大阪の中古不動産買取・査定 高く早く売るならアローホーム
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お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2017.10.11 【空家活用は資産価値をあげる事になる】空家・空地の買取もアローホーム


空家問題は今や都心だけの問題ではなく、全国区で問題化しています。
大手の不動産でも、阪急沿線・近鉄沿線・京阪沿線が主だっていますが
空家も活用していこうという動きが活発です。

アローホームにも、相続に次いで空家・空地問題でご相談に来られる方が
増えました。

相続等で現在のお住まいとは別の遠方に物件を持ってしまったり、
どんな物件かもしらないとかもあります。

では何故、大手も空家の活用に躍起になっているのか?
それは、活用することでその沿線の資産価値が落ちにくく
なるのではという事です。

そこで、アローホームでも出来るだけお客様の考えに寄り添えるような
空家・空地の活用または、買取保証をご提案させていただいております。

もし何かお困りでしたら、まずはお気軽にご相談ください。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について

http://www.arrowhome.co.jp/

TEL:0800-888-6886 (通話料無料)

営業時間:9:00~19:00(定休日:水曜日)

〒545-0021 大阪市阿倍野区阪南町1-23-7

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任意売却のご相談はここをクリック

相続関連のご相談はここをクリック

電話でじっくり相談してみたい方は 0800-888-6886 (9:00〜19:00)

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※お気軽にご相談下さい。

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2017.10.09 【家の購入を考えるタイミングはいつ?】住まいの事ならアローホーム

マイホーム・自宅、、、

家の購入は車の購入よりも一大イベント!!

その金額もさる事ながら、決断にはそうとう勇気がいります。

アローホームでは、だいたいが3~40代の方が購入のご相談が

多くて、団塊の世代の方の年代になると相続や空家のご相談が

集中しています。

当然の事ながら、現金一括で購入する方はほとんどなく住宅ローンで

購入される方ばかりです。

そうなると、ローンの年数が短いと月好きの支払いが高くなりますし

月々の支払いで考えると購入する物件の金額も限られてしまいます。

したがって、購入を考えるのは比較的若い層に固まります。

中でも、結婚・転職・出産と人生の岐路の中で一番多いのは

結婚してややお子さんの育児も落ち着く(※0~2歳就園前)頃が

多いように感じます。

結婚したばかりはまだ引っ越しやら何やらとバタバタとしているけれど、

何よりも新婚を楽しみたい時期でもありますしね。

それから、子供が出来て奥さんが妊娠中はまた色々とあり家の購入で

動き回るのは難しい。。。

産後は尚の事バタバタと子育てに奮闘して家の事まで頭が回らない。。。

お子さんの子育てもひと段落して、首も座った頃になるとお出かけも

しやすくなり、賃貸だとお子さんの夜泣き等音の問題で家の購入に前向きに

なってきて、保育園や幼稚園で友達が出来てしまう前の方がお子さんの為にも

奥さんのママ友も新しい地域での方が作りやすいという事で、

抱っこ紐でお子さんを抱っこしながら、ベビーカーに乗せながらのお客様が

今年に入ってから急に増えたように感じます。

もしもまさに、今お子さんが何とかお出かけできるようになり

家の購入に前向きになっているようであれば、まずはお気軽にご相談ください。

自分たちが持てる家はどれぐらいの物件なのか?

予算はどれぐらいまで大丈夫なのか?

住宅ローンの金利はどこが一番安いのか?

などなど色んな事をまずはお気軽にお話しください。

「このあたりの物件でマンションか戸建てで。。。」等ぼんやりとでも

大丈夫です!!

担当の足立(あだち)に色々とご質問ください!!

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株式会社アローホーム

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2017.10.08 【“ドミナント戦略”住宅販売の世界も変革し続ける!?】アローホームは狭く深いお付合い

【ドミナント戦略】

ドミナント(dominant)は、「支配的な」「優勢な」「優位に立つ」という意味を持つ言葉です。
小売業がチェーン展開をする場合に、地域を特定し、その特定地域内に集中した
店舗展開を行うことで経営効率を高める一方で、地域内でのシェアを拡大し、
他小売業の優位に立つことを狙う戦略をドミナント戦略といいます。

ドミナント戦略の代表例として、コンビニエンスストアをあげることができます。
最近やたらとコンビニが次々とできるなと思った事はありませんか?

あれは、狭い商圏に多店舗を集中的に出店させることで、
認知度の向上や配送の効率化を図っているのです。
特定エリアのシェア独占によってネームバリューが高まり、
集客効果にもプラス作用をもたらします。
「広く浅く」ではなく「狭く深く」出店攻勢をかけるわけです。

そして、この風潮が住宅販売業界においても活用され始めているのはご存知でしょうか?
今まであれば、新築を建築すればマンションでも戸建でも購入する人がいましたが
昨今ではなかなか新築を建てればすぐに売れるということはなくなりました。
大手であっても、戸数の多い分譲地で在庫を持て余している状態です。

この危機は住宅業界にも大きな打撃を与え、町の小さな不動産屋の倒産だけでなく
大手でも店舗の縮小に加え、人件費の削減(リストラ)に扮装する事態が起きました。

そこで、この事態を打破する為の策が、ドミナント戦略というわけです。

多角的に広げていた事業を縮小する事で物件も集中するし、サービスの向上も
徹底して行えるので、売ったら終わりの関係ではなく、また何かあったら
お願いしたくなる関係へとつながる営業へと変わりつつあります。

さて、ここまで前置きが長くなりましたが、
今回どうしてこの“ドミナント戦略”を取り上げたかと申しますと、
当社は、大手の様なお金のかけた販売活動はできませんが
お客様とのご縁を大事に、会社設立当時よりやってまいりました。

店舗は一つで少数精鋭で20余年頑張ってまいりました。。。
多角的には出来ませんが地域密着型でお客様一人ひとりに丁寧に対応して、
気がつけば、同業者がバタバタと潰れていく一方で細々と
何事もなく今も会社があるのは、狭く深くの精神があったからだと思います。

そして、それがアローホームの“ドミナント”とも言える誇れる部分だと確信しております!!

売却でも買取でも、真面目にコツコツと地味に仕事をしてきたけれど、
まさかアローホームがしてきたことが最先端だったなんて驚きです。

お店は地下鉄谷町線「文の里」駅の6番出口から真っ直ぐ歩いて、
1番初めの信号をわたって左折して頂いて1分ほど歩くと見えてまいります。

目立った看板等はございませんが、わたくし足立(あだち)がいつでもお出迎え致します。
お気軽にご相談からお越しください。

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2017.09.08 【家を買うなら?一戸建てorマンション】住まいの悩み事ならアローホーム

アローホームでは、お家を買って頂いた方に簡単なアンケートに

答えて頂いていた事があり、この一戸建てかマンションを選ぶにあたっては

皆さん内覧をしても最終まで悩んでいらっしゃいました。

アローホームの社内でもマンション派と戸建派に別れました。

マンション派の意見としては、利便性の良さと住まいの管理面(修繕等)や

買替する際の値崩れがしにくい事などがあがりました。

一方、戸建派の意見としては自分の家だし好きに出来る事や、階下に対する

音の心配がいらない事や、子育てしやすさを強調していました。

どちらもメリットとデメリットがあり、どちらが正解という事はありません。

マンションは戸建に比べて住民同士のコミュニケーションが少ないなんて、

今は戸建の方がコミュニケーションが少ない事もありますし、戸建の修繕に

関しても、以前の建築と違い現在の建物は頑丈で昔の住宅の様に何年後かの

修繕に怯える事もありません。

子育ての間は戸建に住んで、老後はマンションという考え方もあります。

一番大事なのは、家族のみんながどちらに住みたいかです!!

駅から遠くても家族一人一人に部屋を持つことができて、好きなように

リノベーションできる戸建か、利便性が良く管理面でも安心でき防犯でも

信用できるマンションを選ぶかは、ご家族次第です!!

でも、最終的に悩んでどうにもならない時には第三者に委ねてみるのも

一つの策ではありますので、悩んだときにはアローホームにお任せ下さい。

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2017.08.10 【家族信託という選択肢】アローホームで買取相談実施中

家族信託(かぞくしんたく):遺産を持つ方が自分の老後や介護等に
必要な資金の管理・給付を行う際、保有する不動産や預貯金などを
信頼できる家族に託し、管理・処分を任せる家族の為の財産管理のこと。
被相続人が家族や親族に遺産の管理を託すため、
高額な報酬は発生し無いのが特徴で、
資産家の方を対象にしたものではなく、
誰にでも気軽に利用できる仕組み

家族信託は、信託の仕組みを利用した家族への財産管理や承継のことを指しますが、

平成19年に施行された改正信託法で、高齢者の財産管理や遺産の承継に信託を

利用しやすくなった背景があり、

最近注目されている制度でもあります。

【家族信託の仕組み】
後見制度や遺言制度に代わる形や、後見制度や遺言書とあわせて信託を利用することで、

被相続人本人の希望に添った財産の管理や承継をすることが可能になっています。

とは言っても、まだまだ家族信託は弁護士にも浸透していない制度で、

一般家庭にも認知されているとは言い難いですが、高齢化が進む日本では、

家族信託は高齢者の財産管理や相続手続きの為に、

注目され始めるものになると言っても良いでしょう。

【家族信託は家族の希望に添った管理・承継するための枠組み】
信託の一般的なイメージは、信託銀行が行う年金信託や投資信託だと思いますが、

この場合は「受託者=信託銀行」となります。

信託を事業として行うのは、信託業法の免許・登録を受けた信託銀行、

信託会社しかできないことになっています。

しかし、信託会社(信託銀行)は、通常個人の自宅を信託財産として

受託したりはしないため、

家族信託のニーズに応えられないことが多くなってきました。

そこで、家族や親戚などの信頼できる知人に受託者になってもらおう

というのが基本的な仕組みになり、

「受託者=家族」になっています。

家族信託に登場する人物は「委託者」「受託者」「受益者」の3人です。

これに場合によっては「信託監督人」「受益者代理人」が加わりますが、

イメージとしては下記のような図になるかと思います。

家族信託が注目され始めた最も大きな理由は、

超高齢社会に見られる日本の長寿化による相続対策だけではなく、

病気のリスクにも備える必要が出てきたことによります。

1:認知症への備え

2015年に厚生労働省が発表した推計によれば、

2025年には認知症患者は約700万人に上り、

65歳以上の実に5人に1人が認知症という世の中になると言われています。

認知症や脳梗塞などで本人の判断能力が低下すると、

資産が凍結されてしまい相続対策も着手しにくくなります。

2:任意後見制度の利用に限界を感じるため

この認知症対策として任意後見制度の利用が盛んになっていきました。

任意後見制度は、被相続人が元気なうちに財産を管理する後見人を

選定しておく制度ですが、

実際に機能するのは判断能力が低下してからになります。

ただ、財産は裁判所の監督下に置かれ財産保全が求められますので、

現実的には活用しづらい面もあり、任意後見制度は実際には

あまり利用されないことが多くあります。

3:家族信託は財産の承継に安心感がもてる

家族信託の場合は、信託契約の時点で受託者による資産の管理と

運用が始まりますので、

資産の管理や運用状況を被相続人が見届けられるメリットがあります。

そのため、自分が元気な内に、資産が承継できるという安心感があるようです。

ただ、受託者には身上監護権がありませんので、

老人ホームなどの施設への入居の際は本人に代わって契約手続きができません、

その点、任意後見制度には身上監護権が認められていますので、

場合によっては任意後見制度との併用をしていくことも必要になるでしょう。

詳しい手順や、任意後見をすべきか否かの判断は、

少々難しい部分も多くありますので、もし迷われた場合は、

相続問題が得意な弁護士などの無料相談を活用いただくのが良いかと思います。

すでに家族信託のメリットのようなことを解説してきましたが、

ここで改めて家族信託のメリットになるもの、そしてデメリットになると

思われるものを確認しておきましょう。

1:後見制度に代わる柔軟な財産管理が実現できる

成年後見制度は、案外負担と制約が多く、毎年家庭裁判所への報告義務があったり、

資産(財産)の積極的な活用や生前贈与などの相続税対策が

しにくいといった負担があります。

成年後見人は本人の判断能力が衰えるまでは財産の管理はできませんが、

家族信託であれば判断能力があるうちから、

自分の希望する人に財産管理を任すことができますので、被相続人が元気なうちに、

資産の管理や処分を託すことが可能になります。

もし本人が判断能力を失った場合でも、本人の意向に沿った財産管理を

スムーズに実行できます。

2:親の財産管理が容易に行える

2つめのメリットとしては、高齢な親の財産管理が容易に行えるという点です。

例えばですが、父親が元気な間に財産の名義変更を行って長男に移しておきたい場合、

その財産を自分のために使って欲しいケースでは、父親が委託者兼受益者となり、

長男が受託者としておくことで老後の資産管理は安心して長男に任せられます。

これによるメリットは下記の5点です。

  1. 1:財産管理に必要な手続をその都度成年後見人の同意を取る必要がなくなり、信託の定めに従って財産管理が継続されて手間が減る。
  2. 2:贈与税を控除しながら長男に管理権を移せる
  3. 3: 状況に応じて最適な契約が可能
  4. 4:詐欺被害への対策ができる
  5. 5:財産管理を始めるまでの期間が少なくなる など

3:遺言書ではできないことが可能

3つ目は、遺言書の代わりとして使える効力を持っているという点です。

遺言書を遺そうと思った場合、遺言書の作成方法に厳格に従う必要があります。

この厳格さが遺言書作成をためらう面倒くささにつながっている可能性もあります。

家族信託であれば委託者と受託者との契約で行うので、

遺言書の方式に従う必要はなくなりますし、

自分の死後に発生した相続について財産を承継する者を

指定できないといったこともありません。

4:財産承継の順位づけが可能になる

遺産相続における増族順位の順番づけも可能になります。

一般的な相続対策には「生前贈与」や遺言書を利用したものがありますが、

生前贈与や「遺贈」をした財産に対しては、その次の相続人を指定できません。

一方、家族信託を利用すれば、最初に指定した受益者万が一亡くなってしまった場合でも、

次の受益者を誰にするなど指定できますので、痒いところにも

手が届くのが便利な部分といえます。

■事業継承の際に便利になる理由

株式の評価が高い段階で相続が発生した場合、相続税の支払いが大変になってきたり、

逆に株式の評価がほとんど無いに時期に株式の承継をするケースも考えられます。

しかし、旧経営者が元気で、これから引き続き会社の経営を行っていくのであれば、

この段階で株式の贈与や譲渡をするのは躊躇するでしょう。

相続人と意見の対立が生じれば解任されるリスクもあります。

株式の評価がゼロに近い時期に委託者と受託者を本人、

受益者を相続人という自己信託(家族信託の一部)を行うことで、

贈与税もかからず議決権も変わらず行使することができます。

事業承継をお考えの方は自己信託(家族信託)を行うことも

検討してみる必要があるでしょう。

5:家族信託には倒産隔離機能がある

家族信託には、将来自分や受託者が「信託財産に関係のない部分で

多額の債務を負ってしまった場合でも

信託財産は差押えられない」という倒産隔離機能がありますので、

将来万が一何かがあった場合に対する備えになります。

倒産隔離機能とは、信託の主な機能の一つで、信託財産が委託者の名義ではなく、受託者の名義となることで、委託者の倒産の影響を受けないことをいいます。 また、信託とは、委託者が受託者に財産権の移転などを行い、受託者に対して一定の目的に従って、財産の管理や処分などをさせることをいいます。
参考:倒産隔離機能とは|金融経済用語集 – iFinance

6:教育資金の一括贈与が1500万円まで可能になる

孫の教育資金を1500万円まで非課税で贈与できるという新制度が、

2013年の4月から始まったのをご存知でしょうか?

この制度を利用した信託商品が人気を集め、

地方銀行なども対応する預金商品を取り扱うようになりました。

ただ、信託銀行は手数料をもらって代わりにやって信託業務を行うため

「商事信託」とも呼ばれ、

金融庁に登録しなければ利用することができません。

一方、家族で同じ仕組みで行う家族信託を使うと、銀行に支払う手数料もなく、

あなたが孫ならいつでも自由にそのお金を使うことができます。

■注意すべきポイントもある

家族信託をした際のポイントは下記の3つです。

  1. 1:信託財産は金銭でも可能
  2. 2:受益者変更は時期が大切になる
  3. 3:信託財産の名義は受託者となる

例えば、

  • 財産管理を委託者:父親
  • 財産管理の受託者:長男
  • 利益をもらう受益者:父親

上記のように、父親が長男に信託した場合、財産の名義は長男に移りますが贈与にはならず、

父親は利益を得る為に今まで通り確定申告を行います。

この状態では信託する前と書面上は何かが変わったわけでは無いのですが、

この構図には大きなメリットが隠れています。

とここまでながながとお付き合いいただきありがとうございます。

ちなみに私もよく調べてみるまでは初めて耳にする言葉でした。

私が「家族信託」に興味を持ったきっかけは、お客様からご相談があったからです。

恥ずかしながら私もあまり知識がなかったので、税理士の先生に

教えて頂いたのですが、とても興味深い制度ですね。

これからも勉強していきますが、詳しい先生方がアローホームには

いますので、そこは安心してご相談下さい!!

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2017.08.07 【5年後から住まいの在り方が変わる?路線価の明暗】郊外の不動産の買取もアローホームへ

先日、産経新聞に路線価の事が書いていたのでその事について

今回は少し書いてみたいと思います。

大阪国税局が7月3日に発表した平成29年分の近畿2府4県の路線価は、

標準宅地の平均変動率が前年に比べ0.4%増となり、2年連続で上昇した。

府県別では、京都が11.4%増、大阪が1.2%増。

外国人を対象に好調な観光業界や堅調な住宅需要が背景にあるとみられる。

他4県は、いずれもマイナスで、滋賀0.2%、兵庫0.3%、奈良0.4%、

和歌山1.6%。

横ばいか、下げ幅は縮小した。

近畿の最高路線価は、大阪市北区角田町(阪急百貨店前)の御堂筋で、

15.7%増の1,176万円。

34年連続となった。

京都は、商業施設が集中し、八坂神社などの観光地に近い

京都市下京区四条通寺町東入2丁目御旅町の四条通で、

20.6%増の392万円。

上昇率が最も高かったのは大阪市中央区心斎橋筋2丁目の心斎橋筋で、

36.0%増の968万円。

観光名所がある道頓堀や繁華街のミナミのエリアで、

国税局は「インバウンド(訪日外国人客)の需要などが影響したのではないか」

としています。

今の値上がりは投資マネーが日本で「遊んでいる」からではないでしょうか。

日本にはオリンピックという大きなイベントが控えています。

外国人旅行者も増え、世界中から投資マネーが入ってきています。

けれども、投資には必ず引き際があります。

東京オリンピック前後には利益を確定させ、

不動産価格がいったんリセットされると思われます。

その後に団塊の世代が75歳以上になり、後期高齢者の数が増える。

東京の郊外はニュータウンをはじめ高年齢者が土地を持っており、

住宅相続の発生率も高まってくる。

けれど引き継ぐジュニアは、ライフスタイルが変わっていて夫婦共働き。

ローンの返済能力も高く、都心のマンションに住み続け、

もはや郊外から通勤する必要がない。

つまり、郊外の住宅を買う人も少なくなり賃貸に回さないといけない状態。

そうなれば郊外の不動産価値は下がるいっぽう。。。

更に、営農義務のある生産緑地の8割が2022年に外れます。

施行30年の期間を経て農地並み課税の軽減措置が切れる。

そうなれば、農地として活用されていたかなりの部分が宅地として放出。

住宅地の需給バランスが崩れ暴落が促されかねません。

こうなると、供給過多になる住宅マーケットが予測されてきます。

これから、宅地価格に波及することになれば5年待ったら郊外の不動産は軒並み安くなる。

そうなってから売却するにはあまりもメリットがありませんよね?

あくまでも仮定の話ではありますが、そうなってからでは実際遅いのです。

あなたは今、郊外で不動産をお持ちではないですか?

いつ売却を考えるのでしょうか・・・ご相談はいつでもお気軽にどうぞ。

担当:足立(あだち)まで、お待ちしております。

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2017.08.05 【今が売り時!!】中古一戸建て・マンション・売り土地等もアローホームへ

梅雨も明けたと言うのに、今度は猛暑。

マイホームを考えるのも億劫になってきてしまいがち・・・

でもそんな季節だからこそ手を抜かずに気を付けて欲しい住宅選び!!

まず家を探す時に多くの方は、マンションや一戸建の売情報をウェブサイトで検索して、

気に入った物件があればそこに載っている不動産屋さんにメールをして、

あとは流れのままに・・・といのが一番多いのではないでしょうか?

しかし、この選び方はとても危険なのです。

そこで、中古住宅選びで忘れてはいけないポイント5つをご紹介します。

中古住宅購入のポイント5つ

①理想的な購入予算と借入金額を決める
②価格の妥当性をチェックする
③地域の状況(地盤・地歴・周辺施設や環境・都市計画の方向性等)を確認する
④建物の状態やリフォームの可能性、今後の維持修繕費用を確認する
⑤管理状況を確認する(中古マンションの場合)

1.理想的な購入予算と借入金額を決める
住宅ローンは何十年も払い続けていくものなので、借り入れできるからと
満額で借り入れをするのはあまりお勧めできません。大事なのはずっと払える
支払額を超えない事。
無理をしてしまうとやっぱり将来的にそのしわ寄せが来た時にしんどいです。

2.価格の妥当性をチェックする
取引事例等を家を検討している会社に教えてもらう。
ご自身でも物件金額の妥当性を理解して購入する方が安心ですね。

3.地域の状況(地盤・地歴・周辺施設や環境・都市計画の方向性等)を確認する
ウェブサイトで土地条件図(土地の成り立ちが分かる地図)をチェックしたり、
現在の地図と古地図の比較をしてみるといろいろなことが分かってきます。
わからない場合は不動産屋さんに納得するまで聞いてみましょう。
あと現地を歩くのも意外と大事です。
駅から物件までだけじゃなく、その周辺ものんびり歩いてみると、色々なものが見えてきます。

4.建物の状態やリフォームの可能性、今後の維持修繕費用を確認する
ホームインスペクター(住宅診断士)という専門家に建物の劣化状況や
修繕が必要な個所など、調査をしてもらう方法もあります。
可能であれば、こういった診断をしてくれている中古物件がベストです。

5.管理状況を確認する(中古マンションの場合)
定期総会議案書や理事会議案書(3期分)、管理規約・使用細則を
徹底的に読んでみてください。
そのマンションで何が起こっているか、どんなルールがあるかよく判ります。
長期修繕計画案はよく見ていると、修繕積立金がいつ頃上がるか予測がしやすいです。
どの書類も不動産屋さんに言えばもらえます。

以上のポイントを踏まえつつ理想のマイホーム購入をご家族でお考え下さい。

また、上記のご不明な点等はお気軽にお尋ねください。

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2017.06.16 【住替えによる家の売却、新居の事ならお任せ下さい!!】家の買取・売却ならアローホーム

住み替え」とひとことで言っても、「賃貸物件からマイホームの購入」の方もいれば、

「自宅を売却して新しい物件を購入する」という方もいますよね?

また、住み替えたい理由についても、人によって次のように分かれると思います。

◎ライフスタイルの変化(出産、子どもの進学、子どもの独立、シニアライフへの転換、
ペットの同居など)
◎家や周辺環境への不満(間取りや使い勝手への不満、老朽化、ご近所トラブルなど)
◎転勤
◎住宅ローンの支払いが困難になった

1.「ライフスタイルの変化」および「家や周辺環境への不満」による住み替えの場合

「住み替え」には色々なパターンがありますが、今回は皆さんが現在「持ち家」で、

かつ、新居についても「購入」を検討中または決定済みという前提のお話です。

「購入する前提」とさせていただくのは、住宅は「今が買い時」と言われているからです。

住宅金融支援機構の「平成28年度は買い時か?」というアンケートで、

68.6%ものファイナンシャルプランナーが「平成27年度と比べて買い時」と

回答しているのです。

出典:住宅金融支援機構 平成28年度における住宅市場動向について出典:住宅金融支援機構 平成28年度における住宅市場動向について

消費税の引き上げも先送りされ、住宅ローン金利も低水準ということで、

今は買い時!という見方がされているようです。

それならば「善は急げ!」ですぐに買いに走りたいところですが、

そこはちょっと待ってください!!

持ち家を住み替える場合、「自宅の売却」と「新居の購入」のどちらを先に

進めるのが良いかを考える必要があります。

先に答えを言ってしまいますと、

  • 今の家がいくらで売れるか?
  • 資金繰りをどうするか?

この2点を踏まえることが、「住み替え成功」への大きなポイントになります。

ということは、必然的に「自宅の売却活動」から始めることが正攻法

ただ、「ご近所トラブル」などの場合、「資金繰りのことよりも、とにかく早く引っ越したい」

という方もいると思います。

その場合には、「新居の購入」を先行しても良いでしょう。

そういう方は、後述する「買い先行のメリット・デメリット」に目を通して、

買うことを先行した場合にどのような点に注意したら良いかを参考にしてください。

また、資金に余裕がある方(自宅の売却額を得なくても新居の購入に問題のない方)も、

同じく「買い先行」でも構いません。

それでは、正攻法である「売り先行」について詳しく見て行きましょう。

1-1.「住み替え」の正攻法は「売り先行」!

先ほど、

  • 今の家がいくらで売れるか?
  • 資金繰りをどうするか?

最初にこの2つを押さえることが、住み替え成功のポイントであることをお伝えしました。

これが「売り先行」の最初の一歩です。

「売り先行」とは、現在の家の売却代金を、新居の購入資金にあてて行く方法です。

確実に売却代金を得た上で、購入する物件を検討する流れなので、

資金計画が立てやすく、預貯金の持ち出しがないように工夫できたり、

持ち出しがあったとしてもきちんと計算し納得して購入物件を決めることが

できるところが安心です。

■売り先行のメリット

  • 売却代金が先にわかるため、いくらくらいの新居が買えるのか、予め把握できる。
  • なかなか買い手が見つからないとやむなく値下げをして売らざるを得ないケースもある中、引っ越しが差し迫っているわけではないので、焦って値引きをすることもなく、じっくりと売却活動ができる。

■売り先行のデメリット

  • タイミングよく新居が見つからないと、「仮住いへの引っ越し」「新居への引っ越し」の2回の引っ越しが必要となってしまう。

「売り先行」なら、売れる目処がたったてから新居探しをスタートできるため、

安心して住み替えを進めることができます。

安全・確実に家の住み替えをしたい方には、【売り先行】をおススメします

1-2.資金に余裕がある方なら「買い先行」もOK!

「買い先行」とは、現在の家の売却代金に頼らずに、新居を先に買う方法です。

そのため、

  • 新居の頭金を預貯金などで用意できる人
  • 現在の住宅ローンと新居のローン、2つのローンの支払いができる人

という条件になり、資金にかなり余裕がある人が対象となります。

「買い先行」のメリットとデメリットも見て行きましょう。

■買い先行のメリット

  • 理想の新居をゆっくりと探すことができる。
  • 仮住いの必要がなく、引っ越しが1回で済む。

■買い先行のデメリット

  • 売却代金に頼らずに、新居の頭金を用意しなくてはならない。
  • 家が売れるまでの期間、2つの住宅ローンを同時に払わなくてはならない。
  • 「そうそうそう、そうなんだよね・・・」という共感と納得
  • 「簡単そう!楽そう!私にも出来そう!」というイメージ

「買い先行」の流れも上から順の時系列の表にしてみました。

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「買い先行」はかなり資金に余裕がないと進められない方法のため、基本的には

「売り先行」がおススメです。

1-3.住み替えに便利なローン「買い替えローン」と「つなぎ融資」とは?

「売り先行でも買い先行でも、どっちにしてもお金はかかるのでは?」

という声が聞こえてきそうなので、

「買い替えローン」と「つなぎ融資」という買い替え時に便利な

住宅ローンをご紹介しておきたいと思います。

買い替えローン

(1)買い替えローンとは?「住み替えローン」とも呼ばれています。

売り先行の方が利用するものになります。

自宅を売却するには、まずは今の住宅ローンを一括で返済するのが基本です。

高く売れてローンの残債がなくなれば問題はありませんが、

残債が残ってしまう場合は預貯金などを切り崩して

自己資金を用意しなくてはなりません。

この自己資金を用意することなく、残債と新居の購入資金を合わせて

借り入れできるのが、「買い替えローン」です。

また、今は住宅ローンがかなり低金利になっているため、

従来よりも低い金利で利用できる可能性が高いと思われます。

(2)買い替えローンの注意点

上記で買い替えローンのメリットをお伝えしましたが、注意点もあります。

  • 「売る」と「買う」を同時に決済する必要がある

買い替えローンは、今の住宅ローンの一括返済と新居の融資実行を

同じ日に行わなければいけません。

  • 買い替えローンは審査が厳しい!

残債も上乗せして借り入れるので、借入金が多くなります。

当然ながらその分、金融機関の審査も厳しくなってきます。

  • 返済期間と借入額は慎重に設定すべし!

買い替えローンにすることで、総返済額が多くなる可能性があります。

総返済額が多くなると、月々の支払いを楽にしようと、

つい返済期間を長く設定しまいがちになります。

収入が増えていないのに総返済額を増やしたり、70歳まで続くような

ローンを組んでしまったりすると、その負担が預貯金の切り崩しを引き起こし、

最終的に老後の生活費を圧迫する恐れにも繋がります。

買い替えローンを利用する場合は、老後のことも見据えて、

返済期間と借入額を慎重に設定しましょう。

つなぎ融資

(1)つなぎ融資とは?「つなぎ融資」とは、買い替えのタイミングで一時的な融資を受ける方法です。

買い先行の方が利用するものです。

今の家の売却したお金で完済することを条件に、

新居の購入資金の融資を受けます。

例えば、新居が見つかり契約を進めたいと思っても、

購入資金に今の家の売却額を充てる予定の場合は、

家が売れるまで新居の契約を進めることができません。

そんな時に「つなぎ融資」を利用します。

今の家が売れるまで融資を受け、一旦購入資金に充てます。

そのあと、家が売れたら、その融資を返済するということです。

新居を先に購入するため引っ越しが一回で済み、

買い先行のメリットを生かすことができます。

(2)つなぎ融資の注意点「つなぎ融資」にも注意点があります。

  • 住宅ローンより金利が高い。
  • 借り入れできる期間は通常6ヶ月〜1年。
  • 手数料や保証料がかかる。
  • 家が売れるまで、利子が発生し続ける。

諸費用や利子を考えると、つなぎ融資はあまりおススメできません。

どうしても住みたい新居があったり、資金に余裕がない限りは、

やはり「売り先行」で安全・確実に買い替えすることをおススメします。

どちらもメリットデメリットを理解した上で利用することをおススメします。

2.「転勤」の場合、「持ち家を賃貸に出す」という選択肢もある

「転勤」にも色々あると思いますが、今の家に戻れる時期が決まっている場合と

決まっていない場合で選択肢の幅も変わってきます。

今の家に戻れる時期が決まっている場合には、「転勤中だけ賃貸に出す」

という選択肢も出てきます。

この場合は、「リロケーション」という貸し方が一般的です。

⇒リロケーション:転勤者の留守宅を一定期間賃貸する業務のこと。

「買い替え」の場合、よほどの資金的な余裕がない限りは、

「売り先行」が正攻法となります。

3.「住宅ローンの支払いが困難になった」場合の住み替えの流れ

住み替えをご検討の方の中には、「住宅ローンが支払えなくなった」

という方もいらっしゃるでしょう。

この場合は、一般的に「持ち家を売却して住み替える」ということになりますが、

「ローンの残っている家が売れるの?」と心配される方が大半です。

住宅ローンが残っている家の売却には、「任意売却」という方法があります。

適用されるには諸条件があるものの、新生活のための預貯金を

できるだけ切り崩さずに売却するなら、「任意売却」がおススメです。

通常、ローンが残っている不動産を売却する時は、抵当権(※注釈)の関係上、

残債を完済しなくてはなりません。

となると、売却の手段は次の2つのいずれかです。

①残債以上の値段でその物件を売り、ローンを完済する。
②残債より安い金額で売る場合は、売却金額では返済しきれない残債を、
預貯金を切り崩すなどして用意する。

どちらも現実的にはちょっと厳しい…ですよね。

そこで登場するのが「任意売却」です!

住宅ローンの支払いが滞る理由は様々ですが、例えば債務者の年収が

リストラや転職で減るなどして、今まで通りにローンの返済ができなくなり、

このあと滞納が続いたら、債権者は「競売」という方法で物件を売り、

融資額の回収にあたります。

ところが、この方法だと売却できる値段が市場価格の50~70%ほどになってしまい、

債権者にとってメリットはありません。

そこで債権者は「任意売却」を許可し、できるだけ市場価格に近い値段での

売却を目指し、残ったローンについても債務者に無理のない金額に見直すなどして、

確実に融資額を回収できる方向に舵をきるのです。

任意売却後は、ご実家に住み替える方、安い賃貸住宅に引っ越される方、

「リースバック」という方法で今の家に住み続ける方など、

その方の家族構成や人生設計により選択は多岐にわたります。

いずれにしても、これを機にその後のライフプランをしっかりと見直すことが大切です。

と、長くなりましたがここまで見て頂いた方には感謝いたします。

ご相談等多岐にわたってアドバイスさせて頂きますので、まずはお気軽にご連絡

またはメールにてお問い合わせ下さい。

その際には、担当:足立(あだち)とお伝えください。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について

http://www.arrowhome.co.jp/

TEL:0800-888-6886 (通話料無料)

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2017.06.02 【供給過多な建設ブームの行く末は?】オーナーの方のトラブル等もアローホームへ

全国における建設ブームに黄色信号です。
日銀によると、2016年のアパートローンは前年比21%増の3兆7860億円。
比較可能な10年以降で最高。

金融機関による16年の不動産向け融資も12兆円を超え、過去最高を記録。
活況の背景にはいくつか理由があります。

15年の税制改正で相続税の課税対象が広がり、
節税目的の建設に踏み切る地主が増加。
マイナス金利下の金融機関の融資先として、
比較的高い利幅が見込めるという事情もあります。

そんな中、多くの地主が選ぶのが管理に手を煩わされず、
賃料収入も安定する「サブリース」。

※サブリース・・・一括借り上げ、家賃保証制度のこと。
不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、
入居者に転貸する。
貸主は入居者がいようといまいと一定の家賃が保証されるとともに、
入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから開放される。
一般的に保証される賃料は相場の80%〜90%

貸し手である金融機関と、借り手である地主のニーズが一致し、
そこにサブリース業者が介在。
しかし、需給が大きく狂えば、融資は不良債権化しかねません。

※不良債権・・・回収困難な債権を言う。
狭義では、銀行など金融機関において、
貸付(融資)先企業の経営悪化や倒産などの理由から、
回収困難になる可能性が高い貸付金(金融機関から見た債権)を指す。

日銀が地銀等と信用金庫を対象に16年9月中旬~10月中旬に
行ったアンケート調査では、貸家業向け貸し出しのリスク管理として、
周辺の家賃相場を調査していたのは42%、
周辺物件の入居率を調査したのは32%、
人口動態を踏まえた需給動向を調査したのはわずか24%という。

これがきっかけとなり、サブプライムローン問題のような事態を招いてしうのか?
アパートは新築の間は入居者を獲得しやすく、問題はじわじわとしか顕在化しない。

一方で地方金融機関の体力を徐々に失わせ、金融システムの安定性に
悪影響を及ぼしかねない。

こういった環境下では、オーナー様にトラブルが起こるのも必然ではないでしょうか?
アローホームでもアパートの売却やサブリースでのトラブル等のご相談が
増えています。

もし、現在お困りのオーナー様がいらっしゃいましたらまずはお電話下さい。
お問合せメールなら24時間対応ですが、電話をご希望の際は水曜日は
お休みさせて頂いておりますので、それ以外で宜しくお願いします。

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株式会社アローホーム

代表取締役   足立 泰彦

当社「株式会社アローホーム」について

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2017.06.01 【住宅ローン支払い中の物件の売却は可能か?】不動産の早期買取ならアローホーム

ほとんど多くの人が、マイホームを購入する際に現金ではなく

金融機関と住宅ローンを組むことになると思います。

やがて色々な諸事情により住まいを売却したい時、「住宅ローンが残っていても、

今の住まいを売ることができるのか?」と誰もが疑問に思うかもしれません。

分かりやすく言うなら、答えは「YES」です。

ただし実際には完済してからでないと売却することはできません。

ん?どういうことなのか?

ポイントとなるのが、「抵当権(ていとうけん)」です。

上記の図のように、住宅ローンを組む際には抵当権が設定されます。

そして、売却するにはその抵当権を抹消する必要があります。

その抵当権の抹消ができれば売却が可能となります。

もしも現在、住宅ローンでお困りで物件の売却もお考えの方は

お気軽にまず担当:足立(あだち)までご連絡ください!!

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株式会社アローホーム

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