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お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2016.04.20 【平成28年熊本地震】

私自身も体験した「阪神淡路大震災」の恐怖は何年経っても
忘れる事はありません。

この度発生した【平成28年熊本地震】により、尊い命が失われたことに
深い哀悼の意を捧げます。
同時に、被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。

また、被災地等におきまして、救援や復興支援などの活動に尽力されている
方々に深く敬意を表しますとともに、皆様の安全と一日も早い復興を心より
お祈り申し上げます。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について
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営業時間:9:00~19:00(定休日:水曜日)
〒545-0021 大阪市阿倍野区阪南町1-23-7

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2016.04.02 【住宅ローン過去最低金利時代!!】卒業・入学:マイホーム購入、ローン借り換え時

さくら咲く・・・
卒業シーズンが過ぎ、春休みが終われば入学式のシーズンが
やってきますね。

大阪城公園も開花してお花見も楽しみな時期です。
さて、日本銀行のマイナス金利導入により、住宅ローンの金利引き下げが
始まりました!!

これから家の購入を考えている、今までの住宅ローンの借り換えを考えて
いるなら今がチャンスかもしれません。

①低金利だけで判断しない。
→表面金利だけで比較せず、保証料や団体信用保険料等を考慮し
総返済額で比較する。

②金利の変わるタイミング
→変動金利は短期金利(毎月1日/3月1日/9月1日)を参考にしてその翌月
から新金利適用。固定金利は毎月1日に新金利適用。但し、フラット35等は
融資申込日ではなく融資実行時の金利を適用。

③融資実行までの日数
→申込み・審査・融資実行まで2週間~1ヶ月が一般的。

④繰り上げ返済は手数料無料で簡単にできるか確認。
→手数料の有無とインターネット等で簡単に操作可能か確認。

⑤万が一の備え
→新しい住宅ローンは三大疾病、八大疾病、介護特約等の補償を付帯
されるケースが増えていますが、無料で付帯するケースもあるので要確認。

⑥借り換え検討
→以前に借り換えをした人も再度借り換えのご検討を。特に残債額が多い、
返済年数が長い人にはおススメ。

大切な事は、しっかりと検討して無理のない住宅ローンの返済計画を立てる事です。
アローホームではそういった“住宅ローン”のご相談もさせて頂いておりますので、
気になる方はお気軽にご連絡ください!!

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2016.03.27 【相続した不動産(空き家)の活用法】

◆空家を活用する方法◆

①賃貸物件
相続した実家が市街地など生活環境の良い立地にある場合は、
まず賃貸として活用することを考えるべき。
「築数十年の木造家屋だから無理」と先入観で決めるのではなく、
地元の不動産会社に賃貸物件にできる可能性があるか、
問い合わせてみることを勧めたい。

というのも、現在リフォーム業界が活況なんです!!
家屋の枠組をそのままにして、劣化部分の交換から内装仕様の変更までを
一括で行う業者は数多い。
まるで、某テレビ番組のように劇的に”ビフォーアフターする”ことがあり得るという事。

賃貸物件としての可能性を見る根拠は「立地」にあります。
建物が生まれ変わり、ファミリー向けの戸建賃貸になったとしたら、
通勤通学のため駅へのアクセスはどうか?
買い物環境は充実しているか?治安や待機児童問題はどうか?
などがチェックポイントとなりあす。
客観的に判断するために、FP(ファイナンシャルプランナー)といった
資産管理の専門家にも相談したいところです。

②管理委託
生活をする住宅としての賃貸需要がなくとも活用価値のあるケースがあります。
たとえば「介護施設」。高齢化が進む地方で、デイサービスなどの介護施設として
事業者が老朽化した建物を借り、管理委託を受けて運営をする。
所有者にとっては空き家回避となり、事業者にとっては土地の購入費用や
建物の建築費用がかからないというメリットがある。

主なケースとしては、「最寄り駅から距離のある物件」
「(自動車の入りにくい)狭い道路に面している物件」などがあげられます。
静かな環境に立地しているため、介護施設として人気の出る物件も多い。

③売却
リフォームや管理委託は、所有者が継続するケースだけではありません。
建物を売却し、リフォームは買い手に委ねる方法も効果的。
多くの思い出が詰まった実家を売却に出すことは感情的に抵抗があるかもしれませんが、
自身で所有したまま賃貸活用をした場合は修繕費用などの負担が続く。
それならば建物は買い手に委ね、買い手の希望に沿ったリフォームを行ってもらうのも
一つの手です。
不動産流通経営協会の行った調査によると、買い手の約6割が
「住宅購入後のリフォーム」を実施したとあります。

「リフォーム大家」なる言葉も流行しているぐらい。
資産活用の一環として、築数十年の家屋を購入し、リフォームしたうえで
賃貸をする人のこと。
なかには複数物件の実績を持ち、ブログで紹介している人も多い。

◆活用する際のメリット・デメリット◆
活用にはまとまった出費が必要となりますが、
賢く「収益物件」として再生することができれば、出費以上の収入を見込むことができます。
また、所有を継続する煩雑さも、管理委託や売却によって回避することが可能です。
これは様々な選択肢がある、と言えるでしょう。

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2016.03.24 ここがポイント!!夫婦で住宅ローンを借りる時に知っておくべき事

◆夫婦で住宅ローンを借りる際の、パターンによる違い◆

都市部では住宅価格の上昇が目立つ一方で、ローンの金利はさらに低下しています。
希望するマイホームを購入するために、共働き夫婦であればそれぞ れの収入を合算して
住宅ローンの審査を申し込んだり、夫と妻が別々の住宅ローンを借りたりすることも多い。
共働き夫婦の場合における住宅ローンについて、主な注意点やポイントをまとめてみます。

※なお、ここでは夫が購入主体となる一般的世帯を想定。妻の収入のほうが多いような世帯では、
主債務者を妻に置き換えて考えるべき場面もあるでしょう。

まず、住宅ローンを借りる場合のパターンとして「連帯保証」・「連帯債務」・「ペアローン」
3つの違いについてしっかり理解しておきましょう。
「連帯 保証」は夫を主債務者とし、妻を「連帯保証人」とするものです。
妻の収入を合算して借入額を増やせるものの、妻は債務者にならないため
「住宅ローン控除」の 適用がありません。

それに対して「連帯債務」は夫が主債務者、妻が連帯債務者であり、
お互いに「債務者」の立場です。
そのため、妻も住宅ローンの借入れ分に対する 「共有持分」を得られるほか、
夫も妻も「住宅ローン控除」の適用を受けることができる。
ただし、これを取扱う金融機関は少ないため、「連帯債務」で考えるなら
「フラット35」が有力な選択肢となります。

「ペアローン」は夫と妻をそれぞれ主債務者として、別々の借入れをするものです。
借入額をそれぞれの収入に合わせて設定できるだけでなく、
夫が長期の固定金利で借り、妻が変動金利で借りて短期間のうちに返済をする
というような組み合わせも可能です。
ただし、2本の住宅ローンを組むことになるため、借入れに伴う諸費用も大きくなることに
注意が必要です。

【連帯保証】
□ 夫を主債務者とする1つの住宅ローン(妻は連帯保証人)
□ 住宅ローン控除は夫のみ

【連帯債務】
□ 夫を主債務者、妻を連帯債務者とする1つの住宅ローン
□ 住宅ローン控除は夫も妻も受けられる
□ 負担割合に応じた共有持分
□ 妻は「団信」に加入できないことが多い(フラット35は妻の加入も可)

【ペアローン】
□ 夫と妻をそれぞれ主債務者とする2つの住宅ローン
□ 住宅ローン控除は夫も妻も受けられる
□ 負担割合に応じた共有持分
□ 夫も妻も互いに「団信」に加入できる

※なお、連帯債務またはペアローンの場合は、住宅ローンと自己資金の
合計額の負担割合に応じて、夫と妻の共有持分を定めることが原則となります。
若干の誤差なら構いませんが、実際の負担割合と登記する共有持分が大きく異なると、
贈与税の対象になることもあるので注意が必要です。

◆夫婦で住宅ローンを借りる際のリスク◆

夫が単独名義で住宅ローンを借りるときでも「失業したら」
「転職で収入が減ったら」「夫に万一のことがあったら」というリスクは存在します。
しかし、それよりも夫婦で住宅ローンを借りるときのほうが、
将来的なリスクは大きくなることを理解しておきましょう。

よくありがちなのは、子どもの出産や育児に起因するものです。
住宅ローンを「夫婦で借りる」ということは、裏を返せば
「夫の収入だけでは返済が厳しい」という結果になります。
しかし、育児休暇や子育て支援に関する体制が十分な企業は少なく、
妻の妊娠・出産がそのまま収入減に直結することも多いのが現実。
「保育園に落ちた」という状況が続けば、妻の職場復帰や再就職が遅れ、
住宅ローンの返済に大きな支障をきたすこともあります。

また、万一のことがあった場合の「団体信用生命保険」だが、
民間金融機関では連帯債務の妻が加入対象とならないケースが大半。
連帯保証の関係では、もともと妻の「団信」加入は認められません。
妻も「団信」へ加入するならペアローン、もしくはフラット35(連帯債務)が選択肢となります。

そして、頭の片隅においておきたいのは「離婚リスク」です。
もちろん、離婚を想定しながらマイホームを購入する夫婦はいないでしょう。
ほとんどの場合は「自分たちは大丈夫」と考えながら住宅ローンを借りるはずです。

しかし、1年間に63万5千組が結婚するのに対して、
その3分の1を超える22万5千組が離婚する時代です(厚生労働省による2015年推計値)。
その詳細な内訳は分かりませんが、夫婦で住宅ローンを組んで
その返済途中に離婚へ至るケースもかなりの数にのぼるでしょう。

離婚に伴ってマイホームを売却し、その代金で住宅ローンを完済できれば
とくに問題はありません。
少しの「追い銭」で片付く場合も同様です。
ところが、売買相場が上昇している都心の中古マンションや、
残債が相当に減っている場合などを除けば、住宅ローンの残高を下回る価格でしか
買い手がつかないケースがほとんどで、その結果として売却による処分が難しい。

元妻が連帯債務者や連帯保証人となっていれば、離婚した後もその責任が付いて回ります。
大半のケースでは「離婚したから」という理由で連帯債務や連帯保証の解消を認めてもらえません。

元夫に十分な収入や資力があれば、住宅ローンを元夫の単独名義で借り換えたり、
元妻の共有持分を買い取ってもらったりすることもできるかもしれませんが、
そうではないからこそ夫婦で住宅ローンを組んだのでしょう。
離婚した後に元夫が住宅ローンの支払いに行き詰まり、
元妻がその返済を迫られるケースも少なくありません。

夫婦で収入合算をすれば多額の住宅ローンを借りられるため、
あらかじめ考えていた予算を大きくオーバーする物件の購入に
踏み切ってしまうことも多いようです。
しかし、金融機関が借してくれる金額と、自分たちが無理なく返済できる金額は
違うということをよく考えておきましょう。
夫婦で協力して住宅ローンを借りるのであればなおさら、
「妻がいつまで働くのか」なども含め将来的なことも考えながら
しっかりとした資金計画を立てることが欠かせません。

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2016.03.21 相続前に売却した場合の税金について(相談無料)/大阪

◆相続税の仕組み

相続税は、相続や遺贈によって取得した財産及び相続時精算課税の適用を 受けて

贈与により取得した財産の価額の合計額

(債務などの金額を控除し、相続開始前3年以内の贈与財産の価額を加算します。)が

基礎控除額を超える場合にその超える部分(課税遺産総額)に対して、課税されます。

この場合、相続税の申告及び納税が必要となり、その期限は、

被相続人の死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
(注)被相続人とは、死亡した人のことをいいます。

国からもわかりやすいように資料を作成してくれているのですが、

細かい専門用語はわからなかったり、計算が苦手な方もいらっしゃいます。

そんな方のために、わかりやすく説明をしてくれる税理士と司法書士が

アローホーム主催のセミナーにて説明会を不定期で開催しています!!

もちろん、メールや電話でのやりとりでもとりあえずは理解できても

完全に把握するには、税金の問題はなかなか難しいです。

完全には無理でも理解するための糸口になれれば幸いですので、

セミナーにご興味のある方は、メール等でまずはお問い合わせください。

皆さんの明るい相続対策のお手伝いをアローホームは応援しています!!

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2016.03.06 【大手不動産が不正行為か!!】ある雑誌の記事に衝撃タイトル

先日、関西圏でのみ放送している情報番組にて大手不動産等の

“囲い込み”という営業方法に関する情報が放送されました。

以前から問題になって事ではあったのですが、テレビの影響というのは

とても大きくて、私(足立:あだち)も家族に色々と聞かれました。

その後からでしょうか。。。

不動産の流通機構からも再度、注意喚起がありました。

それだけでなく、某雑誌(有名な情報誌)でも新聞でも取り上げられました。

とにかく私自身はこの悪習に以前から疑問を持っていたので、

誠実に仕事をしてきました。

これから、不動産の世界がこの記事等をきっかけにもっとお客様にとって

良い方向に向かう事を切実に願います。

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2016.03.03 建物が老朽化した物件の買取り・売却査定(相談無料)/大阪

世の中には、メリットとデメリットが必ず存在します。
ただ、その定義は人によって様々です。

◆陽当たりの悪い部屋
◆建物が老朽化している
◆最寄駅から遠い
◆築年月日が古い
◆オートロック・TV付きモニター・監視カメラ等なし
◆商業施設や教育施設が入った物件
◆ユニットバスまたは風呂なし物件等々

まだまだ条件を上げればきりがないけれど、上記は人によっては
プラスに転じる事がある。

例えば、陽当たりが悪いけれど家賃が安い物件でも家にいる時間が
短かいと関係ない等意外とそんな大きな問題ではない事もある。

ものすごく古い物件でもリノベーション次第では逆にとても味のある物件になるし、
現在とは比べ物にならないくらい良い建材を使用していて、再利用や売却すると
メリットの多い物件となる等、一般的には悪条件な物件でも好条件と転じる事も
あります!!

現在あなたがご所有のご自宅もしくは空家(相続物件)は本当に悪条件ですか?

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2016.02.29 住宅ローンの超低金利競争が激化!!マイナス金利の影響は?

◆長期金利は2/24に過去最低を更新◆
住宅ローンの「超低金利競争」が一段と激しさを増している。
テレビやネット、新聞などのニュースを読んで知っている人も多いかもしれませんが、
日銀が導入した「マイナス金利」の影響によるものです。

「マイナス金利」は金融機関が日銀へ預ける準備預金の「一部」に対して
2月16日から適用されたものであり、我々の日常生活に直接的に関わるも のではありません。

しかし、それによって銀行預金の金利が引き下げられたほか、
住宅ローン固定金利の指標となる「長期金利」が下がったことで、
10年固定型を中心に住宅ローンの引き下げが相次いでいるのである。

では、長期金利(新発10年物国債利回り)がどのように推移しているのだろうか?
2015年12月1日からの動きを表したのが下のグラフ です。
1月下旬まで徐々に低下傾向が続いていたのですが、
1月29日に日銀が「マイナス金利」の導入を決めたことで
前日の半分以下の水準まで一気に落ち込みました。
そして、2月9日に初めて長期金利がマイナス圏へ突入。

その後は少し持ち直していたものの2月22日、23日と小幅なマイナスが続き、
24日の終値はマイナス0.055%で過去最低水準を更新。
おそらく近いうちに再び「過去最低」を更新するケースもあるかもしれない。

◆住宅ローン金利の大半は過去最低水準に◆
以前から低金利による住宅ローンの貸出競争を続けている金融機関ですが、
昨年からの金利低下傾向を受けて、短期プライムレートを指標とすることの多い
「変動金利型」の最優遇金利は1月に過去最低水準に引き下げられている。
メガバンクなどでは年0.6%台、ネット専業銀行では年0.5%台の貸出金利 となるケースが多い。

さらに、2月分の「10年固定型」金利も過去最低水準まで引き下げられていた。
だが、大半の金融機関は日銀がマイナス金利導入を発表する前に
2月の適用金利を決めていたため、月の途中で金利の見直しに動く金融機関が相次ぐという、
かなり異例の事態が続いている状況だ。

メガバンクでは、三井住友銀行が2月16日から、みずほ銀行が2月22日から、
10年固定型の最優遇金利をそれぞれ年0.9%に引き下げている。
その他の住宅ローン商品を含め、地方銀行などでも金利の引き下げに踏み切る例が目立つ。
三菱東京UFJ銀行は2月途中での引き下げを見送ったものの、
3月1日からは他行を下回る年0.80%(10年固定型の最優遇金利)とする。

金利の見直しでは0.005%から0.010%程度の幅にとどまることが多く、
0.250%の引き下げはかなり異例。他のメガバンクが追随する可能性は高 く、
3月はさらに低金利競争が激しくなることも考えられるでしょう。

◆超低金利競争はいつまで続くのか?◆
「超低金利による住宅ローンの貸出競争はそろそろ限界」といわれるようになったのは
一昨年あたりでしょうか。。。。
しかし、その後も金融機関同士の競争 は続き、ここへきてさらに拍車がかかった状態に。
「住宅需要が高まる3月が底」という見方もあるが、次の消費税率引き上げを前にした
駆け込み需要のピーク が予想される今年の9月までは、この状態が続くものと予想されます。

ただし、住宅ローンの金利自体がマイナスになることはほとんど考えられない。
デンマークではマイナス金利の住宅ローンもあるとされるが、
手数料などを考えれば顧客の実質的な負担はプラスになるよう。

しかしその一方で、この低金利によって住宅需要が大きく膨らむことも考えにくい。
都心部などでは新築、中古ともマンション価格の上昇が顕著となり、
一 部では顧客離れも起き始めているよう。

将来的な生活不安などが払拭されないかぎり、「金利が下がった、じゃあ住宅を買おう」
と考える人は一部にとどまるでしょう。
日銀がマイナス金利政策をすぐにやめると考えにくいので、
さらにマイナス幅を拡大する局面があるかもしれません。

しかし、それがいつまでも続くわけではありません。
経済情勢が変化したり、あるいは消費税率引き上げ時期の再延期などが決められたりすれば、
金利が急に上向くこともありえます。
これから変動 型金利の住宅ローンを借りようとする人は、
金利上昇時のリスクもしっかりと考えておきたいところです。

また、ほとんどの住宅ローンでは融資実行時の金利が適用されることもよく考えておくべき。
引き渡し時期が1年後、あるいは2年後となるような新築マンションの購入では、
住宅ローンの融資を受けるときまで超低金利状態が続いているとはかぎりません。

契約から引き渡しまでの期間が短い既存住宅を購入する場合や、
現在の超低金利によるメリットを最大限に活かせそうではあります。

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2015.12.10 【礎(イシズエ)】を知る事は物事の本質を理解しようとする事。

今年もいよいよあと数週間となりました。

さて、皆様のお宅にはマイナンバーカードの“通知書”は届きましたでしょうか?

遅ればせながら、私の手元にも“通知書”が届きました。

この年で公的な初めての事に直面して少し興奮しました。

少し落ち着いて冷静に説明文を読んでいると、まだ“通知書”の段階は

途中であり、ちゃんとしたカードは指定のサイズの写真を撮影して

申請用紙に貼付して返送して初めてカードの申請が完了するんですね!!

早速、届いた日に指定の写真撮影機に直行しました。

そこで驚いたのは、写真の撮影をしてそれをそのままその機械から申請も

出来てしまうという事!!

機械の中で驚きと感心を繰り返しながら5分ほどで申請が完了しました。

最後に写真が出てくるところから受付表が写真入りで出てきます。

カードの発行は来年に始まるようです!!

世の中にはまだまだ自分の知らない事がたくさんあります。

先日、契約をした収益物件の時も海外のお客様がご購入されたのですが

その際に本来日本で契約した場合は収入印紙を契約書に貼付しますが、

外国での契約の場合は、収入印紙の法律自体が日本だけの物なので

貼付をせずに契約をする事になりました。

長く仕事をしていると色々な事態に遭遇しますが、日々初心に帰れる気がして

まだまだ勉強する事がたくさんあるのだと実感します。

2015.10.13 【宅地建物取引業者の免許の更新:免許番号(3)へ!!】~10年目の目標~

「株式会社アローホーム」も早いもので会社をはじめてから10年経ちました。

当初はとにかく走り続けてやっと5年が経ち、あとの5年はあっと言う間の

ように感じます。

大きなトラブルもなく、ここまで順風満帆とまではいかなくても会社を続けられたのは、

同業者や地域の皆さんの温かいお力添えあってのものだと思います。

毎回、免許の更新作業には時間をとられますがこの作業も何だか感慨深い。

この作業を今年もできるという事実に心から感謝します。

これからは20年目を目指して、今まで以上に皆様の記憶に残る仕事を

していけるように努力していく所存です。

お気軽にお問合せください。
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