それ以外にも、次のような土地は評価減の可能性があります。
●土地の上に高圧電線が通っている。
●対象地の一部が私道である。
●騒音や悪臭がする、墓地に隣接している等の特殊要素がある。

◆不動産鑑定士評価を使用するかの判断◆

特殊要因があり、通常の評価ではまだ課税対象額が高いと思われる場合、
不動産鑑定士を入れるケースもあります。

ただし、鑑定士評価は有料で大体30万円前後の費用がかかります。
そのため、鑑定士に依頼するかどうかは鑑定士の報酬以上に節税効果が
あるかどうかで判断しています。

◆「広大地」には桁外れの節税効果◆

土地の評価における減額特例の中でも、桁外れの節税効果があるのが“広大地”。
広大地とは、1,000㎡(三大都市圏内の場合500㎡)以上の土地で、ミニ開発分譲
に適し、かつミニ開発をした場合に道路などの負担が生じるなど一定の要件を満たす
土地を言います。

広大地に該当すれば、その土地の評価が半分以下になることも珍しくありません。
もともと大きな土地しか適用が受けられないため、評価が高額な場合が多く、
その節税効果は絶大です。

しかし、広大地に該当するかの判断は非常に難しいため、税務調査で問題となる
ケースも多々あります。

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