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大阪の中古不動産買取・査定 高く早く売るならアローホーム
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お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2016.07.10 【相続した不動産を早く高く売るならアローホームにお任せ下さい!!】

アローホームでは年間100件近い相続物件の売却相談が有ります。
法律と税務のあらゆる角度からサポートさせて頂きます。
アローホームの強力な助っ人、売却サポートパートナー2名のご紹介です。

1人目、“松岡 敏行先生”は当社の顧問税理士です。
税金という難しい分野をマンガを取り入れて、あらゆる世代にわかりやすいと
話題になり、全国各地でセミナー講師を務められています。

2人目、“三輪 紗季子先生”は当社の顧問司法書士です。
可憐で可愛らしい印象の女性に見えますが、外見からは想像できないくらい
パワフルな女性司法書士です。
男性の先生と違う点は、女性ならではの細かな気配りが出来るところと
物腰が柔らかいところです。

アローホームでは心強いパートナーと相続問題をサポートさせて頂きますので
女性や税金に関して難しいと思っている方も安心してお気軽にご相談お待ちしています。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について
http://www.arrowhome.co.jp/
TEL:0800-888-6886 (通話料無料)
営業時間:9:00~19:00(定休日:水曜日)
〒545-0021 大阪市阿倍野区阪南町1-23-7

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任意売却のご相談はここをクリック

電話でじっくり相談してみたい方は 0800-888-6886 (9:00〜19:00)

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※お気軽にご相談下さい。

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2016.07.06 【中古住宅を選ぶ極意!!】たったこれだけポイント5つ

Junebride(ジューンブライド)なんて昔は幸せの象徴のような言葉が

ありました。

6月の花嫁・・・現実的には梅雨の時期に結婚式はなかなか難しいです。

新婚旅行が国内だとどこに行っても天気が悪かったりジメジメとして

不快指数が高い。

マイホームを考えるのも億劫になってきてしまいがち・・・

でもそんな季節だからこそ手を抜かずに気を付けて欲しい住宅選び!!

まず家を探す時に多くの方は、マンションや一戸建の売情報をウェブサイトで検索して、

気に入った物件があればそこに載っている不動産屋さんにメールをして、

あとは流れのままに・・・といのが一番多いのではないでしょうか?

しかし、この選び方はとても危険なのです。

そこで、中古住宅選びで忘れてはいけないポイント5つをご紹介します。

中古住宅購入のポイント5つ

①理想的な購入予算と借入金額を決める
②価格の妥当性をチェックする
③地域の状況(地盤・地歴・周辺施設や環境・都市計画の方向性等)を確認する
④建物の状態やリフォームの可能性、今後の維持修繕費用を確認する
⑤管理状況を確認する(中古マンションの場合)

1.理想的な購入予算と借入金額を決める
住宅ローンは何十年も払い続けていくものなので、借り入れできるからと
満額で借り入れをするのはあまりお勧めできません。大事なのはずっと払える
支払額を超えない事。
無理をしてしまうとやっぱり将来的にそのしわ寄せが来た時にしんどいです。

2.価格の妥当性をチェックする
取引事例等を家を検討している会社に教えてもらう。
ご自身でも物件金額の妥当性を理解して購入する方が安心ですね。

3.地域の状況(地盤・地歴・周辺施設や環境・都市計画の方向性等)を確認する
ウェブサイトで土地条件図(土地の成り立ちが分かる地図)をチェックしたり、
現在の地図と古地図の比較をしてみるといろいろなことが分かってきます。
わからない場合は不動産屋さんに納得するまで聞いてみましょう。
あと現地を歩くのも意外と大事です。
駅から物件までだけじゃなく、その周辺ものんびり歩いてみると、色々なものが見えてきます。

4.建物の状態やリフォームの可能性、今後の維持修繕費用を確認する
ホームインスペクター(住宅診断士)という専門家に建物の劣化状況や
修繕が必要な個所など、調査をしてもらう方法もあります。
可能であれば、こういった診断をしてくれている中古物件がベストです。

5.管理状況を確認する(中古マンションの場合)
定期総会議案書や理事会議案書(3期分)、管理規約・使用細則を
徹底的に読んでみてください。
そのマンションで何が起こっているか、どんなルールがあるかよく判ります。
長期修繕計画案はよく見ていると、修繕積立金がいつ頃上がるか予測がしやすいです。
どの書類も不動産屋さんに言えばもらえます。

以上のポイントを踏まえつつ理想のマイホーム購入をご家族でお考え下さい。

また、上記のご不明な点等はお気軽にお尋ねください。

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2016.06.24 【住宅ローン過去最低金利:0.55%(10年固定)】賃貸で7万円支払っている人に朗報です!!

住宅ローン金利下がる

(産経新聞朝刊6月24参照)

住宅ローンの金利が過去最低の水準値まで引き下げる事が決定!!

年0.55%(10年固定)、これは3,000万円借入しても

月々均等で¥78,540-(35年返済例の為誤差有)になります。

現在、賃貸にお住まいで家賃を駐車場代も含めて約8万円を支払っているなら

今がマイホームを考える良い機会かもしれません。

アローホームでは住宅ローンのご相談もしていますので、真剣に住宅の購入を

検討したい方はお気軽にローン担当:足立(あだち)までご相談下さいませ。

住宅ローンのご相談の事⇒click

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2016.05.23 【一戸建てを相続したが築年数が古いが売却可能か(相談無料)】大阪

【禍を転じて福と為す(わざわいをてんじてふくとなす)】
禍を転じて福と為すとは、自分の身にふりかかった災難や失敗を
上手く利用して、逆に自分の有利になるよう工夫すること。

世の中には、メリットとデメリットが必ず存在します。
ただ、その定義は人によって様々です。

◆陽当たりの悪い部屋
◆事故物件
◆最寄駅から遠い
◆築年月日が古い
◆オートロック・TV付きモニター・監視カメラ等なし
◆商業施設や教育施設が入った物件
◆ユニットバスまたは風呂なし物件

まだまだ条件を上げればきりがないけれど、上記は人によっては
プラスに転じる事がある。

例えば、陽当たりが悪いけれど家賃が安い物件でも家にいる時間が
短かいと関係ない等意外とそんな大きな問題ではない事もある。

ものすごく古い物件でもリノベーション次第では逆にとても味のある物件になるし、
現在とは比べ物にならないくらい良い建材を使用していて、再利用や売却すると
メリットの多い物件となる等、一般的には悪条件な物件でも好条件と転じる事も
あります!!

現在あなたがご所有のご自宅もしくは空家(相続物件)は本当に悪条件ですか?

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2016.05.14 【地震保険は必要or不必要?】

2014年7月に保険料が改定された「地震保険」。
保険料率の見直しによって、2017年1月以降、再び保険料が改定される予定です。
実は最近、「火災保険は入るけど、地震保険には入らなくても大丈夫なのか」
という質問が増えました。
家計への影響も気になるし、まずは「地震保険」の目的について考えてみましょう。

《地震保険の目的は「家を建てなおす」こと?》
地震保険の保険金額は最大でも火災保険金額の50%。
つまり、保険金だけで被災前と同じ家を建てることは“事実上困難”。

では、「家を再建できないなら意味がないのでしゃ?」と思いますが、
地震保険の根本的な目的は家の再建ではないのです。

そもそも地震保険は、家の再建を大前提という事よりも
「被災後の生活再建」を目的につくられたものなのです。

《二重支払いの回避》
住宅ローンの返済中に被災して、わが家に住むことができなくなったら?

払込の猶予や猶予期間中の金利の引き下げなどの救済措置も考えられますが、
基本的に住宅ローンの返済義務がなくなることはありません。

新しい家を立てなおしたり、新しく借りたりする際の家賃や住宅ローンと
既存の住宅ローンとの二重支払いは、被災後の家計にとって大きな負担ですよね。

もし、このときに地震保険に入っていたらどうなるのでしょうか?
例えば建物で1,000万円、家財で500万円の地震保険に加入していたとして、
「全損」と認定されれば、受け取れる保険金額は1,500万円。

地震保険金は使途を限定していないので、保険金を家賃の支払いや
既存の住宅ローンの返済にあてることもできます。

《誰でも地震保険に入るべきなのか?》
では、誰でも地震保険に加入している方が良いのか。。。

そもそも、被災した場合の家計のリスクは
賃貸<持家、 住宅ローン残高が少ない<多い、 貯蓄残高が多い<少ない
となるのが一般的ではないでしょうか。

「住宅ローンの残高がまだ相当残っているけど、貯蓄はそれほどない」
「被災しても頼れる親族や身を寄せる場所はないかも」
など、被災後の「家計のリスク」が高い場合には、加入を検討してみましょう。

これからマイホームを購入するという方は、保険で備える以外にも
「住まい」で備えるという考え方もあります。

免震・耐震性の高い住宅は、災害から身を守るとともに保険料も抑えることができます。
災害への備えは、個々の家計や住まいの状況、その人の考え方によっても変わります。

地震の活動期に入ったといわれる日本。
M7クラスの首都直下地震が発生する確率は、30年間で70%と推定されています。
他人事ではない、住まいの「もしも」について、改めて考えてみることも大切です。

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2016.04.20 【平成28年熊本地震】

私自身も体験した「阪神淡路大震災」の恐怖は何年経っても
忘れる事はありません。

この度発生した【平成28年熊本地震】により、尊い命が失われたことに
深い哀悼の意を捧げます。
同時に、被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。

また、被災地等におきまして、救援や復興支援などの活動に尽力されている
方々に深く敬意を表しますとともに、皆様の安全と一日も早い復興を心より
お祈り申し上げます。

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2016.04.02 【住宅ローン過去最低金利時代!!】卒業・入学:マイホーム購入、ローン借り換え時

さくら咲く・・・
卒業シーズンが過ぎ、春休みが終われば入学式のシーズンが
やってきますね。

大阪城公園も開花してお花見も楽しみな時期です。
さて、日本銀行のマイナス金利導入により、住宅ローンの金利引き下げが
始まりました!!

これから家の購入を考えている、今までの住宅ローンの借り換えを考えて
いるなら今がチャンスかもしれません。

①低金利だけで判断しない。
→表面金利だけで比較せず、保証料や団体信用保険料等を考慮し
総返済額で比較する。

②金利の変わるタイミング
→変動金利は短期金利(毎月1日/3月1日/9月1日)を参考にしてその翌月
から新金利適用。固定金利は毎月1日に新金利適用。但し、フラット35等は
融資申込日ではなく融資実行時の金利を適用。

③融資実行までの日数
→申込み・審査・融資実行まで2週間~1ヶ月が一般的。

④繰り上げ返済は手数料無料で簡単にできるか確認。
→手数料の有無とインターネット等で簡単に操作可能か確認。

⑤万が一の備え
→新しい住宅ローンは三大疾病、八大疾病、介護特約等の補償を付帯
されるケースが増えていますが、無料で付帯するケースもあるので要確認。

⑥借り換え検討
→以前に借り換えをした人も再度借り換えのご検討を。特に残債額が多い、
返済年数が長い人にはおススメ。

大切な事は、しっかりと検討して無理のない住宅ローンの返済計画を立てる事です。
アローホームではそういった“住宅ローン”のご相談もさせて頂いておりますので、
気になる方はお気軽にご連絡ください!!

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2016.03.27 【相続した不動産(空き家)の活用法】

◆空家を活用する方法◆

①賃貸物件
相続した実家が市街地など生活環境の良い立地にある場合は、
まず賃貸として活用することを考えるべき。
「築数十年の木造家屋だから無理」と先入観で決めるのではなく、
地元の不動産会社に賃貸物件にできる可能性があるか、
問い合わせてみることを勧めたい。

というのも、現在リフォーム業界が活況なんです!!
家屋の枠組をそのままにして、劣化部分の交換から内装仕様の変更までを
一括で行う業者は数多い。
まるで、某テレビ番組のように劇的に”ビフォーアフターする”ことがあり得るという事。

賃貸物件としての可能性を見る根拠は「立地」にあります。
建物が生まれ変わり、ファミリー向けの戸建賃貸になったとしたら、
通勤通学のため駅へのアクセスはどうか?
買い物環境は充実しているか?治安や待機児童問題はどうか?
などがチェックポイントとなりあす。
客観的に判断するために、FP(ファイナンシャルプランナー)といった
資産管理の専門家にも相談したいところです。

②管理委託
生活をする住宅としての賃貸需要がなくとも活用価値のあるケースがあります。
たとえば「介護施設」。高齢化が進む地方で、デイサービスなどの介護施設として
事業者が老朽化した建物を借り、管理委託を受けて運営をする。
所有者にとっては空き家回避となり、事業者にとっては土地の購入費用や
建物の建築費用がかからないというメリットがある。

主なケースとしては、「最寄り駅から距離のある物件」
「(自動車の入りにくい)狭い道路に面している物件」などがあげられます。
静かな環境に立地しているため、介護施設として人気の出る物件も多い。

③売却
リフォームや管理委託は、所有者が継続するケースだけではありません。
建物を売却し、リフォームは買い手に委ねる方法も効果的。
多くの思い出が詰まった実家を売却に出すことは感情的に抵抗があるかもしれませんが、
自身で所有したまま賃貸活用をした場合は修繕費用などの負担が続く。
それならば建物は買い手に委ね、買い手の希望に沿ったリフォームを行ってもらうのも
一つの手です。
不動産流通経営協会の行った調査によると、買い手の約6割が
「住宅購入後のリフォーム」を実施したとあります。

「リフォーム大家」なる言葉も流行しているぐらい。
資産活用の一環として、築数十年の家屋を購入し、リフォームしたうえで
賃貸をする人のこと。
なかには複数物件の実績を持ち、ブログで紹介している人も多い。

◆活用する際のメリット・デメリット◆
活用にはまとまった出費が必要となりますが、
賢く「収益物件」として再生することができれば、出費以上の収入を見込むことができます。
また、所有を継続する煩雑さも、管理委託や売却によって回避することが可能です。
これは様々な選択肢がある、と言えるでしょう。

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2016.03.24 ここがポイント!!夫婦で住宅ローンを借りる時に知っておくべき事

◆夫婦で住宅ローンを借りる際の、パターンによる違い◆

都市部では住宅価格の上昇が目立つ一方で、ローンの金利はさらに低下しています。
希望するマイホームを購入するために、共働き夫婦であればそれぞ れの収入を合算して
住宅ローンの審査を申し込んだり、夫と妻が別々の住宅ローンを借りたりすることも多い。
共働き夫婦の場合における住宅ローンについて、主な注意点やポイントをまとめてみます。

※なお、ここでは夫が購入主体となる一般的世帯を想定。妻の収入のほうが多いような世帯では、
主債務者を妻に置き換えて考えるべき場面もあるでしょう。

まず、住宅ローンを借りる場合のパターンとして「連帯保証」・「連帯債務」・「ペアローン」
3つの違いについてしっかり理解しておきましょう。
「連帯 保証」は夫を主債務者とし、妻を「連帯保証人」とするものです。
妻の収入を合算して借入額を増やせるものの、妻は債務者にならないため
「住宅ローン控除」の 適用がありません。

それに対して「連帯債務」は夫が主債務者、妻が連帯債務者であり、
お互いに「債務者」の立場です。
そのため、妻も住宅ローンの借入れ分に対する 「共有持分」を得られるほか、
夫も妻も「住宅ローン控除」の適用を受けることができる。
ただし、これを取扱う金融機関は少ないため、「連帯債務」で考えるなら
「フラット35」が有力な選択肢となります。

「ペアローン」は夫と妻をそれぞれ主債務者として、別々の借入れをするものです。
借入額をそれぞれの収入に合わせて設定できるだけでなく、
夫が長期の固定金利で借り、妻が変動金利で借りて短期間のうちに返済をする
というような組み合わせも可能です。
ただし、2本の住宅ローンを組むことになるため、借入れに伴う諸費用も大きくなることに
注意が必要です。

【連帯保証】
□ 夫を主債務者とする1つの住宅ローン(妻は連帯保証人)
□ 住宅ローン控除は夫のみ

【連帯債務】
□ 夫を主債務者、妻を連帯債務者とする1つの住宅ローン
□ 住宅ローン控除は夫も妻も受けられる
□ 負担割合に応じた共有持分
□ 妻は「団信」に加入できないことが多い(フラット35は妻の加入も可)

【ペアローン】
□ 夫と妻をそれぞれ主債務者とする2つの住宅ローン
□ 住宅ローン控除は夫も妻も受けられる
□ 負担割合に応じた共有持分
□ 夫も妻も互いに「団信」に加入できる

※なお、連帯債務またはペアローンの場合は、住宅ローンと自己資金の
合計額の負担割合に応じて、夫と妻の共有持分を定めることが原則となります。
若干の誤差なら構いませんが、実際の負担割合と登記する共有持分が大きく異なると、
贈与税の対象になることもあるので注意が必要です。

◆夫婦で住宅ローンを借りる際のリスク◆

夫が単独名義で住宅ローンを借りるときでも「失業したら」
「転職で収入が減ったら」「夫に万一のことがあったら」というリスクは存在します。
しかし、それよりも夫婦で住宅ローンを借りるときのほうが、
将来的なリスクは大きくなることを理解しておきましょう。

よくありがちなのは、子どもの出産や育児に起因するものです。
住宅ローンを「夫婦で借りる」ということは、裏を返せば
「夫の収入だけでは返済が厳しい」という結果になります。
しかし、育児休暇や子育て支援に関する体制が十分な企業は少なく、
妻の妊娠・出産がそのまま収入減に直結することも多いのが現実。
「保育園に落ちた」という状況が続けば、妻の職場復帰や再就職が遅れ、
住宅ローンの返済に大きな支障をきたすこともあります。

また、万一のことがあった場合の「団体信用生命保険」だが、
民間金融機関では連帯債務の妻が加入対象とならないケースが大半。
連帯保証の関係では、もともと妻の「団信」加入は認められません。
妻も「団信」へ加入するならペアローン、もしくはフラット35(連帯債務)が選択肢となります。

そして、頭の片隅においておきたいのは「離婚リスク」です。
もちろん、離婚を想定しながらマイホームを購入する夫婦はいないでしょう。
ほとんどの場合は「自分たちは大丈夫」と考えながら住宅ローンを借りるはずです。

しかし、1年間に63万5千組が結婚するのに対して、
その3分の1を超える22万5千組が離婚する時代です(厚生労働省による2015年推計値)。
その詳細な内訳は分かりませんが、夫婦で住宅ローンを組んで
その返済途中に離婚へ至るケースもかなりの数にのぼるでしょう。

離婚に伴ってマイホームを売却し、その代金で住宅ローンを完済できれば
とくに問題はありません。
少しの「追い銭」で片付く場合も同様です。
ところが、売買相場が上昇している都心の中古マンションや、
残債が相当に減っている場合などを除けば、住宅ローンの残高を下回る価格でしか
買い手がつかないケースがほとんどで、その結果として売却による処分が難しい。

元妻が連帯債務者や連帯保証人となっていれば、離婚した後もその責任が付いて回ります。
大半のケースでは「離婚したから」という理由で連帯債務や連帯保証の解消を認めてもらえません。

元夫に十分な収入や資力があれば、住宅ローンを元夫の単独名義で借り換えたり、
元妻の共有持分を買い取ってもらったりすることもできるかもしれませんが、
そうではないからこそ夫婦で住宅ローンを組んだのでしょう。
離婚した後に元夫が住宅ローンの支払いに行き詰まり、
元妻がその返済を迫られるケースも少なくありません。

夫婦で収入合算をすれば多額の住宅ローンを借りられるため、
あらかじめ考えていた予算を大きくオーバーする物件の購入に
踏み切ってしまうことも多いようです。
しかし、金融機関が借してくれる金額と、自分たちが無理なく返済できる金額は
違うということをよく考えておきましょう。
夫婦で協力して住宅ローンを借りるのであればなおさら、
「妻がいつまで働くのか」なども含め将来的なことも考えながら
しっかりとした資金計画を立てることが欠かせません。

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株式会社アローホーム

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2016.03.21 相続前に売却した場合の税金について(相談無料)/大阪

◆相続税の仕組み

相続税は、相続や遺贈によって取得した財産及び相続時精算課税の適用を 受けて

贈与により取得した財産の価額の合計額

(債務などの金額を控除し、相続開始前3年以内の贈与財産の価額を加算します。)が

基礎控除額を超える場合にその超える部分(課税遺産総額)に対して、課税されます。

この場合、相続税の申告及び納税が必要となり、その期限は、

被相続人の死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
(注)被相続人とは、死亡した人のことをいいます。

国からもわかりやすいように資料を作成してくれているのですが、

細かい専門用語はわからなかったり、計算が苦手な方もいらっしゃいます。

そんな方のために、わかりやすく説明をしてくれる税理士と司法書士が

アローホーム主催のセミナーにて説明会を不定期で開催しています!!

もちろん、メールや電話でのやりとりでもとりあえずは理解できても

完全に把握するには、税金の問題はなかなか難しいです。

完全には無理でも理解するための糸口になれれば幸いですので、

セミナーにご興味のある方は、メール等でまずはお問い合わせください。

皆さんの明るい相続対策のお手伝いをアローホームは応援しています!!

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