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お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2018.09.24 【ホームインスペクションの需要と供給に変化?】調査済み住宅ならアローホーム

(インスペクション作業中の様子)

《ホームインスペクション》
既存住宅を対象に、構造の安全性や劣化の状況を把握するために行なう検査・調査をいう。
日本語の「住宅」と英語のInspection(検査)を組み合わせた造語である。
住宅インスペクションは、目視等を中心とした現況把握のための検査、
耐震診断等の破壊調査を含めた詳細な調査、
性能向上等のための調査など、目的に応じて異なった内容で実施される。

既存住宅の売買に当たっては、現況把握のための検査が実施されるが、
そのためのガイドラインとして「既存住宅インスペクション・ガイドライン」
(2013年、国土交通省)が公表されている。

同ガイドラインの概要は次のとおりである。
1)インスペクションは、検査対象部位について、目視、計測を中心とした
非破壊による検査を基本にして、構造耐力上の安全性、雨漏り・水漏れ、設備配管の日常生活上
支障のある劣化等の劣化事象を把握する方法で行なう。

2)業務の受託時に契約内容等を検査の依頼人に説明し、検査結果を書面で依頼人に提出する。

3)検査を行なう者は、住宅の建築や劣化・不具合等に関する知識、
検査の実施方法や判定に関する知識と経験が求められ、住宅の建築に関する一定の資格を
有していることや実務経験を有していることが一つの目安になる。

4)公正な業務実施のために、客観性・中立性の確保(例えば、自らが売り主となる住宅については
インスペクション業務を実施しないなど)、守秘義務などを遵守する。

また、建物状況調査における人材育成等による検査の質の確保・向上等を進めるため、
「既存住宅状況調査方法基準」(2017年、国土交通省)が定められ、それに従って
インスペクションを実施するための「既存住宅状況調査技術者講習」が制度化された。

同基準は、既存住宅状況調査は既存住宅状況調査技術者講習を終了した建築士が行なうこと、
調査は、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に係る調査として、
調査対象住宅の構造に応じて規定する劣化事象等をそれぞれ定める方法により
調査することなどを定めている。

なお、宅地建物取引業法に基づき、宅建業者は、
1)既存住宅の媒介契約に当たって交付する書面に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を
記載しなければならず、2)重要事項説明に当たって、建物状況調査に実施の有無及びその結果の概要を
説明しなければならないとされているが(2018年4月1日から適用)、

この場合の建物状況調査は、建築士又は国土交通大臣が定める講習を終了した者が実施する者に限定されている。
情報提供(株)不動産流通研究所「R.E.words」

アローホームでも何軒かインスペクションした物件をご紹介いたしました。

この度は、大きな地震や台風による被害がとても大きく
屋根や雨漏り、壁のひび割れ、ガラスの破損等色々ありますが
今後の不動産に関してはよりこのインスペクションの需要が多くなると思います。

国土交通省からのインスペクションの義務化という制度はまだありませんが、
この先、中古物件の購入を視野に入れている場合はそういった部分も
注意してお考えになられる事が重要です。

インスペクションに関してや物件に関してご質問等ある方は
まずお気軽に担当:足立(あだち)までご相談ください。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について

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2018.09.23 【不動産の買取と売却のメリット】買取専門業者ならアローホーム

ネットで“不動産”、“買取”、“メリット”と検索するのは

どうゆう状況の方なのか?

査定をするには何となくではなく、誰でも何かしらの事情が存在します。

そしてあえて買取だけでなくメリットも一緒に検索するのは何故か。。。

ただ買取を希望するだけならメリットまで調べる必要性は低いです。

むしろ、より高くとか専門とかを一緒に検索するのではないでしょうか。

アローホームの査定依頼でも売却時期を査定額次第としている方がいらっしゃいますが、

メリットを検索している方は大体、買取時期におおよその目途をつけたいという

不動産の買取事態の希望時期があるか、早急に現金化がしたい等の

時期がわからないと不安な場合が多かったです。

大手に頼むのもいいのですが、時期の目途をつけたい方は小回りの利く

地場業者(アローホーム)にご相談いただいた方が良いと思います。

その理由としては、大手業者の担当は会社の肩書はすごいけれども

担当レベルで見てみると、営業経験の違いはあきらかです。

私、足立も元は大手の不動産を経てそこから独立してここまでやってきた

経験と人脈は自信があります!!

少しでも不安がある、時期を明確に知りたいという方は一度ご相談ください。

他社にご相談を考えたりしている人もまずはアローホームにお気軽にご連絡ください。

それだけのメリットはあると自負しています!!

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2018.08.26 【先入観で見られがちな心的瑕疵物件の実はな話】事故物件を高く売るならアローホーム

一般的に、事故物件または心理的瑕疵のある物件と聞くとあまり良い印象はありません。

しかし総称が心理的瑕疵物件というだけであり、

変な話そこまで悪い印象の物件は、意外とそんなに問題のある物件というはなかなか出会うことはありません。

心理的瑕疵の具体的な内容については、

デリケートであり個人的なことなのでご紹介はできないのですが、テレビで夏場になると過剰に表現された番組を

よく目にしますが(事務の女の子にもよく聞かれますが・・・)、

問題のある物件ばかりだったら不動産屋さんは一軒もなくなってしまうでしょうから。

話はそれてしまいしたが、事故物件でも大丈夫もしくは心理的のある物件の売却・買取を

検討しているという方は担当:足立(あだち)までご相談ください。

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2018.05.31 【任意売却物件の買取もお任せ!!】任売・競売・管財物件もアローホームへ

先月末に任意売却の中古マンションの買取契約を行いました。

《任意売却(にんいばいきゃく)》
住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合、
債権者(銀行等)は担保権(抵当権等)の実行により債権(借入金)を
回収する事になるが、競売による不動産の売却では
現金化までに時間がかかるうえ、市場価格より安くなるケースもある。
そこで、不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、
市場で担保不動産を売却すること。

→「任意売却」のご相談はコチラから

実はこの物件は今年の初めから関わっており、やっと契約に至りました。
ここに至るまでこんなに時間がかかったのは初めてです。

債権者側との交渉や売主との話し合いに、仲介業社さんとの打ち合わせ。。。
普通の売却とは違い、クリーンにならないといけない部分が沢山あり
それだけ任意売却は難解な物件と言えるでしょう。

今回の中古マンションに至っては、債権者(借入先)が2社有り
それぞれの債権者側の要望と、売主さんの引っ越し先等の問題もあって
なかなかスムーズにいかず本当に大変でした。

更に、無事契約終了かと思った矢先に仲介担当者さんが慌てて
事務所まで来られ、何かと思えば契約書への特約の追加を債権者に
言われたとの事でした。
契約は最後ではないので、最後の決済が無事進むまで気が抜けません!!

この中古マンションも決済後には、来月末(予定)からフルリノベーション工事
により、新築同様の内装にしてアローホームにてご紹介させて頂く予定です。

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2018.05.28 【ワンルームマンション買取お任せください!!】投資物件もアローホーム

先日、ホームページから“ワンルームマンション”の査定依頼がありました。

いつものようにメールを返信したところ、メール返信(return)が一番早かったようで

すぐにそのお客様から連絡があり、お話しさせて頂きました。

とても話しやすい方で、まず会ってお話ししましょうという事になり

アローホームでお会いしました。

当日はご夫婦でいらっしゃったので、不動産“ワンルームマンション”の事だけでなく

世間話等していた際に、何とお客様と同じ中・高校でその方のご兄弟と私(足立)が同級生で

しかも、同じクラスであることが判明!!

何て不思議なご縁でしょうか?

そして、何と世間の狭い事か!!

星の数ほどある不動産会社の中から、母校とクラスが同じ人間に出会う確率って

どれくらいでしょうか?

この仕事は時々こんな驚くような出会いがあるので、ご縁って馬鹿にできないなと

心底感じました。

何となく選んだ不動産会社は、偶然でしょうか?もしかして貴方がアローホームを

発見したのは必然なのかもしれません。。。

もしも、買取や売却等でお悩みの方はこの出会い(HP)にシンパシーを感じてみませんか?

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2018.05.20 【あなたの自宅は大丈夫ですか?身近な不動産トラブル】権利登記・違法建築・境界未確定など

最近は、すっかり暑くなってきたので衣替えも夏物一色だったので
たまに寒くなったりすると上着や長袖を探すのに苦労している足立です。

さて、最近は査定もたくさんきて母校がたまたま一緒だった方が相談に
来られたりと不思議な“縁”に感動した半面、不動産に関する“トラブル”も
ご相談が増えています。

アローホームでは“相続”に関する相談も多く受けているのですが、
その中にも相続した物件が名義変更していなくて売却するにも相続人全員の
同意を得なくてはならず、印鑑をもらいに右往左往するというケースがありました。

その他にも、移転登記がされていなかった物件であわや“二重売買”なんてケースも
あったりと、アローホームでは基本的には不動産の買取や売却をメインにして
いるのですが、こういったトラブルのご相談の方も増えました。

それほどに相談するという行為は“不安”だったり“緊張”というのがあるものです。
しかも、相談するにしてもとてもプライベートな内容になってくると知り合いは
何だか気が引けるし、大手は相談だけとか少し聞きずらい・・・

良くも悪くも弊社アローホームは敷居が低いんでしょうか?
とにもかくにも、たくさんの方に少しでも信頼・信用して頂いているのは
とても有難いことです!!

あなたは何かご自宅に関して不安に思っていることはありませんか?
先延ばしにしていても良い事はないので、もしアローホームのHPに
辿り着いたなら、物は試しと話してみませんか?
担当:足立(あだち)がご相談に乗らせて頂きます。

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2018.04.05 【新築が高騰の影響か!?中古住宅市場が増加中(関西圏)】中古マンション“買取強化”中!!

近畿圏不動産流通機構が22日発表した2府4県の平成29年の
中古マンション売り出し件数は5万9,053件。
前年比7.5%増で、3年連続で増加。
成約件数は1万7,201件で同0.5%増加。
件数はともに同機構が発足した平成2年以降で最多となっている。
中古戸建ての成約は1万2,216件で、同0.6%減となったが
昨年に次ぐ高水準である。

関西の中古マンション市場が軒並み好調となっている。
その背景には、人件費や建築資材費増加などの影響で、
大阪市内や大阪府北部など人気のエリアの新築マンションを中心に
住宅価格が高騰しているため、若い世代を中心に中古住宅への関心が
高まっていると思われます。

その他、投資用物件として収益マンション等を購入した個人や法人が、
住宅価格が上昇しているうちにと売却をするケースも増えています。

アローホームでも、収益マンションの売却相談がここ最近で急に
増えてきました。

こうした動きにより、成約物件の単価もゆっくりと上昇しています。

政府も空き家問題の解消策として中古住宅流通を後押ししており、
平成37年には流通量を44万戸(市場規模は現状のほぼ2倍)の8兆円に
拡大させる目標を設定している。

査定依頼も増えていますが、よく「まだ売る予定はなく査定だけ」と
おっしゃる方もいらっしゃいますが、このまま寝かせていても市場が
上昇のままで安定する保証はどこにもありません。

この好機を逃すか逃さないかは、あなたのご決断次第です!!

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2018.02.21 【相続税対策のアパート建設に待った!!】将来の時限爆弾になる可能性示唆

〈活況を呈したアパートローン、本当の恐怖は忘れた頃にやってくる…〉

需要をはるかに超えるペースで建設が続いていた賃貸用アパートに急ブレーキがかかっている。

建設バブルはこれで終了となる可能性が高いが、問題はむしろこれからである。

賃貸需要がない地域に相続税対策で建てられたアパートは近い将来、空室に苦しむ可能性が高い。

場合によってはあらたな不良債権問題のきっかけとなるかもしれない。

〈まるで不動産会社のように銀行がアパート建設を提案〉

国土交通省が発表した12月の住宅着工戸数によると、貸家(主にアパート)の建設は前年同月比で3.0%減と

7カ月連続のマイナスを記録した。季節調整済みの着工件数(年換算)は、前月比で9.8%という大幅減だった。

ここ数年、アパート建設は賃貸需要をはるかに上回るペースで増加しており、

特に2016年は前年同月比で2ケタ台の伸びが続いていた。税金対策からアパート建設を急ぐ土地所有者が増えたことに加え、

マイナス金利政策による収益低下に苦しむ銀行が、こぞってアパートローンを強化したことが建設に拍車をかけた。

融資を伸ばしたい銀行が、土地所有者に対してまるで不動産会社のようにアパート建設を提案したり、

場合によっては、不動産会社と銀行が組むようなケースもあったといわれる。

ここまで来ると、過剰融資というレベルに入ってくるだろう。

あまりの過熱ぶりに金融庁が危機感を抱き、昨年から事実上の行政指導に乗り出したことで、

融資を控える銀行が増加。着工件数も頭打ちになった。

バブル的な建設ラッシュはこれで一段落ということになるが、これで過剰アパート問題が解決されるわけではない。

むしろ問題が深刻化するのは数年後のことである。

〈事態はゆっくりと深刻化する〉

先にも述べたように、ここ数年のアパート建設ブームは、相続税対策という側面があり

場所によっては、賃貸需要の推移を考えずに大量のアパートが建設された。

日本はこれから人口減少が本格化するが、人口が減るということは、

同じ状態のままで人の数だけが減ることを意味していない。

人は経済活動を行って生活しているので、一定以上の人がいないと経済圏を維持することができず、

より便利な場所に向かって人が移動することになる。

人口の減少は、同時に人口動態の変化をもたらすのだ。

地方都市の郊外に建設されたアパートの一部は、10年後、著しい賃貸需要の低下に直面する可能性が高い。

つまり大量の空室が発生するわけだが、この問題は進行が緩やかであるため

多くの人が状況を認識するまでにかなりの時間がかかる。

最近、建設されたばかりのアパートは、募集をかければ、すぐに多くの入居者が集まってくるはずだ。

現時点において人口減少はそれほど激しくないので、近隣にある築年数の古いアパートも、

空室はほどなく埋まるだろう。

だが、人口減少が本格化するのはこれからなので、10年後にはまったく違った環境になっている可能性が高い。

最初に異変が発生するのは築年数の古いアパートである。

当初は1カ月で空室が埋まっていたところが、数ヶ月の募集期間を確保しないと空室が埋まらなくなる。

だがこの時点でも、新築アパートの需要はそれなりに高く、

古いアパートも最終的には空室が埋まるので、多くの所有者は異変に気付かない。

〈何らかの公的な支援が必要となる可能性も〉

やがて近隣の古いアパートの中に、いつまで経っても空室を埋められないところが出てくる。

こうした状態がしばらく続き、やがて、以前は新築だったアパートにも空室化の波が押し寄せてくる。

もし所有者に資金的な余裕があれば、リニューアルを行って、入居者をつなぎとめるということも可能だが、

こうした資金的な余裕がなければ、状況は一気に悪化するだろう。

人口の減少が本格的に進んだ地域では、銀行が貸し付けた資金を回収できず、一部の物件は

いわゆる不良債権化する。

バブル崩壊後、銀行各行は不良債権処理に苦しんだが、

似たような状況に陥る地方銀行が出てくる可能性はゼロではないだろう。

当時は、その後の経済成長をアテにして、時間をかけて不良債権処理を進めるという手法が採用された。

だが、人口減少による地域の衰退は不可逆的なものであり、景気回復を待つという手段は選択できない。

その状態を放置すれば、地域金融機関の経営が危なくなり、金融システム不安の引き金を引いてしまう。

過剰に建設されたアパートがどの程度のインパクトをもたらすのか、現時点では何ともいえない。

だが、憂慮すべき事態であることは間違いない。

もし、銀行の基礎体力を超えるような事態となった場合には、何らかの支援策も必要となってくるだろう。

考えられるのは、公的資金を使って売るに売れない不動産を引き取り、これを流動化した上で

金融機関の損失処理を促すといったスキームである。

人口減少がもたらすインパクトは想像以上に大きいことを考えると、こうした事態についても、

ある程度、想定しておく必要がありそうだ。

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2018.02.20 【小規模宅地“家なき子特例”平成30年4月以降に使えなくなる!?】相続税対策もアローホーム

羽生結弦選手の金メダルをとった演技を皆さんもご覧になりましたか?

アローホームの事務員さんも録画をして見たそうです。

でも、色んな局で放送していたので録画しなくても何回も見れたそうです。

さて、最近はよく空地にハイツ等の賃貸物件を建設しているのを見かけますが

皆さんは「小規模宅地の特例」という言葉を聞いたことはありますか?

または改正された「家なき子特例」という言葉はご存知でしょうか?

なかなか、当事者でないと何のこっちゃという聞きなれない言葉ですよね。

この家なき子特例とは、小規模宅地等の特例のうち、

被相続人が居住していた宅地を持ち家のない相続人が相続した場合に

330㎡まで80%評価減が可能な特例です。

本来の家なき子の趣旨から逸脱して、過度な節税対策として利用してきたのを、

防ぐための改正です。

たとえば、1人暮らしの親の土地建物を相続する際、すでに自己の家を持っている場合には、

小規模宅地等の特例は適用できません。

そこで、家なき子を適用するため、意図的に自己の家を親族に貸し、自分は他の場所に賃貸して住むことにより、

適用を受けた後に、自己の家に戻ってきたりすることもあります。

また、自己の家を親族に贈与や譲渡をして、自分はそのまま賃貸でそこに住み続けたり、

というようなケースもあります。

このような状態をつくることで、宅地が80%評価減できれば、相続税の負担も相当少なくなります。

今回の改正によって、家なき子に該当しなくなってしまった方は、

再度相続税の試算や、別途の対策を考えなければいけないでしょう。

なお、この改正は、平成30年4月1日以後に相続が開始したものから、適用となります。

今後ますます、相続税対策はシビアになってくるでしょう。

株式会社アローホームでは、顧問税理士さんによるセミナーも開いていますが

個人的にご相談もさせて頂いていますので、担当:足立(あだち)まで

まずはメールまたはお電話にてお問い合わせください。

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2018.01.28 【タワーマンション課税強化で相続税対策が変わる!?】

タワーマンション(超高層マンション)は、ステータス性と眺望だけでなく、

高い節税効果を持つ物件としてもかなり注目されていました。

特に高層階は節税効果が高く、低層階に住む人には不満がある人も少なくありませんでした。

世の中はタワーマンションバブルで、あっちこっちでタワーマンションが建設されていました。

しかし、2016年末の税制改正により、相続税の評価額のルールが変更にあるという事態が到来!!

打って変わって高層階の相続税は高く、低層階は安くという方針が示されました。

この税制改定には、タワーマンションを利用した相続税の節税に歯止めをかける意味合いがあります。

タワーマンション(超高層マンション)の建設ラッシュに購入する人の増加。。。

これから建築されたタワーマンションはどうなるんでしょうか?

そしてタワーマンションを節税対策にと購入した人はどうしていくんでしょうか?

おそらくタワーマンションの購入で大きな節税が期待されているのは相続税です。

相続税は、相続した遺産にかかる税金の事ですが、預貯金などの現金と比べて、

不動産にかかる相続税は安く設定されています。

これは、相続税が払えなくて、住んでいる家を手放すような状況を回避するためです。

そのため、相続した不動産が1億円で取引されていたとしても、

3,000万円と評価することで、かかる相続税を少なくしています。

つまり、現金で1億円を残せば、その額に対して相続税がかかるのに対して、

1億円のタワーマンションを購入して子供に相続させれば、

3,000万円分の相続税しか納める必要がありません。

■相続税の比較例

1億円の現金×相続税率(30%)=3,000万円
1億円のマンション(評価額3,000万円)×相続税率(15%)=450万円

さらにタワーマンションでは、販売価格が高層階ほど高く、

逆に低層階は安くなる傾向がありました。

ところが、マンションの相続税の評価額は専有面積で計算されるため、

高層階でも低層階でも面積が同じであれば同一金額とみなされていました。

「販売価格は高層階の方が高いのに、相続税は低層階と同じ」ということが起こります。

つまり、相続後にマンションを売却することを考えると、高層階ほど有利と考えられていました。

例えば、ご両親が1億円で購入した物件を、ご子息が3,000万円の財産として相続し、

相続後に1億円で売却したとすると、現金のまま相続した場合よりも

納税額をかなり減らすことが可能だったんです。

■1億円の現金と不動産を相続した場合の比較

相続方法 実際に相続できる金額
1億円の現金を相続 1億円の現金-相続税額3,000万円=7,000万円
1億円のマンションを相続後に売却 1億円でマンションを売却-相続税額450万円=9,550万円

2016年12月の税制改正で、2017年4月1日以降に販売される新築のタワーマンションについては、

評価額が高層階は高く、下層階は安くなるように調整する方針が示されました。

そのため、これから新築タワーマンションを購入する場合、

高層階に住む人は、以前より相続税と毎年の固定資産税が高くなります。

一方で低層階に住む人は、相続税と固定資産税が安くなります。

結果として、従来よりもタワーマンションを使った節税の効果が薄れるわけです。

ただし、税制改正前に販売されたタワーマンションについては、

評価方法が従来のままで変更はありません。

中古のタワーマンションを購入した場合も、評価方法は以前と同じです。

税制改正により、タワーマンションの物件探しにも影響が出てくるでしょう。

節税だけを目的にタワーマンションを購入しようという人は、

改正前の物件の高層階をという人が増えることでしょう。

逆に低層階を購入する場合、改正前の物件は、以前の評価方法のままなので、

新築タワーマンションに比べて損をしてしまいす。

なので低層階でも良いという人は、古い物件は避けたほうがいいといえます。

新年を迎え、不動産の在り方は加速度的に変化しています。。。

天皇様も退位して元号が変わり、消費税も上がっていきこれから本当にどうなっていくのやら。

税金・相続の事と不動産の事でご相談のある方はお気軽にご連絡ください。

アローホームでは節税に関してはもちろん相続に関する事も不動産と合わせて

ご相談に乗らせていただきますので、ご興味のある方は担当:足立(あだち)まで

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