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2017.06.16 【住替えによる家の売却、新居の事ならお任せ下さい!!】家の買取・売却ならアローホーム

住み替え」とひとことで言っても、「賃貸物件からマイホームの購入」の方もいれば、

「自宅を売却して新しい物件を購入する」という方もいますよね?

また、住み替えたい理由についても、人によって次のように分かれると思います。

◎ライフスタイルの変化(出産、子どもの進学、子どもの独立、シニアライフへの転換、
ペットの同居など)
◎家や周辺環境への不満(間取りや使い勝手への不満、老朽化、ご近所トラブルなど)
◎転勤
◎住宅ローンの支払いが困難になった

1.「ライフスタイルの変化」および「家や周辺環境への不満」による住み替えの場合

「住み替え」には色々なパターンがありますが、今回は皆さんが現在「持ち家」で、

かつ、新居についても「購入」を検討中または決定済みという前提のお話です。

「購入する前提」とさせていただくのは、住宅は「今が買い時」と言われているからです。

住宅金融支援機構の「平成28年度は買い時か?」というアンケートで、

68.6%ものファイナンシャルプランナーが「平成27年度と比べて買い時」と

回答しているのです。

出典:住宅金融支援機構 平成28年度における住宅市場動向について

消費税の引き上げも先送りされ、住宅ローン金利も低水準ということで、

今は買い時!という見方がされているようです。

それならば「善は急げ!」ですぐに買いに走りたいところですが、

そこはちょっと待ってください!!

持ち家を住み替える場合、「自宅の売却」と「新居の購入」のどちらを先に

進めるのが良いかを考える必要があります。

先に答えを言ってしまいますと、

  • 今の家がいくらで売れるか?
  • 資金繰りをどうするか?

この2点を踏まえることが、「住み替え成功」への大きなポイントになります。

ということは、必然的に「自宅の売却活動」から始めることが正攻法

ただ、「ご近所トラブル」などの場合、「資金繰りのことよりも、とにかく早く引っ越したい」

という方もいると思います。

その場合には、「新居の購入」を先行しても良いでしょう。

そういう方は、後述する「買い先行のメリット・デメリット」に目を通して、

買うことを先行した場合にどのような点に注意したら良いかを参考にしてください。

また、資金に余裕がある方(自宅の売却額を得なくても新居の購入に問題のない方)も、

同じく「買い先行」でも構いません。

それでは、正攻法である「売り先行」について詳しく見て行きましょう。

1-1.「住み替え」の正攻法は「売り先行」!

先ほど、

  • 今の家がいくらで売れるか?
  • 資金繰りをどうするか?

最初にこの2つを押さえることが、住み替え成功のポイントであることをお伝えしました。

これが「売り先行」の最初の一歩です。

「売り先行」とは、現在の家の売却代金を、新居の購入資金にあてて行く方法です。

確実に売却代金を得た上で、購入する物件を検討する流れなので、

資金計画が立てやすく、預貯金の持ち出しがないように工夫できたり、

持ち出しがあったとしてもきちんと計算し納得して購入物件を決めることが

できるところが安心です。

■売り先行のメリット

  • 売却代金が先にわかるため、いくらくらいの新居が買えるのか、予め把握できる。
  • なかなか買い手が見つからないとやむなく値下げをして売らざるを得ないケースもある中、引っ越しが差し迫っているわけではないので、焦って値引きをすることもなく、じっくりと売却活動ができる。

■売り先行のデメリット

  • タイミングよく新居が見つからないと、「仮住いへの引っ越し」「新居への引っ越し」の2回の引っ越しが必要となってしまう。

「売り先行」なら、売れる目処がたったてから新居探しをスタートできるため、

安心して住み替えを進めることができます。

安全・確実に家の住み替えをしたい方には、【売り先行】をおススメします

1-2.資金に余裕がある方なら「買い先行」もOK!

「買い先行」とは、現在の家の売却代金に頼らずに、新居を先に買う方法です。

そのため、

  • 新居の頭金を預貯金などで用意できる人
  • 現在の住宅ローンと新居のローン、2つのローンの支払いができる人

という条件になり、資金にかなり余裕がある人が対象となります。

「買い先行」のメリットとデメリットも見て行きましょう。

■買い先行のメリット

  • 理想の新居をゆっくりと探すことができる。
  • 仮住いの必要がなく、引っ越しが1回で済む。

■買い先行のデメリット

  • 売却代金に頼らずに、新居の頭金を用意しなくてはならない。
  • 家が売れるまでの期間、2つの住宅ローンを同時に払わなくてはならない。
  • 「そうそうそう、そうなんだよね・・・」という共感と納得
  • 「簡単そう!楽そう!私にも出来そう!」というイメージ

「買い先行」はかなり資金に余裕がないと進められない方法のため、基本的には

「売り先行」がおススメです。

1-3.住み替えに便利なローン「買い替えローン」と「つなぎ融資」とは?

「売り先行でも買い先行でも、どっちにしてもお金はかかるのでは?」

という声が聞こえてきそうなので、

「買い替えローン」と「つなぎ融資」という買い替え時に便利な

住宅ローンをご紹介しておきたいと思います。

買い替えローン

(1)買い替えローンとは?「住み替えローン」とも呼ばれています。

売り先行の方が利用するものになります。

自宅を売却するには、まずは今の住宅ローンを一括で返済するのが基本です。

高く売れてローンの残債がなくなれば問題はありませんが、

残債が残ってしまう場合は預貯金などを切り崩して

自己資金を用意しなくてはなりません。

この自己資金を用意することなく、残債と新居の購入資金を合わせて

借り入れできるのが、「買い替えローン」です。

また、今は住宅ローンがかなり低金利になっているため、

従来よりも低い金利で利用できる可能性が高いと思われます。

(2)買い替えローンの注意点

上記で買い替えローンのメリットをお伝えしましたが、注意点もあります。

  • 「売る」と「買う」を同時に決済する必要がある

買い替えローンは、今の住宅ローンの一括返済と新居の融資実行を

同じ日に行わなければいけません。

  • 買い替えローンは審査が厳しい!

残債も上乗せして借り入れるので、借入金が多くなります。

当然ながらその分、金融機関の審査も厳しくなってきます。

  • 返済期間と借入額は慎重に設定すべし!

買い替えローンにすることで、総返済額が多くなる可能性があります。

総返済額が多くなると、月々の支払いを楽にしようと、

つい返済期間を長く設定しまいがちになります。

収入が増えていないのに総返済額を増やしたり、70歳まで続くような

ローンを組んでしまったりすると、その負担が預貯金の切り崩しを引き起こし、

最終的に老後の生活費を圧迫する恐れにも繋がります。

買い替えローンを利用する場合は、老後のことも見据えて、

返済期間と借入額を慎重に設定しましょう。

つなぎ融資

(1)つなぎ融資とは?「つなぎ融資」とは、買い替えのタイミングで一時的な融資を受ける方法です。

買い先行の方が利用するものです。

今の家の売却したお金で完済することを条件に、

新居の購入資金の融資を受けます。

例えば、新居が見つかり契約を進めたいと思っても、

購入資金に今の家の売却額を充てる予定の場合は、

家が売れるまで新居の契約を進めることができません。

そんな時に「つなぎ融資」を利用します。

今の家が売れるまで融資を受け、一旦購入資金に充てます。

そのあと、家が売れたら、その融資を返済するということです。

新居を先に購入するため引っ越しが一回で済み、

買い先行のメリットを生かすことができます。

(2)つなぎ融資の注意点「つなぎ融資」にも注意点があります。

  • 住宅ローンより金利が高い。
  • 借り入れできる期間は通常6ヶ月〜1年。
  • 手数料や保証料がかかる。
  • 家が売れるまで、利子が発生し続ける。

諸費用や利子を考えると、つなぎ融資はあまりおススメできません。

どうしても住みたい新居があったり、資金に余裕がない限りは、

やはり「売り先行」で安全・確実に買い替えすることをおススメします。

どちらもメリットデメリットを理解した上で利用することをおススメします。

2.「転勤」の場合、「持ち家を賃貸に出す」という選択肢もある

「転勤」にも色々あると思いますが、今の家に戻れる時期が決まっている場合と

決まっていない場合で選択肢の幅も変わってきます。

今の家に戻れる時期が決まっている場合には、「転勤中だけ賃貸に出す」

という選択肢も出てきます。

この場合は、「リロケーション」という貸し方が一般的です。

⇒リロケーション:転勤者の留守宅を一定期間賃貸する業務のこと。

「買い替え」の場合、よほどの資金的な余裕がない限りは、

「売り先行」が正攻法となります。

3.「住宅ローンの支払いが困難になった」場合の住み替えの流れ

住み替えをご検討の方の中には、「住宅ローンが支払えなくなった」

という方もいらっしゃるでしょう。

この場合は、一般的に「持ち家を売却して住み替える」ということになりますが、

「ローンの残っている家が売れるの?」と心配される方が大半です。

住宅ローンが残っている家の売却には、「任意売却」という方法があります。

適用されるには諸条件があるものの、新生活のための預貯金を

できるだけ切り崩さずに売却するなら、「任意売却」がおススメです。

通常、ローンが残っている不動産を売却する時は、抵当権(※注釈)の関係上、

残債を完済しなくてはなりません。

となると、売却の手段は次の2つのいずれかです。

①残債以上の値段でその物件を売り、ローンを完済する。
②残債より安い金額で売る場合は、売却金額では返済しきれない残債を、
預貯金を切り崩すなどして用意する。

どちらも現実的にはちょっと厳しい…ですよね。

そこで登場するのが「任意売却」です!

住宅ローンの支払いが滞る理由は様々ですが、例えば債務者の年収が

リストラや転職で減るなどして、今まで通りにローンの返済ができなくなり、

このあと滞納が続いたら、債権者は「競売」という方法で物件を売り、

融資額の回収にあたります。

ところが、この方法だと売却できる値段が市場価格の50~70%ほどになってしまい、

債権者にとってメリットはありません。

そこで債権者は「任意売却」を許可し、できるだけ市場価格に近い値段での

売却を目指し、残ったローンについても債務者に無理のない金額に見直すなどして、

確実に融資額を回収できる方向に舵をきるのです。

任意売却後は、ご実家に住み替える方、安い賃貸住宅に引っ越される方、

「リースバック」という方法で今の家に住み続ける方など、

その方の家族構成や人生設計により選択は多岐にわたります。

いずれにしても、これを機にその後のライフプランをしっかりと見直すことが大切です。

と、長くなりましたがここまで見て頂いた方には感謝いたします。

ご相談等多岐にわたってアドバイスさせて頂きますので、まずはお気軽にご連絡

またはメールにてお問い合わせ下さい。

その際には、担当:足立(あだち)とお伝えください。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について

http://www.arrowhome.co.jp/

TEL:0800-888-6886 (通話料無料)

営業時間:9:00~19:00(定休日:水曜日)

〒545-0021 大阪市阿倍野区阪南町1-23-7

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2017.06.02 【供給過多な建設ブームの行く末は?】オーナーの方のトラブル等もアローホームへ

全国における建設ブームに黄色信号です。
日銀によると、2016年のアパートローンは前年比21%増の3兆7860億円。
比較可能な10年以降で最高。

金融機関による16年の不動産向け融資も12兆円を超え、過去最高を記録。
活況の背景にはいくつか理由があります。

15年の税制改正で相続税の課税対象が広がり、
節税目的の建設に踏み切る地主が増加。
マイナス金利下の金融機関の融資先として、
比較的高い利幅が見込めるという事情もあります。

そんな中、多くの地主が選ぶのが管理に手を煩わされず、
賃料収入も安定する「サブリース」。

※サブリース・・・一括借り上げ、家賃保証制度のこと。
不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、
入居者に転貸する。
貸主は入居者がいようといまいと一定の家賃が保証されるとともに、
入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから開放される。
一般的に保証される賃料は相場の80%〜90%

貸し手である金融機関と、借り手である地主のニーズが一致し、
そこにサブリース業者が介在。
しかし、需給が大きく狂えば、融資は不良債権化しかねません。

※不良債権・・・回収困難な債権を言う。
狭義では、銀行など金融機関において、
貸付(融資)先企業の経営悪化や倒産などの理由から、
回収困難になる可能性が高い貸付金(金融機関から見た債権)を指す。

日銀が地銀等と信用金庫を対象に16年9月中旬~10月中旬に
行ったアンケート調査では、貸家業向け貸し出しのリスク管理として、
周辺の家賃相場を調査していたのは42%、
周辺物件の入居率を調査したのは32%、
人口動態を踏まえた需給動向を調査したのはわずか24%という。

これがきっかけとなり、サブプライムローン問題のような事態を招いてしうのか?
アパートは新築の間は入居者を獲得しやすく、問題はじわじわとしか顕在化しない。

一方で地方金融機関の体力を徐々に失わせ、金融システムの安定性に
悪影響を及ぼしかねない。

こういった環境下では、オーナー様にトラブルが起こるのも必然ではないでしょうか?
アローホームでもアパートの売却やサブリースでのトラブル等のご相談が
増えています。

もし、現在お困りのオーナー様がいらっしゃいましたらまずはお電話下さい。
お問合せメールなら24時間対応ですが、電話をご希望の際は水曜日は
お休みさせて頂いておりますので、それ以外で宜しくお願いします。

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2017.06.01 【住宅ローン支払い中の物件の売却は可能か?】不動産の早期買取ならアローホーム

ほとんど多くの人が、マイホームを購入する際に現金ではなく

金融機関と住宅ローンを組むことになると思います。

やがて色々な諸事情により住まいを売却したい時、「住宅ローンが残っていても、

今の住まいを売ることができるのか?」と誰もが疑問に思うかもしれません。

分かりやすく言うなら、答えは「YES」です。

ただし実際には完済してからでないと売却することはできません。

ん?どういうことなのか?

ポイントとなるのが、「抵当権(ていとうけん)」です。

上記の図のように、住宅ローンを組む際には抵当権が設定されます。

そして、売却するにはその抵当権を抹消する必要があります。

その抵当権の抹消ができれば売却が可能となります。

もしも現在、住宅ローンでお困りで物件の売却もお考えの方は

お気軽にまず担当:足立(あだち)までご連絡ください!!

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2017.05.21 【マンション・戸建・土地、収益不動産等を早く高値で売りたい方】売却・買取もアローホームへ

誰でも大切な不動産を少しでも良い条件で売りたいと思うのは当然です。

では、その大切な不動産を誰に任せるのがよいのか?

大手やCMをしているような知名度で選ぶのがよいのか・・・

知人や友人から紹介してもらった所にお願いするのがよいのか・・・

迷ってしまうのが現実ではないでしょうか?

そんな時には、アローホームにお任せください。

実績も買取の早さにも大手に負けない自信があります!!

自信があるのは、少数精鋭で一人のお客様を最初から最後までしっかりと

サポートして、信用に値するだけの経験があるからこそです。

迷っているならお任せください。

担当:足立(あだち)があなたの不安を解決いたします!!

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2017.05.20 【不動産所有権の持分割合いはどう決まるのか?】税金等のご相談もアローホームへ

住宅(土地や建物)を購入したら、登記所(法務局)で

土地・建物それぞれの登記をする必要があります。

この不動産の登記をしておかないと、

第三者に対して所有権などの権利を主張できません。

例えば、マイホーム購入後に、別の人が売主にとって有利な条件を提示し、

売主が二重に売ってしまったとします。

その場合、後に買った人が先に登記を済ませてしまうと、

いくら先に買っていても所有権を主張することができなくなるのです。

不動産の登記は、第三者への対抗力があるという意味で重要です。

さて、その登記において、アローホームでもよく質問されることが、

”夫婦が共同で住宅を購入する場合などで、登記において持分割合を決めるケース”

についてです。

例えば、物件価格3,000万円の物件の購入した場合、

物件価格3000万円のうち、妻が頭金1000万円を負担して、

残り2000万円を夫がローンを組むとするならどうなるのか?

仲のよいご夫婦がマイホームの持分を2分の1ずつにしたいという気持ちは

分からないでもないです。

実際に、持分を2分の1ずつで登記をすることは可能です。

登記費用(登録免許税や司法書士報酬)を支払えば、

どんな割合であっても登記をするうえでは問題ありません。

しかし、購入資金の負担割合と異なる割合で持分を登記してしまうと、

税金面で贈与の問題が発生します。

つまり、諸費用を含めた購入価格3000万円の物件を妻が1000万円、

夫が2000万円という負担で購入する場合、妻の持分は3分の1、

夫の持分は3分の2とすると夫婦間の贈与とみなされません。

ところが、これを2分の1ずつ(金額換算で1500万円ずつの持分)で登記してしまうと、

妻は1000万円しか負担していないのに、1500万円分の不動産を取得したことになり、

逆に夫は2000万円を負担するのに1500万円分しか不動産を取得していないことに

なります。

この場合、夫から妻へ、500万円分(持分でいうと6分の1)の不動産が

贈与されたとみなされることになります。

夫婦間の贈与でも、基本的に、年間110万円の基礎控除を超える部分には

贈与税がかかります。

(※持分を決める際の土地や建物の購入価格は、

諸費用なども含めたトータルの金額をもとに計算します。)

なので、誰がいくら負担するのかは、その資金の負担割合で登記すれば

贈与は発生しませんので、このようなことにならないように、持分割合の登記は

きちんと資金の負担割合に応じて行うようにしましょう。

アローホームには顧問税理士さんがいますので、そういった税金面のご相談も

おまかせ下さい。

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2017.05.15 【土地を購入して家を建てるまでの住宅ローンの流れ】住宅ローンの相談もアローホーム

土地も建物も自己資金でまかなえる人は少数派。
多くの人が住宅ローンを借りることになる。

土地のみの購入だと、住宅ローンは利用できないのが一般的だが、
家を建てることを前提に土地を購入する場合、
建築予定の建物のプランや見積もり、売買契約書などがあれば、
金融機関によっては土地と建物の費用をセットで借り入れることが可能。

しかし、住宅ローンで借りたお金がおりるのは、建物の引き渡しのとき。
土地を買って注文住宅を建てる場合、

自己資金でまかなえない場合は、住宅ローンがおりるまでの間、
一時的に借りる「つなぎ融資」を利用することになる。

支払いの分割割合は土地の売主や建築会社によって違う
住宅のプランが決まっていない場合、土地の購入資金は自己資金でまかなうか、所有財産を担保にして融資を受けるなどの方法で取得することになる(金融機関によって対応はさまざま)。建てる住宅のプランが固まっていると、土地と建物セットの住宅ローンや、「つなぎ融資」が利用しやすい

金融機関によっては「土地先行融資」に対応しているところもある。
これは、購入する土地と、建築する住宅のプランが決まっていれば、
まず土地の分を融資してもらい、建物が完成した時点で建物分の融資をしてもらえるもの。

金利が高い「つなぎ融資」で土地を購入する必要がないというメリットがある。
土地と建物のローンをまとめて借りられると、
土地の分も住宅ローン控除の対象になるなど税金面でのメリットも多い。

また、建築会社が提携している金融機関では、
着工金や中間金も引き渡し前に融資するケースも。
この場合は、「つなぎ融資」が不要になり、利息や借入時の手数料を減らすことができる。

融資審査の際に、住宅のプランを提出しなければならない。
購入したい土地を見つけてから建築会社を探し始めると、
プランの提出に時間がかかり、結果として別の人に購入の先を越される可能性も。
施工会社探しも同時進行で進めよう。

土地の購入と建築の契約が済み、住宅が着工、完成・引き渡しを受けたら、
住宅ローン契約、残金決済や「つなぎ融資」の返済、登記を行い、
住宅は自分のものになる。

土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地+建物代金以外にも諸費用がかかる。
土地を不動産仲介会社を通して購入した場合は仲介手数料、
住宅ローンを借りるときには事務手数料や保証料、
土地や建物の権利関係を明確にする不動産登記の登記費用などさまざまな出費がある。

金額はケースバイケースだが、土地+建物代金の10%程度が目安。
いつ、いくらくら支払うかは、建築会社の担当者に確認しておくといい。

家づくりにかかわる主な諸費用

土地購入 ・仲介手数料(不動産仲介会社に支払う、土地の代金×3%+6万円+消費税が上限)
住宅ローン ・事務手数料(2万〜10万円程度が一般的)
・団体信用生命保険料(銀行の住宅ローンの場合は銀行負担が一般的)
・火災保険料(加入を融資の条件にしている金融機関が多い)
住宅の登記 ・建物の所有権保存登記、土地の所有権移転登記(条件を満たしていると適用される軽減措置がある)
・抵当権設定登記(住宅ローンを借りる場合)
・司法書士報酬(金額は司法書士によって違う)
入居後 ・不動産取得税(購入後1度だけ納税)
・固定資産税、都市計画税(毎年納税)

【図2】家づくりにかかわる主な諸費用。このほかに、地盤調査費、建築確認申請費用、地鎮祭・上棟式費用、引越し費用、各種契約書類の印紙代など

上記の様に“家”を買うには、家以外の費用も考える必要があります。

住宅ローンも含め、土地の検討からお気軽に担当:足立(あだち)までご相談下さい。

忙しい方なら、24時間対応のメールでの問い合わせをご利用ください。

(メールでの問い合わせ⇒click)

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2017.05.14 【住宅査定:築年数と査定価格の関係】住宅の無料査定・買取ならアローホームへ

「公益財団法人不動産流通近代化センター」に家の価格査定マニュアル

というものがあります。

▼家の築年数と査定価格ポイント
1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年
+13.5 +12.0 +10.5 +9.0 +7.5 +6.0 +4.5 +3.0 +1.5 0
11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年
-1.5 -3.0 -4.5 -6.0 -7.5 -9.5 -11.5 -13.5 -15.5 -17.5

※築21年以上は1年ごとに-2.5を加算

築10年経った建物の評価ポイントは、見事に「0」となっています。

その後年数が経過するごとにマイナスの評価が付き、

築20年経った建物と築1年のポイント差は31にもなります。

しかし、実際は古い住宅でも評価が高い物件もあるのであくまでも

机上での目安と考えて頂ければ幸いです。

他にも、マニュアルでは算定できないような部分があり低いと思っていた

物件の査定額が上がるなんて事も実際にありますので、自宅の金額を

参考までに知りたいなという方は、お気軽に担当:足立(あだち)まで

ご連絡ください。

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2017.04.30 【“家庭用核シェルター”付き住宅が普通になる未来?】自由設計住宅もアローホーム

最近、ニュースを賑わせているのはもっぱら“核”問題が多いです。。。

日本では北朝鮮のミサイル以外、目に見えたはっきりとした戦争の脅威は
まだ感じられませんが、それよりも地震や火山噴火、原発事故などの
自然災害・事故のリスクの方が身近に感じられ、家庭でもその為の備えはされている
ご家庭の方が多いのではないでしょうか?

そうなると自宅に核シェルターを設置する必要性を感じる人が少ないのは必然ですね。
それに家庭用の核シェルターを設置しようとしたら、いったいいくらかかるのでしょうか?

大体ですが、大阪市内にある会社によると基本的なもので180万円からですが、
備蓄の食糧やその他色々含めて考えると200万円前後はかかるようです。

そもそも核シェルターとはNBCR攻撃や自然災害から一時的に身を守る空間
を指すのだそうです。

NBCRとは「核兵器(N)」「生物兵器(B)」「化学兵器(C)」「放射能(R)」のこと。
それゆえ、汚染された外気を内部に取り込まないよう、特別な換気装置で
放射性物質や化学物質をろ過する装置がセットです。

ちなみに、日本核シェルター協会によると、にほんでの家庭用核シェルターの
普及率はたったの0.02%!!

0.02%でも設置している家庭がある事に驚きましたが、この値が多いのか少ないのか?
そこで世界の普及率も調べてみました。

スイスとイスラエルはなんと100%。
その他の国も2桁でそうなると、日本の普及率の低さが目立ちます。。。

日本核シェルター協会のHPより。世界各国の普及率。

さてここまで物騒な話をしてきましたが、災害等の備えをするのは重要な事です。
昨今では、家事や地震に関する保険や家の設計に人気が出てきています。
何年か前にはナビ付きの車なんて珍しかったのに、今ではナビ付きの車が当たり前に
なっています。

アローホームでも新築を建築する際に、自由設計で購入者の方の希望を聞いていますが
火事や地震に強い家であったりはよくありますが、近い将来自宅にシェルターを作るのが
当たり前になる時代がくるのかもしれません。

中古住宅も扱っていますが、アローホームでは新築住宅も設計から請け負っています。
シェルター付きや住むのに便利なお住まいをお考えなら、お気軽に担当:足立(あだち)まで
ご相談下さい。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について

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2017.04.27 【空き家だらけになる未来「造り過ぎ」たアパートの行く末とは!?】アパートの売却もアローホームへ

アパートに対する過剰な融資に向けられる目が日に日に厳しくなってきている。

日銀が2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、

金融機関による不動産向け融資は70兆3592億円、

前年同月比約7%増と過去最高を更新したが、そのうち31.5%を占めるのは「個人による貸家業」。

つまり、個人による不動産投資、アパート経営への融資が、この2年ほど高い伸びを示してきた。

相続税増税が大きな引き金に

背景には、2015年の相続税増税に伴う地主の節税需要がある。

更地の上にアパートを建てれば、相続税評価額は大幅に下がる。

さらには金融機関による貸し出し競争も激化している。

貸出先候補の大手企業は、手元資金が豊富なうえに資金調達の手段も多様化し、需要は限定的だ。

また、本格的景気回復が見込めない中、中小企業への融資は慎重にならざるをえない。

そこで土地を担保にでき、いざとなれば回収を見込める可能性の高い地主層へ、白羽の矢が立ったのだ。

しかし、すでにアパートは供給過多だと考えられる。

それを示すのが、住宅情報提供会社のタス(東京都・中央区)によって算出された

空室率TVI(TAS Vacancy Index)である。

この指標は単なる「空室率」を表すのではなく「募集戸数」を「募集建物の総戸数」で除した

「ポイント」であることに留意したい。

単なる空室率と異なり、現実の需給を無視している実態をよく表している面がある。

タス社のレポートによると、首都圏アパート(木造・軽量鉄骨)の空室率TVIは、

2015年春には30ポイント程度だったところ、2015年以降急激に伸びはじめ、

2017年1月には神奈川県約38ポイント、埼玉県・千葉県は35ポイント弱へとハネ上がった。

「新築アパートがどんどん建っているけれども、入居がない」ということを

示していると見ればよいだろう。

首都圏のことばかりだとお思いの方もいらっしゃるかもしれませんが、

対岸の火事ではありません!!

関西でも特に田舎の方の空家の増加傾向は止まりません。

高齢化も進んで若い人は都会にばっかり集まっています。

高度成長期の時代に建てられたビルやアパート、誰も住まなくなった戸建て・・・

この空家物件はこれからどんどん増えてどうなるのでしょうか?

人がいなくなればどんどんゴーストタウン化していく一方です。

アローホームではこの空家物件をリノベーションしたり活用することで

若い人達にも興味を持ってもらえるように努力しています。

もしも、賃貸のオーナーさんで最近借りる人が減って困っている方は

まずはお気軽に無料相談にご連絡ください!!

メールでは24時間対応していますので、お時間のある時に担当:足立(あだち)に

ご相談ください。

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2017.04.26 【中古住宅の進退:団塊世代の住宅のすゝめ】買い替え住宅もアローホーム

戦後の第一次ベビーブーム期(1947~1949年)に生まれた団塊の世代。
戦後の経済成長期に大きな役割を果たしたが、現在60歳を超え、
子どもが社会の中心で働くようにもなっているが、
どのように生活している人が多いのだろうか。

インテージの調査によると、62~64歳の団塊世代男性のうち
「現在働いている」割合は61.0%。
「ほぼ毎日、働いている」「週に4~5日程度働いている」を合わせると
49.2%に達しており、半数近くがフルタイムに近い形で働いていることが分かった。

現在の収入源では、「公的年金」が77.8%でトップ。
以下、「勤労収入」が61.0%、「個人年金」が27.6%、
「金融資産による収入(投資・利子・配当など)」が21.0%、
「不動産収入」が11.0%で続いた。

「子どもからの援助」は0.9%にとどまっており、ほとんどの人は
自身の収入と年金で生活しているよう。

14.5%は「友人がいない(男性)」

普段から交流のある友人の数を尋ねると、最も多かったのは「10人以上」で26.4%。
以下、「6~9人」が15.5%、「いない」が14.5%、「3人」が12.9%、
「5人」が12.1%で続いた。

年齢別にみると、上の年齢になるほど「いない」の割合が減少し、
「10人以上」の割合が増加していた。
会社から離れた直後は友人が少ないが、時が経つにつれて
別の居場所を見つけている様子がうかがえる。

友人や家族とのコミュニケーション手段で最も利用しているものを聞くと、
「携帯電話・PHS」(35.0%)がトップで、「PCのメール」(29.6%)、
「携帯電話・PHSのメール」(16.4%)、「固定電話」(13.5%)が続いた。

「手紙」は0.8%と少数派で、シニア層でも大多数はデジタルな通信手段を
活用しているようだ。
インターネットによる調査で、対象は62~64歳の男性800人(62歳230人、63歳296人、64歳274人)。

調査期間は1月20日から23日。

さてここからが本題。。。
上記のデータからは団塊の世代の交流が減退傾向であることがうかがえる。

親の世代と同居や二世帯住宅なんて選択肢も、昔よりも希薄になっていて
広い住宅に夫婦で2人暮らしなんて普通の光景ですね。

しかし、夫婦2人に古い戸建ての広さは必要でしょうか?
いつ帰ってくるかわからない子供たちのためのスペースは必要でしょうか?

アローホームでも最近ご相談が増えているのは、親の世代の方の住替えです。
特に、交通が不便じゃない土地にお住まいを考えれば車も必要ありませんし
車での事故を起こしたり(誤操作や逆走等)事故にあうこともありません。

今じゃ、免許証を返納するだけでお得なサービスも受けられます(市区長村による相違有)。
掃除だって、自分達がいる所だけならかなり楽になるので、時間の余裕ができ
趣味に時間をかけられるようになります。

しかし、どんなに便利でも外に出かける用事がなかったり友人がいなければ
楽しくありません。

とは言え、外出のたびに子供に連絡をするのも気を使うし遠くにいるなら尚更
声はかけられない。。。

さあ貴方ならこんな時どうしますか?

そして、アローホームにご相談に来られる親御さん世代の方の最大の問題も
この人間関係の希薄さにあるのです。

若い人が沢山いるところは賑やかでいいけれど、少し賑やかすぎたり生活の
スタイルが違うので、起きる時間や寝る時間・騒音等のトラブルも起きやすいのが
難点ですね。

そこで、アローホームでご提案させて頂いているのが郊外ではなく都市部の団地。
親御さん世代がバリバリと働いていた時代に大量に建築された団地群が
今ひそかな住替えのブームとなっているんです!!

昔はまだ都市部でも大量に団地を建設出来るだけの土地があり、また交通の便も
よく、建築も丈夫なものが意外と多いんです。

若い人からもリノベーション物件として人気を集めていますがその反面、大体が
4階建ての物件なのでエレベーターがなく、階段で上まで行くとなると大変。。。

そこで、上層階は若い人向けにリノベーション物件として紹介する事が多く、
エレベーターのいらない下の階に親御さん世代の方をご案内しています。

下の階は防犯面で心配では?
とよく聞かれますが、大きな団地というのは大抵車で通り抜けができないように
なっているため、そこに住む住人しか基本的には来ないようになっていますし
意外と住宅街よりも人との交流があり、よその人が来ると目立ちます。

最近では防犯カメラもあるところが多いので昔と比べると、防犯面でも安心
して頂けると思います。

なかには、二世帯住宅は無理でも団地の上と下別々に住むのなら大丈夫
なんてお客様もいらっしゃるぐらいです。
過去には、隣どおしの物件をご紹介させて頂いた事もあります。

中古物件ならではのメリット、デメリットはありますがそれ以上に得る物が
多いからこその人気だと私は感じています。

そういったすぐではないけれども、将来的な住替えや二世帯住宅をお考えの方は
お気軽に担当:足立(あだち)までご連絡ください。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について

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