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お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2016.07.21 【二次相続】二次相続を考慮すべき理由と相続税対策の知識

二次相続(にじそうぞく)とは、父や母のどちらかが先に死亡した際に始まる
通常の遺産相続(一次相続)を行った後に、残されたもう一方の親も死亡した場合に、
子供だけで行われる相続のことです。

つまり、残された子供が本当の意味で遺産相続を完了させるには、
この一次相続と二次相続の両方を経験しなくてはいけないことになります。
この時、二次相続が一次相続よりも重要だと言われる理由としては、

・配偶者の減税軽減が使えないこと
・小規模宅地の特例が適用できない
・相続人の1人が減ることで相続税の課税額があがる

などの理由があります。従って、父と母、どちらもご健在のうちに今後起こりうる
二次相続に備えておくことが重要となります。

【①一次相続の例】
被相続人(父)の遺産1億円、配偶者(母)と子2人の場合
■法定相続分:母:5000万円、子1人:2500万円

■相続税の基礎控除:4,800万円(3,000万円+600万円×3人)
→1億円 -4,800万円 = 5,200万円

■法定相続分で分けた場合の課税価格:母:2600万円、子1人:1300万円

■相続税率の適応:母:340万円、子:145万円
=課税額の総額:630万円

■各相続人の課税価格:母:315万円、子1人:157.5万円

■最終課税価格:母:0円、子1人:157.5万円

【②二次相続の例】
配偶者(母)が亡くなられた場合、母の遺産額はもともと持っていた遺産(1億円とします)に
父から取得した5000万円を加えた1億5千万円となります。

■法定相続分:子1人:5750万円

■基礎控除額:4,200万円(3,000万円+600万円×2人)=1億800万円

■法定相続分で分けた場合の課税価格:子1人:5400万円

■相続税率の適応:子1人:920万円

■最終課税総額:子1人:920万円 = 総額1840万円

このように、二次相続における相続税の課税価格は
約700万円(子1人につき)も増加していることになります。

相続が発生したことによる相続税の支払いは避けられないことですので、
これをできるだけ少なくする事が求められます。

では一体どのようにしたら良いのか、今回は二次相続対策をする為の
知識をご紹介していきます。

《二次相続が相続時に考えるべき重要なものとされる理由》
二次相続において最も大きな問題とされるのが相続税についてです。
冒頭でもご紹介しましたが、二次相続における子の課税価格は
かなり大きいものですが、どうしてこのような事が起きるのか、
詳しく解説していきます。

《相続税法の改正による増税》
平成27年から相続税法が改正されたのが大きな要因ですが、
具体的には以下の2点が変更になりました。

《基礎控除額の変更》
平成26年まで:「5000万円+1000万円×法定相続人の数」
平成27年から:「3000万円+600万円×法定相続人の数」

二次相続では、法定相続人がまた1人減ってしまいますので、
控除額が600万円も減ることになります。

●相続税率の変更

【平成26年まで】 【平成27年以後】
取得金額 税率 控除額 取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% 1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円 3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円 5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円 1億円以下 30% 700万円
3億円以下 40% 1,700万円 2億円以下 40% 1,700万円
3億円超 50% 4,700万円 3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

《相続人が減少したことによる基礎控除の低下》
相続税における基礎控除は、法定相続人の数によって変動しますので、
単純に考えて600万円の減額で税率が上がる場合もあります。

《1億6千万円の配偶者控除が使えない》
配偶者控除とは、相続が発生して遺産分割が行われた際に、
1:配偶者が法定相続分で所得した財産か
2:1億6千万円までの取得金額

なら、相続税がかからないという制度です。
一次相続であれば母などが取得した遺産分の配偶者控除が利用できたのですが、
二次相続ではもう両親はいないので、控除されなかた分がダイレクトでのしかかってきます。
(参考:相続税の配偶者控除とは|配偶者の相続税を軽減する方法)

《小規模宅地等の特例が利用できない可能性もある》
平成22年度の税制改正によって、「小規模宅地等の特例」の適用範囲が
狭まりまったのも痛い変化です。
小規模宅地等の特例とは、被相続人の自宅の330㎡まで、
評価額を80%減額しても良いとう大きな制度です。

簡単に言えば、330平米までの自宅の評価額が5000万円なら、
8割引きの1,000万円で評価しても良いということです。
相続において不動産としての相続は大きな相続税対策になりますので、
重宝したい制度です。

二次相続でもし別居している子(持ち家あり)が取得する場合は、
小規模週宅地等の適用が受けられず100%の価額で評価され、
課税価格が大幅に増える可能 性があります。

二次相続時には子供も結婚して、家を持っている可能性は十分に考えられますので、
該当している方は要注意です。

上記に関するご質問等ございましたらお気軽に足立(あだち)までお問合せ
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2016.07.18 【市内屈指の風致地区】阿倍野区橋本町(売土地)、約45坪が実測完了!!

橋本町土地が実測完了しました!!

有効土地面積149.11㎡(45坪)なので、市内では広いです。
間口も約11.59m有るので、ゆったりとした家が建築可能。

あなたのお好きなハウスメーカーにて建築を御依頼下さい。
風致地区ですので、建ぺい率は40%です。

※風致地区とは、都市の風致(樹林地、水辺地などで構成された
良好な自然的景観)を維持するため、都市計画法により
都市計画で定められる地域地区です。

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。
たとえば、建ぺい率が50%と指定された地域にある100㎡の敷地には、
建物の投影面積(概ね建物1階の床面積を指します)として
50㎡まで建築できることになります。

この土地には100㎡あたり約40㎡まで建築できるので、
ゆったりとした空間になるので、マイホームの設計を考えるのが楽しいですね!!

測量図・詳細等必要な方は担当足立(あだち)迄(フリーコール:0800-888-6886)

阿倍野区橋本町売土地の詳細はこちらからご覧いただけます。

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2016.07.17 【相続税の税額控除】を最大限活用するには!?

【相続税の税額控除】を最大限活用しよう!!

⇒最も効果的な活用法とは?

①遺産の取得割合に応じて相続税を按分しよう

「各相続人が納付すべき相続税額」を計算するには、まず相続税の総額を

各相続人の遺産取得割合で按分します。

たとえば全ての遺産を一人で相続した場合は、相続税の総額も一人で負担します。

相続人二人で半分ずつ遺産を取得した場合は、相続税の総額も半分ずつ負担します。

②各相続人の状況に応じた税額控除をしよう

各相続人の相続税額を求めたら、相続人ごとに税額控除などを加減算して、

最終的に納付すべき相続税額を算出します。

代表的な税額控除としては、“配偶者控除”“未成年者控除”“障碍者控除”などが

あります。これらの税額控除には、被相続人の相続後における相続人の生活保障

としての役割があります。

③配偶者控除を活用しよう

税額控除の中で最も税額への影響が大きいのは、配偶者控除です。

配偶者控除は、配偶者取得する財産関しては最低1億6,000万円まで、

それを超えても法定相続分までは免税となります。

たとえば、遺産総額10億円で配偶者の法定相続分が2分の1なら、

配偶者が5億円取得するまでは免税となります。

配偶者控除をどの程度活用するかは、配偶者の健康状態(次の相続が近いかどうか)

や配偶者個人の所有財産を考慮して決める必要がありますが、遺産分割によって

配偶者が取得すべき遺産の内容についても注意が必要です。

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2016.07.16 【相続税】土地の評価でこんなに変わる!?

桁外れの節税効果【広大地】

広大地:その地域における標準的な宅地の地積に比して
著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に
規定する開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地の
負担が必要と認められるものをいいます。
ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等
の敷地用地に適しているものは除きます。

“相続税”の節税における最大のポイントは、「財産評価」と「分割協議」に
あります。

「財産評価」の中でも納税額を大きく左右するのは「土地の評価」です、
ではその「土地の評価」とはどんなものなのか?

◆土地評価は相続税節税の要◆

「相続税の節税効果は遺産に占める土地の割合に比例する」と言ってもいいほど、
土地の評価は納税額に多大な影響を与えます。

実務において土地を評価する手順は大きく分けて3段階。
①登記簿謄本や土地の地積測量図等から所有者や権利関係の把握をする。
②実測によりw紙面ではわからない節税ポイントを見つけ出す。
③市役所等で節税根拠となる資料を取得する。

例えばセットバックについて考えると、前面道路が中心線から2m未満かどうかは
実測に行かなければわかりません。

またその道路が、都市計画法上の42条2項道路に該当するかどうかは、
役所調査に行かなければわかりません。

それ以外にも、次のような土地は評価減の可能性があります。
●土地の上に高圧電線が通っている。
●対象地の一部が私道である。
●騒音や悪臭がする、墓地に隣接している等の特殊要素がある。

◆不動産鑑定士評価を使用するかの判断◆

特殊要因があり、通常の評価ではまだ課税対象額が高いと思われる場合、
不動産鑑定士を入れるケースもあります。

ただし、鑑定士評価は有料で大体30万円前後の費用がかかります。
そのため、鑑定士に依頼するかどうかは鑑定士の報酬以上に節税効果が
あるかどうかで判断しています。

◆「広大地」には桁外れの節税効果◆

土地の評価における減額特例の中でも、桁外れの節税効果があるのが“広大地”。
広大地とは、1,000㎡(三大都市圏内の場合500㎡)以上の土地で、ミニ開発分譲
に適し、かつミニ開発をした場合に道路などの負担が生じるなど一定の要件を満たす
土地を言います。

広大地に該当すれば、その土地の評価が半分以下になることも珍しくありません。
もともと大きな土地しか適用が受けられないため、評価が高額な場合が多く、
その節税効果は絶大です。

しかし、広大地に該当するかの判断は非常に難しいため、税務調査で問題となる
ケースも多々あります。

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2016.07.15 “相続”含む税金に関するアローホームの強力なサポートメンバー!!

アローホームの顧問税理士の“松岡 敏行”先生は大阪府八尾市を中心とする
近畿圏で活躍していらっしゃいます。

税理士法人『松岡会計事務所』
〒581-0018 大阪府八尾市青山町2-4-18
TEL:072-994-7605

不定期にセミナー等も開催しており毎回関係者以外の方も多く出席されています。
松岡先生は、難しい税金の問題をわかりやすくマンガにする事で誰にでも理解しやすい
工夫をしたりと臨機応変に対応してくれます。

従業員の方も皆さん人間味の溢れる素晴らしい方達ばかりです!!
アローホームではそんな強力なサポート陣営が顧問として色々と
助言してもらえるので、不動産の相続問題だけでなくその他“税金”に
関してもお気軽にご相談下さい。

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2016.07.14 相続した財産の“未分割”そのとんでもないデメリット

相続開始から遺産分割協議が確定するまでの間、相続財産は全員の共有状態
となります。

遺産分割協議:「相続財産をどのように分けるか」を、相続人全員で
話し合って決めることを「遺産分割協議」といいます。
この遺産分割協議で全員が合意できなかった場合は、家庭裁判所で
遺産分割をすることになります。
基本的には、「遺言書があれば遺言どおりに分ける(指定分割)。
遺言書がなければ、民法で定めたとおりに分ける(法定分割)」、となります。
しかし実際は、相続人全員の話し合いで合意すれば、指定分割や法定分割に
こだわる必要はなく、相続財産をどのように分けてもかまわないのです(協議分割)。

最終的に誰がどの財産をどの程度取得するのかわからないので、
その期間は、特定の人が自由に処分できないよう預金などは凍結され、
不動産の登記も出来ません。
そして、何よりも相続人を悩ませるのが【相続税】です。

相続税の申告期限において未分割である場合
相続税が発生する場合、相続税の申告期限(相続開始後10ヶ月)までに
遺産分割協議が整なわければ、小規模宅地の特例や配偶者控除といった
最も節税効果の高い特例が一切使えず、原則により計算した相続税を
各相続人が法定相続分に応じて負担する事となります。

相続財産に手を付けられないうえ、原則により計算した相続税を現金で
一括納付しなければならないため、相続税が発生する相続人には
相当なプレッシャーがかかります。

小規模宅地:個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、
その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に
供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、
一定の選択をしたもので限度面積までの部分については、
相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。
この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。

申告期限後に遺産分割協議がまとまった場合
相続税の申告期限までに遺産分割協議が整わず、やむを得ず未分割として
期限内申告をした場合、3年以内に遺産分割協議が整えば、
さかのぼって小規模宅地や配偶者控除の適用を受ける事が出来ます。

こうして再計算した相続税が当初の相続税よりも少なかった人は
「還付」を受ける事が出来、多かった人は「納付」する事となります。

遺産分割協議を円滑に進めるうえで、「未分割は誰も得しない」
という事をどれだけ相続人に理解してもらえるかは非常に重要な事だと思います。

申告期限において未分割である場合の相続税のデメリットを考えて、
相続人が遺産分割協議のテーブルにつく事はよくあります。

そういった意味では、相続税法も円満な遺産分割協議に一役買って
いるのかもしれません。

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2016.07.12 住宅取得資金贈与の平均額はおよそいくら!?

◆住宅取得等資金贈与の非課税枠適用金額は前年比42.6%増◆

国税庁は、平成28年3月31日までに提出された確定申告書などの状況についてまとめた
「平成27年分の所得税等、消費税及び贈与税の確定申告状況等について」と題する資料を
公表した。

それによると平成27年分の所得などについて確定申告書を提出した人は2,151万5千人で、
成人のおよそ5人に1人が確定申告をしていることになる。
このうち申告納税額がある人は632万4千人、還付申告は1,246万5千人だった。

【土地等の譲渡所得の申告は?】
また、土地等の譲渡所得を申告したのは48万9千人で、前年に比べ申告人員は
1.7%しか増えていないものの、有所得人員(利益があった人)は6.6%増、
所得金額は12.2%増である。
居住地域の詳細は分からないが、値上がりした土地を売却した人が増えたのでしょう。

【贈与税の申告は?】
その一方で、贈与税の申告書を提出した人は53万9千人、そのうち申告納税額がある人は
38万3千人である。
また、「暦年課税」を適用した人が 48万9千人にのぼるのに対して、
「相続時精算課税」の適用は4万9千人にとどまる。
高齢者の保有する資産を早期かつ円滑に次世代へ移転させることを目的 に
平成15年度から導入された相続時精算課税制度だが、その適用数はこのところ
減少傾向が続いており、十分に活用されているとは言い難い。

【住宅取得等資金の贈与の申告は?】
それでは「住宅取得等資金の贈与」についてはどうか。
平成27年の贈与について住宅取得等資金の非課税を適用した人は6万6千人、
贈与された資金は6,508億円にのぼる。
そのうち非課税の適用を受けた金額は6,159億円で、350億円ほどは課税対象となっている。

また、平成26年との比較では住宅取得等資金贈与の申告人員が2.1%増なのに対して、
贈与額は29.6%増、非課税の適用を受けた金額は42.6%増だった。
贈与をする人はそれほど増えず、1人あたりの贈与額が大幅にアップした印象。

現行スタイルの「住宅取得等資金の非課税」制度が始まった平成21年から平成27年までの、
贈与金額、非課税金額、申告人員の推移下記のグラフわ参照。

住宅取得等資金贈与の平均額は986万円に

年によって増えたり減ったりしているものの、住宅取得等資金の贈与金額は
おおむね6,000億円台、申告人員は7万人前後で推移している。
平成22年が前年から急増しているのは、非課税枠が500万円から1,500万円に
拡大されたため。

非課税枠は平成23年に1,000万円へ縮小された後、平成24年からは
贈与を受けて取得するのが「良質な住宅」なのか、
そうでない「一般の住 宅」なのかによって非課税枠に差をつける措置がとられている。
この非課税枠が縮小された平成26年は贈与額が減少し、
非課税枠が再び拡大された平成27年 は1人あたりの平均贈与金額が
前年比28%増の986万円で、平成22年に次ぐ水準でした。

「平均986万円」と聞いて「あれっ」と思う人もいるのではないでしょうか。
住宅取得等資金の贈与に関する民間のアンケート調査では、
平均400万円から 600万円程度の結果が示されることも多いです。
これは確定申告にもとづく国税庁の集計に、暦年課税による基礎控除額110万円以下の
贈与が含まれていないため。
それに対し、たいていの民間調査では50万円、100万円といった少額の贈与も含む
平均金額となっています。

平成28年の非課税枠は前年の1,000万円から700万円に縮小(一般住宅の場合)
されているほか、消費税率の再引き上げに伴って今年10月に予定されていた
非課税枠拡大も見送られる。
親などから贈与を受ける見込みのない人にとっては関係のない話かもしれないが、
それを予定している人は今後の税制の動きにも十分に注意しておきたいですね。

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2016.07.10 【相続した不動産を早く高く売るならアローホームにお任せ下さい!!】

アローホームでは年間100件近い相続物件の売却相談が有ります。
法律と税務のあらゆる角度からサポートさせて頂きます。
アローホームの強力な助っ人、売却サポートパートナー2名のご紹介です。

1人目、“松岡 敏行先生”は当社の顧問税理士です。
税金という難しい分野をマンガを取り入れて、あらゆる世代にわかりやすいと
話題になり、全国各地でセミナー講師を務められています。

2人目、“三輪 紗季子先生”は当社の顧問司法書士です。
可憐で可愛らしい印象の女性に見えますが、外見からは想像できないくらい
パワフルな女性司法書士です。
男性の先生と違う点は、女性ならではの細かな気配りが出来るところと
物腰が柔らかいところです。

アローホームでは心強いパートナーと相続問題をサポートさせて頂きますので
女性や税金に関して難しいと思っている方も安心してお気軽にご相談お待ちしています。

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2016.07.06 【中古住宅を選ぶ極意!!】たったこれだけポイント5つ

Junebride(ジューンブライド)なんて昔は幸せの象徴のような言葉が

ありました。

6月の花嫁・・・現実的には梅雨の時期に結婚式はなかなか難しいです。

新婚旅行が国内だとどこに行っても天気が悪かったりジメジメとして

不快指数が高い。

マイホームを考えるのも億劫になってきてしまいがち・・・

でもそんな季節だからこそ手を抜かずに気を付けて欲しい住宅選び!!

まず家を探す時に多くの方は、マンションや一戸建の売情報をウェブサイトで検索して、

気に入った物件があればそこに載っている不動産屋さんにメールをして、

あとは流れのままに・・・といのが一番多いのではないでしょうか?

しかし、この選び方はとても危険なのです。

そこで、中古住宅選びで忘れてはいけないポイント5つをご紹介します。

中古住宅購入のポイント5つ

①理想的な購入予算と借入金額を決める
②価格の妥当性をチェックする
③地域の状況(地盤・地歴・周辺施設や環境・都市計画の方向性等)を確認する
④建物の状態やリフォームの可能性、今後の維持修繕費用を確認する
⑤管理状況を確認する(中古マンションの場合)

1.理想的な購入予算と借入金額を決める
住宅ローンは何十年も払い続けていくものなので、借り入れできるからと
満額で借り入れをするのはあまりお勧めできません。大事なのはずっと払える
支払額を超えない事。
無理をしてしまうとやっぱり将来的にそのしわ寄せが来た時にしんどいです。

2.価格の妥当性をチェックする
取引事例等を家を検討している会社に教えてもらう。
ご自身でも物件金額の妥当性を理解して購入する方が安心ですね。

3.地域の状況(地盤・地歴・周辺施設や環境・都市計画の方向性等)を確認する
ウェブサイトで土地条件図(土地の成り立ちが分かる地図)をチェックしたり、
現在の地図と古地図の比較をしてみるといろいろなことが分かってきます。
わからない場合は不動産屋さんに納得するまで聞いてみましょう。
あと現地を歩くのも意外と大事です。
駅から物件までだけじゃなく、その周辺ものんびり歩いてみると、色々なものが見えてきます。

4.建物の状態やリフォームの可能性、今後の維持修繕費用を確認する
ホームインスペクター(住宅診断士)という専門家に建物の劣化状況や
修繕が必要な個所など、調査をしてもらう方法もあります。
可能であれば、こういった診断をしてくれている中古物件がベストです。

5.管理状況を確認する(中古マンションの場合)
定期総会議案書や理事会議案書(3期分)、管理規約・使用細則を
徹底的に読んでみてください。
そのマンションで何が起こっているか、どんなルールがあるかよく判ります。
長期修繕計画案はよく見ていると、修繕積立金がいつ頃上がるか予測がしやすいです。
どの書類も不動産屋さんに言えばもらえます。

以上のポイントを踏まえつつ理想のマイホーム購入をご家族でお考え下さい。

また、上記のご不明な点等はお気軽にお尋ねください。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について
http://www.arrowhome.co.jp/
TEL:0800-888-6886 (通話料無料)
営業時間:9:00~19:00(定休日:水曜日)
〒545-0021 大阪市阿倍野区阪南町1-23-7

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電話でじっくり相談してみたい方は 0800-888-6886 (9:00〜19:00)

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※お気軽にご相談下さい。

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2016.06.24 【住宅ローン過去最低金利:0.55%(10年固定)】賃貸で7万円支払っている人に朗報です!!

住宅ローン金利下がる

(産経新聞朝刊6月24参照)

住宅ローンの金利が過去最低の水準値まで引き下げる事が決定!!

年0.55%(10年固定)、これは3,000万円借入しても

月々均等で¥78,540-(35年返済例の為誤差有)になります。

現在、賃貸にお住まいで家賃を駐車場代も含めて約8万円を支払っているなら

今がマイホームを考える良い機会かもしれません。

アローホームでは住宅ローンのご相談もしていますので、真剣に住宅の購入を

検討したい方はお気軽にローン担当:足立(あだち)までご相談下さいませ。

住宅ローンのご相談の事⇒click

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株式会社アローホーム

代表取締役  ?足立 泰彦

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