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お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2016.10.27 【生活保護受給者の相続問題】相続・任売・競売のご相談もアローホームへ

◆生活保護制度の趣旨
生活保護制度は、生活に困窮する方に対し、その困窮の程度に応じて必要な保護を行い、
健康で文化的な最低限度の生活を保障するとともに、自立を助長することを目的としています。
(※厚生労働省の生活保護制度より参照。)

47都道府県を対象とする「人口1千人あたりの生活保護率」で
1位は大阪府の33.5人、 2位は北海道の30.3人、 3位は高知県の27.4人。

大阪は全国でも1位になるぐらい実は生活困窮者が多いです。
しかし、生活保護も簡単に受給できるわけではありません。

生活保護費は市民の税金から賄われているのですから、そう簡単に受給の申請・審査は
厳正なものです。

そんな生活保護者のなかには、親類縁者がなくなり突然住宅又は知らない土地を相続
ことになる。珍しい事ではありません。

けれども、生活保護を受給されている方が生活保護を受給したまま
保有することが出来る資産は定められています。

以下の資産については、基本的に保有することが出来る資産となります。

■居住用に必要最低限な資産
■事業用に必要最低限な資産
■処分することが出来ない資産
■又は処分することが著しく困難なもの等

従って、相続により保有することが出来る資産以外の資産を取得することになった場合には、
生活保護受給資格を満たさなくなり、生活保護費の支給を受けることが
できなくなってしまう場合があります。

なかには、相続放棄される方もいらっしゃいますのでアローホームでは相続放棄の手続きも
ご相談に乗らせて頂いています。

相続した物件の売却や相続放棄もお気軽にお問合せ下さい。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について

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TEL:0800-888-6886 (通話料無料)

営業時間:9:00~19:00(定休日:水曜日)

〒545-0021 大阪市阿倍野区阪南町1-23-7

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2016.10.26 【結婚観の希薄・晩婚化・お1人様の果て】任売・競売もアローホーム

晩婚化、、、

結婚観の希薄、、、

お1人様、、、

これらは全て独身貴族の人達を指す言葉ですが、色んないい方がありますね。

実際に若い人達と話したりすると「25歳までに結婚して27歳ぐらいで子供産んで・・・」

と希望や理想はあるようなんです。

しかし、実際は男女ともに25歳と言えば働き盛りの年齢です。

なかなか25歳で“結婚”て正直今は難しいです。

そんな時代だからこそ増えているのが、独身者の不動産購入。

私が若い頃には考えられなかった事ですが、本当にアローホームにも独身で

購入される方や相談が増えました。

住宅ローン等に不安がある方もお気軽に担当:足立(あだち)までご相談下さい。

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2016.10.17 【未入居の不動産を任意売却⇒YES/NO】住宅ローン問題もアローホーム

やっとこさ夢のマイホームを購入した!!

と喜んだのも束の間。。。

旦那さんの会社が倒産してしまい、住宅ローンは月10万円。

共働きならまだ何とかなったかもしれないけれど、あいにくと奥さんは妊婦さん。

仕方ない事とはいえ何と言うタイミングでしょう。

実は先日、未入居の家を任意売却したいが可能でしょうか?という質問のメールが

届きました。

内容は上記にあるように旦那さんがいきなり無職になってしまった事と自分が働けない

状態での住宅ローンの支払いに対する不安。

さらにこれから生まれてくる子供にかかる費用・・・それを考えると不安で夜も眠れない

との事でした。

奥様は妊婦さんで大事な時期でもあるので、できるだけ早く解決した方が良いと思い

すぐに返信をしました。

結論からすると、未入居でローンの支払いもされていない状態の住宅を売却する事は

可能です。

また、この様なケースはレアケースでも何でもなく、昨今では意外と多いケースに

なってきています。

アローホームでも今年に入って、数件ご相談がありました。

もしも同じように悩んでいる方がいらっしゃるなら、何時でも結構ですので

まずは急いでメールでご相談下さい。

不安なままの毎日でいい事なんて1つもありません!!

問題を解決して、これからの人生をより良い物にしていく為には

1人で悩まないで下さい。

あなたは1人ではありませんよ!!

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2016.10.16 【結婚⇒マイホーム購入⇒離婚⇒売却(任売)】物件の購入から売却もアローホームへ

昔の人は、家は男の甲斐性で買うものだ!!という考え方の人が多く

昨今のような問題は団塊の世代ではあまり聞きません。

しかし、現在は共働きで夫婦の収入を合算して共有名義で家を購入する事は

珍しくなく、むしろスタンダードです。

けれども、この事がのちの大問題に発展するとは誰が予測できたでしょうか?

アローホームに寄せられる相談の多くに離婚による共有名義の不動産の売却相談が

年に数十件あります。

離婚の原因は千差万別あれど、家の売却に関してだけなら全く普通の物件と同じです。

ただ、離婚した時の条件いかんではなかなか上手くいかない事もままあります。

夫の暴力が原因で接近命令が裁判所から出ている為に奥さんが表だって行動できない、

熟年離婚で双方ともに遠方で暮らしている、浮気が原因だから会いたくない等

アローホームが間に入って右往左往する事はよくあります。。。

では共有名義で物件を購入しない方がよいのか?

誰もが思う疑問です。

結論としては、共有名義で購入する事は何の問題もありません。

しかし、その際に不動産を売却する際の取り決めを前もって決めておく事が

得策かもしれません。

勿論、離婚しないにこした事はないし先にそんな話をするのは縁起が悪いと

思われるかもしれません。

けれども実際に離婚件数が増加傾向にある昨今。

ある意味、今どきな購入方法の1つなのではないでしょうか。

アローホームは今日もお客様の為に右往左往しながら全力投球です。

でも、もしそんな今どきの購入方法もありかな・・・と思われる方は物件購入時に

お気軽にご相談下さい。

弊社の顧問書士ともども納得のいく購入方法を模索しましょう!!

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2016.10.14 【相続した物件が競売物件又は競売物件を相続】任意売却もアローホームへ

昔は、スーパー等もみのさんの「午後は〇〇思いっきりテレビ」を見て

仕入れの参考にしたなんて都市伝説があったぐらい、テレビの影響力は

今よりも素直に凄かったように思います。

それはまだインターネット等が今ほど主流じゃなかったというのも

大きいのではないでしょうか?

今ならわからない事はすぐにスマホで検索してしまえばすぐに答えが

わかります。

しかし、現在もアナログのままの物もまだまだあります。

それが我々が参考にする官報や競売情報です。

ネットで競売情報を確認する事が出来るんですが、確認できる時は

もうだいぶ状況が進んでいてその段階で取り下げるのは至難の業です。

さらに、競売物件をそうと知らずに相続してしまった又は相続した物件が

競売物件だった・・・

ややこしく聞こえますが、実際に“遺産分割審判”で不動産の競売を命じられたり

相続物件(共有不動産)の競売又は強制競売だったり意外とつかずはなれずな

関係にある、相続と競売。。。

貴方のご自宅は大丈夫ですか?

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2016.10.11 【任意売却は突然に】競売物件の事ならアローホーム

つい先日の事です。

アローホームの事務員の女の子から相談がありました。

何でも、その女の子のご実家は昨年までご商売をされていたそうなんですが、

お父様が事故でご商売を続けていくのが難しくなり、商売自体は

やめてしまったそうなんですが、事務所に荷物はまだ置いていたそうです。

ところが、先日突然にその事務所の荷物を今月中に処分しないといけなくなったとの事。

何故そんな事態になったかと言うと、実は事務所として使っていた物件は、

事務員の女の子のお父さんの名義ではなく、お父さんの知人の方の名義で

使用料兼家賃を払って使用していたんです。

その知人の名義人の人が住宅ローンを滞納してしまい、物件が競売にかけられてしまいました。

その知人の方から先日お父さんに、今月中に物件の荷物を処分して欲しいと連絡がありました。

債権回収の方から家を取り壊して更地にしたいと言われたのでとの事でした。

幸いにも、事務員の女の子は事務所のほかにちゃんとご実家があったので

住む場所を探す必要はなかったようですが、問題は事務所に残った荷物。

商売をしていたので、その備品や家電類が多く残っているために難儀しているので

何とか荷物を処分したいがどうすればよいかと相談されたんです。

相談の内容自体は、よくある事なのですぐに解決させて頂きました。

普段よく相談に乗っていましたが、今回の事務員の女の子の相談で私自身感じたのは

任売や競売は、誰に身にも起こりうる事なんだという教訓です。

あなたは大丈夫ですか?

あなたがどんなに気を付けていても『日常』は簡単に『非日常』になり得る。

そうなってしまった時は一人で悩まないでください。

アローホームはいつでもあなたのご相談をお待ちしております!!

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2016.09.28 【相続:死因贈与について】相続問題もアローホームにお任せ下さい

死因贈与とは、一体どんなものなのでしょうか?
まず、贈与とは、贈与者と財産をもらう人(受贈者)とが、
「あげます」「もらいます」といった双方が合意したもの(契約)です。
死因贈与とは、贈与者の死亡を条件にその贈与契約の効力が生じるものです。

従って、「自分が死んだら財産をあげる」というのは贈与の意思を示したことになります。
一方、受贈者も財産をもらう意思表示をすれば、契約が成立したことになります。
ただし、その効力が生じるのは、贈与者が死亡したときとなります。
死因贈与が認められるかどうか(法務局で名義変更できるかどうか)には、
次の2つの条件があります。
なお、この死因贈与での取得は、贈与税ではなく相続税の対象となります。

【条件1:証人がいるかどうか?】
まず、証人がいるかどうかです。
もらう人以外に「死んだらあげる」というのを立証できる人がいれば、
この条件はクリアです。
親戚がそう聞いていた、もしくは親しい不動産屋さんがそう聞いていたと言うのでもOKです。

もちろん口約束ではなく、書面が出てくればそれも立証の材料になります。
ただし、死因贈与は、契約ですから贈与者と受贈者の双方の捺印がなければいけません。
ちなみに、遺言は、遺言者が財産を誰に相続させるという一方的なものであるため、
遺言者の捺印だけでよいのです。

【条件2:相続人全員の承諾】
死因贈与ならば贈与税はかからない
ただし、証人だけでは死因贈与が認められません。
もう一つの条件は、相続人全員の承諾を得ることです。
これは、名義変更の際、相続人になる人の実印と印鑑証明が必要であるため、
承諾が不可欠なのです。

その他、ご質問等に関しては担当:足立(あだち)までお気軽にご相談下さい。

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2016.09.22 【相続:遺言書の種類】相続問題・遺言書の作成もアローホームにお任せ下さい

【遺言書の7つの種類とその特徴】

遺言書には効力を発揮するための決まりがあり、
法律で決められた範囲内で書かれた遺言書でないと効力がなくなってしまいます。
そしてこの遺言書には【普通方式の遺言書】と、【特別方式の遺言書】の2種類の形式があります。

図:遺言書の種類

遺言書の種類
【普通方式の遺言書:3種類】
普通方式の遺言書には3つの書き方があり、

・自筆証書遺言
・公正証書遺言
・秘密証書遺言

この3パターンが存在します。

【自筆証書遺言】

◎被相続人が書面に遺言書の作成年月日、遺言者の氏名、遺言の内容を
自筆(パソコンは不可)で記入し、自身の印鑑(実印である必要はありませんが、
実印のほうが確実)を押印する。

という方式で作成され、民法で定められている遺言の方式としては
一番簡単なものとお考えください。
遺言者が自分で字を書ける状態で、印鑑を所持しており、
いつでも押印する機会があれば自由に作成が可能になります。

【公正証書遺言】
◎法に定められた手続きに従い公証人(公権力を根拠に証明・認証する人)に対して
遺言内容を伝え、公証人がこれを遺言書に落としこむ形で作成し、これを保管する。

という方式です。
上記の手順を踏んで作成するため、遺言書の作成には時間がかかりますが、
遺言書の信憑性が問題にあがることがないため、遺言書の効力に後々疑義が
生じないというメリットがあります。

遺言書の効力としては自筆証書遺言と全く変わりませんが、
効力の確実性という点ではより優れた方式です。

【秘密証書遺言】
自筆証書遺言と公正証書遺言の間の子のような遺言です。

◎被相続人が遺言内容に署名、押印し(実印である必要はないが、実印のほうが適切)
当該遺言書を封筒に入れて封じ、封印に押印したものと同じ印章をしたうえ
公証人にこれを提示して所定の処理をしてもらう。

という方式です。
普通方式の遺言書に関しては、この作成後にも幾つかのルールがあり、
これを破ればその遺言書の効力は無効になる可能性があります。

【特別方式の遺言書:4種類】
死期が近いなどの緊急時や、船の事故での死亡、伝染病などで
外界と隔離されている状態など、特殊なケースに置かれた者が書く遺言書になります。

◆一般危急時遺言
疾病などで死期が近い場合に、3名以上の証人の立会いの下で遺言をすることが可能です。
人によって状況は様々ですが、自ら署名や押印ができず、通常方式の遺言を作成することが
困難な場合に作成されます。
遺言者による自署や書面作成は不要ですが、立会人の書面作成及び署名・押印は必要です。

◆難船危急時遺言
遭難中の船舶の中で死亡の危機に迫られた場合に、証人2名以上の立会いの下で
作成することができます。
この場合自署や書面作成は不要ですが、証人による書面作成及び署名・押印が必要になります。

◆一般隔絶地遺言
伝染病などで外界との接触を断たれた場所にいる者が、警察官1名と証人1名以上の
立会いの下で残すことができます。
遺言者の自署及び書面作成並びに 立会人による署名・押印が必要です。
このような隔絶は、伝染病の場合だけでなく、他の行政処分(懲役刑の宣告等)で
隔離されている場合にも適応されます。

◆船舶隔絶地遺言
航海中で外界から隔絶されている者が、船舶関係者1名及び証人2名以上の
立会いの下で作成されるものです。
遺言者の自署及び書面作成並びに立会人による署名・押印が必要です。
もし、寿命などで亡くなる場合は普通方式の遺言書によるべきであり、
特別方式の遺言書はあくまでやむを得ない事情で書くケースです。

【遺言書でできる5つのこと】

遺産相続に関すること ■相続人の廃除等
相続人の廃除とは、被相続人の意志に基づいて、相続人の相続権を剥奪する行為。
■相続分の指定等
被相続人が遺言によって相続人に対する相続分を定める行為。
遺産分割方法の指定または指定の委託 当該分割方法(すなわち、特定の遺産をどのように分割するか)を指定し、または指定することを第三者に委託することが出来る。
相続財産の処分(遺贈)に関すること ■財産処分
補助金等の交付を受けて整備された施設や,設備を補助金等の目的に反して使用し,譲渡し,交換し,貸し付け,担保に供し,又は取り壊すこと。
内縁の妻と子に関すること ■認知
婚約をしていない女性との間に出来たいわゆる隠し子がいる場合、遺言者は、遺言でこれを認知する(正式に自分の子であると認める)ことで、子として相続人に加える事が出来る。
遺言の執行に関すること ■後見人の指定
残された子が未成年であり遺言者の死亡により親権者が不在となるような場合、遺言者は第三者を後見人とする行為。
■相続人相互の担保責任の指定
遺言者は、当該担保責任の負担者や負担割合についても、遺言により指定する事が出来る。
■遺言執行者の指定または指定の委託
遺言者は遺産相続を実施する上で必要となる手続を行う人(遺言執行者)を指定したり、第三者に指定を委任することが出来る。
その他 ■遺産分割の禁止
被相続人の死後、相続人同士で遺産をめぐるトラブルを回避する為に、一定期間、分割そのものを禁止する行為。
■遺留分減殺方法の指定
遺言の内容が遺留分を害する場合には、遺留分減殺請求により当該害する部分を無効とすることが出来ます。遺言者は、遺言によって遺言が遺留分を害する場合にこれを解消する方法を指定できる。

上記の5種類、10項目が遺言書で出来る効力の主な内容です。

その他、ご質問等に関しては担当:足立(あだち)までお気軽にご相談下さい。

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2016.09.20 【相続:妻と子と愛人のケース】相続問題もアローホームにお任せ下さい

◆妻と子と愛人及び愛人の子の場合
妻と子と愛人及び愛人の子の場合

愛人に関してですが、事実婚や内縁関係の相手は相続人にはなれません。

そのため、この場合、愛人は相続する権利はありません。

しかし、愛人との間にできた 子どもは、ご主人が認知していれば相続人になります。

認知されているかどうかを確かめるには、その子の戸籍を見ればわかります。

また、戸籍上では認知され ていなくても、ご主人が遺言で認知することを書いていれば、

その子は相続の権利があります。

◆妻と子と愛人、認知された子の場合
妻と子と愛人、認知された子の場合

上記に関するご質問等は、お気軽に担当:足立(あだち)まで。

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2016.09.19 【特別受益に学資保険は含まれるか否か】相続問題もアローホーム

【学資保険】
子供の教育費などに掛かるお金を補助することを目的とし、
契約した保険料をきちんと支払うことによって、
教育資金が必要になると予め設定した時期に給付金としてまとまったお金を
受け取ることができる保険です。
主に祝い金や満期学資金として、契約時に決めた子供の年齢に合わせて
給付金を受け取れるものです。

【特別受益】
特定の相続人が、被相続人から婚姻、養子縁組のため、
もしくは生計の資本として生前贈与や遺贈を受けているときの利益をいいます。
相続人の具体的相続分を算定するには、相続が開始したときに存在する
相続財産の価額にその相続人の相続分を乗ずればよいです。

相続問題で、意外かもしれませんが生前に学資保険等でいくらか
まとまったお金を両親から譲り受けているケースで、のちのち相続時に
もめる事があります。

それは、学資保険等のお金は特別受益にあたるものなのではないか?
という事です。

ケースにもよりますが兄弟間で、大学進学や進学費用、進学の際の資金援助や贈与等で、
実質的な違いがあれば、受け取ったお金は特別受益に該当する可能性があると思います。

詳細に関しては、担当の足立(あだち)までお気軽にご連絡ください。

⇒フリーコール:0800-888-6886

忙しくてお時間がなかなか取れない方はメールでお問い合わせください。

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