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お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2016.03.27 【相続した不動産(空き家)の活用法】

◆空家を活用する方法◆

①賃貸物件
相続した実家が市街地など生活環境の良い立地にある場合は、
まず賃貸として活用することを考えるべき。
「築数十年の木造家屋だから無理」と先入観で決めるのではなく、
地元の不動産会社に賃貸物件にできる可能性があるか、
問い合わせてみることを勧めたい。

というのも、現在リフォーム業界が活況なんです!!
家屋の枠組をそのままにして、劣化部分の交換から内装仕様の変更までを
一括で行う業者は数多い。
まるで、某テレビ番組のように劇的に”ビフォーアフターする”ことがあり得るという事。

賃貸物件としての可能性を見る根拠は「立地」にあります。
建物が生まれ変わり、ファミリー向けの戸建賃貸になったとしたら、
通勤通学のため駅へのアクセスはどうか?
買い物環境は充実しているか?治安や待機児童問題はどうか?
などがチェックポイントとなりあす。
客観的に判断するために、FP(ファイナンシャルプランナー)といった
資産管理の専門家にも相談したいところです。

②管理委託
生活をする住宅としての賃貸需要がなくとも活用価値のあるケースがあります。
たとえば「介護施設」。高齢化が進む地方で、デイサービスなどの介護施設として
事業者が老朽化した建物を借り、管理委託を受けて運営をする。
所有者にとっては空き家回避となり、事業者にとっては土地の購入費用や
建物の建築費用がかからないというメリットがある。

主なケースとしては、「最寄り駅から距離のある物件」
「(自動車の入りにくい)狭い道路に面している物件」などがあげられます。
静かな環境に立地しているため、介護施設として人気の出る物件も多い。

③売却
リフォームや管理委託は、所有者が継続するケースだけではありません。
建物を売却し、リフォームは買い手に委ねる方法も効果的。
多くの思い出が詰まった実家を売却に出すことは感情的に抵抗があるかもしれませんが、
自身で所有したまま賃貸活用をした場合は修繕費用などの負担が続く。
それならば建物は買い手に委ね、買い手の希望に沿ったリフォームを行ってもらうのも
一つの手です。
不動産流通経営協会の行った調査によると、買い手の約6割が
「住宅購入後のリフォーム」を実施したとあります。

「リフォーム大家」なる言葉も流行しているぐらい。
資産活用の一環として、築数十年の家屋を購入し、リフォームしたうえで
賃貸をする人のこと。
なかには複数物件の実績を持ち、ブログで紹介している人も多い。

◆活用する際のメリット・デメリット◆


活用にはまとまった出費が必要となりますが、
賢く「収益物件」として再生することができれば、出費以上の収入を見込むことができます。
また、所有を継続する煩雑さも、管理委託や売却によって回避することが可能です。
これは様々な選択肢がある、と言えるでしょう。

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2016.03.24 ここがポイント!!夫婦で住宅ローンを借りる時に知っておくべき事

◆夫婦で住宅ローンを借りる際の、パターンによる違い◆

都市部では住宅価格の上昇が目立つ一方で、ローンの金利はさらに低下しています。
希望するマイホームを購入するために、共働き夫婦であればそれぞ れの収入を合算して
住宅ローンの審査を申し込んだり、夫と妻が別々の住宅ローンを借りたりすることも多い。
共働き夫婦の場合における住宅ローンについて、主な注意点やポイントをまとめてみます。

※なお、ここでは夫が購入主体となる一般的世帯を想定。妻の収入のほうが多いような世帯では、
主債務者を妻に置き換えて考えるべき場面もあるでしょう。

まず、住宅ローンを借りる場合のパターンとして「連帯保証」・「連帯債務」・「ペアローン」
3つの違いについてしっかり理解しておきましょう。
「連帯 保証」は夫を主債務者とし、妻を「連帯保証人」とするものです。
妻の収入を合算して借入額を増やせるものの、妻は債務者にならないため
「住宅ローン控除」の 適用がありません。

それに対して「連帯債務」は夫が主債務者、妻が連帯債務者であり、
お互いに「債務者」の立場です。
そのため、妻も住宅ローンの借入れ分に対する 「共有持分」を得られるほか、
夫も妻も「住宅ローン控除」の適用を受けることができる。
ただし、これを取扱う金融機関は少ないため、「連帯債務」で考えるなら
「フラット35」が有力な選択肢となります。

「ペアローン」は夫と妻をそれぞれ主債務者として、別々の借入れをするものです。
借入額をそれぞれの収入に合わせて設定できるだけでなく、
夫が長期の固定金利で借り、妻が変動金利で借りて短期間のうちに返済をする
というような組み合わせも可能です。
ただし、2本の住宅ローンを組むことになるため、借入れに伴う諸費用も大きくなることに
注意が必要です。

【連帯保証】
□ 夫を主債務者とする1つの住宅ローン(妻は連帯保証人)
□ 住宅ローン控除は夫のみ

【連帯債務】
□ 夫を主債務者、妻を連帯債務者とする1つの住宅ローン
□ 住宅ローン控除は夫も妻も受けられる
□ 負担割合に応じた共有持分
□ 妻は「団信」に加入できないことが多い(フラット35は妻の加入も可)

【ペアローン】
□ 夫と妻をそれぞれ主債務者とする2つの住宅ローン
□ 住宅ローン控除は夫も妻も受けられる
□ 負担割合に応じた共有持分
□ 夫も妻も互いに「団信」に加入できる

※なお、連帯債務またはペアローンの場合は、住宅ローンと自己資金の
合計額の負担割合に応じて、夫と妻の共有持分を定めることが原則となります。
若干の誤差なら構いませんが、実際の負担割合と登記する共有持分が大きく異なると、
贈与税の対象になることもあるので注意が必要です。

◆夫婦で住宅ローンを借りる際のリスク◆

夫が単独名義で住宅ローンを借りるときでも「失業したら」
「転職で収入が減ったら」「夫に万一のことがあったら」というリスクは存在します。
しかし、それよりも夫婦で住宅ローンを借りるときのほうが、
将来的なリスクは大きくなることを理解しておきましょう。

よくありがちなのは、子どもの出産や育児に起因するものです。
住宅ローンを「夫婦で借りる」ということは、裏を返せば
「夫の収入だけでは返済が厳しい」という結果になります。
しかし、育児休暇や子育て支援に関する体制が十分な企業は少なく、
妻の妊娠・出産がそのまま収入減に直結することも多いのが現実。
「保育園に落ちた」という状況が続けば、妻の職場復帰や再就職が遅れ、
住宅ローンの返済に大きな支障をきたすこともあります。

また、万一のことがあった場合の「団体信用生命保険」だが、
民間金融機関では連帯債務の妻が加入対象とならないケースが大半。
連帯保証の関係では、もともと妻の「団信」加入は認められません。
妻も「団信」へ加入するならペアローン、もしくはフラット35(連帯債務)が選択肢となります。

そして、頭の片隅においておきたいのは「離婚リスク」です。
もちろん、離婚を想定しながらマイホームを購入する夫婦はいないでしょう。
ほとんどの場合は「自分たちは大丈夫」と考えながら住宅ローンを借りるはずです。

しかし、1年間に63万5千組が結婚するのに対して、
その3分の1を超える22万5千組が離婚する時代です(厚生労働省による2015年推計値)。
その詳細な内訳は分かりませんが、夫婦で住宅ローンを組んで
その返済途中に離婚へ至るケースもかなりの数にのぼるでしょう。

離婚に伴ってマイホームを売却し、その代金で住宅ローンを完済できれば
とくに問題はありません。
少しの「追い銭」で片付く場合も同様です。
ところが、売買相場が上昇している都心の中古マンションや、
残債が相当に減っている場合などを除けば、住宅ローンの残高を下回る価格でしか
買い手がつかないケースがほとんどで、その結果として売却による処分が難しい。

元妻が連帯債務者や連帯保証人となっていれば、離婚した後もその責任が付いて回ります。
大半のケースでは「離婚したから」という理由で連帯債務や連帯保証の解消を認めてもらえません。

元夫に十分な収入や資力があれば、住宅ローンを元夫の単独名義で借り換えたり、
元妻の共有持分を買い取ってもらったりすることもできるかもしれませんが、
そうではないからこそ夫婦で住宅ローンを組んだのでしょう。
離婚した後に元夫が住宅ローンの支払いに行き詰まり、
元妻がその返済を迫られるケースも少なくありません。

夫婦で収入合算をすれば多額の住宅ローンを借りられるため、
あらかじめ考えていた予算を大きくオーバーする物件の購入に
踏み切ってしまうことも多いようです。
しかし、金融機関が借してくれる金額と、自分たちが無理なく返済できる金額は
違うということをよく考えておきましょう。
夫婦で協力して住宅ローンを借りるのであればなおさら、
「妻がいつまで働くのか」なども含め将来的なことも考えながら
しっかりとした資金計画を立てることが欠かせません。

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株式会社アローホーム

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2016.03.21 相続前に売却した場合の税金について(相談無料)/大阪

◆相続税の仕組み

相続税は、相続や遺贈によって取得した財産及び相続時精算課税の適用を 受けて

贈与により取得した財産の価額の合計額

(債務などの金額を控除し、相続開始前3年以内の贈与財産の価額を加算します。)が

基礎控除額を超える場合にその超える部分(課税遺産総額)に対して、課税されます。

この場合、相続税の申告及び納税が必要となり、その期限は、

被相続人の死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
(注)被相続人とは、死亡した人のことをいいます。

◆相続税の計算方法

(※国税局HP参照。)

上記の様に国からもわかりやすいように資料を作成してくれているのですが、

細かい専門用語はわからなかったり、計算が苦手な方もいらっしゃいます。

そんな方のために、わかりやすく説明をしてくれる税理士と司法書士が

アローホーム主催のセミナーにて説明会を不定期で開催しています!!

もちろん、メールや電話でのやりとりでもとりあえずは理解できても

完全に把握するには、税金の問題はなかなか難しいです。

完全には無理でも理解するための糸口になれれば幸いですので、

セミナーにご興味のある方は、メール等でまずはお問い合わせください。

皆さんの明るい相続対策のお手伝いをアローホームは応援しています!!

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2016.03.06 【大手不動産が不正行為か!!】ある雑誌の記事に衝撃タイトル

先日、関西圏でのみ放送している情報番組にて大手不動産等の

“囲い込み”という営業方法に関する情報が放送されました。

以前から問題になって事ではあったのですが、テレビの影響というのは

とても大きくて、私(足立:あだち)も家族に色々と聞かれました。

その後からでしょうか。。。

不動産の流通機構からも再度、注意喚起がありました。

それだけでなく、某雑誌(有名な情報誌)でも新聞でも取り上げられました。

とにかく私自身はこの悪習に以前から疑問を持っていたので、

誠実に仕事をしてきました。

これから、不動産の世界がこの記事等をきっかけにもっとお客様にとって

良い方向に向かう事を切実に願います。

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2016.03.03 建物が老朽化した物件の買取り・売却査定(相談無料)/大阪

世の中には、メリットとデメリットが必ず存在します。
ただ、その定義は人によって様々です。

◆陽当たりの悪い部屋
◆建物が老朽化している
◆最寄駅から遠い
◆築年月日が古い
◆オートロック・TV付きモニター・監視カメラ等なし
◆商業施設や教育施設が入った物件
◆ユニットバスまたは風呂なし物件等々

まだまだ条件を上げればきりがないけれど、上記は人によっては
プラスに転じる事がある。

例えば、陽当たりが悪いけれど家賃が安い物件でも家にいる時間が
短かいと関係ない等意外とそんな大きな問題ではない事もある。

ものすごく古い物件でもリノベーション次第では逆にとても味のある物件になるし、
現在とは比べ物にならないくらい良い建材を使用していて、再利用や売却すると
メリットの多い物件となる等、一般的には悪条件な物件でも好条件と転じる事も
あります!!

現在あなたがご所有のご自宅もしくは空家(相続物件)は本当に悪条件ですか?

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