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お客様にお伝えしたいこと(ブログ)

2019.09.06 相場は相対的に売却は「個別」に考える!

前回お伝えした通り、相場はあてになりません。 そもそも誰が、物件の売り出し価格を決めているのでしょうか?

プロが価格を決めているのでしょうか? 答えは「ノー」です。 価格を決めるのに資格はいりません。

周囲の物件、最近の取引実績などの傾向から、大体の価格設定なら誰でもできます。 よほど戦略的な理由がある場合を除いて、売り出し価格はそれほど重要視されていない。

言い換えれば、プロの判断がなされているわけではありません。 仮に、「北海道に 1000 坪で 100 万円の原野」があるとしましょう。

不便な場所だけど、誰が考えても安い。 買うか、買わないか? この土地の価格が、周辺では相場通りだとしましょう。

もし余裕があって、夢を感じたら「買いたい」と思う人もいるでしょう。 土地は、相場通りでも買い手一人一人で価値観が変わります。

大勢の平均値、つまり相場的な考えで判断すれば、「持っていても行く機会は少ない」「固定 資産税等の経費もかかる」・・・ だから買わないという判断が一般的でしょう。

だから価格の相場も安くなるのです。 ところが、「その土地には金脈が眠っているのではないか?」と資金に余裕のある投資家が嗅 ぎつけたら、彼らはさっさと 100 万円で買うでしょう。

もし本当に金脈に出会えたら、100 万円が 100 億円に化けてしまいます。 ここで何を申し上げたいかというと、土地というのは、「所有するものでなく、使うものだ」 ということです。

使う人によってまったく価値が変わるものです。 その土地の価値を見いだせる人に出会えたら、相場より高い値段でも買ってもらえます。

これは極論ですが、相場を逆手にとって、高い利益を生み出す方法もあります。

それは、相場の安い、一般的(相場的)には魅力が低いと言われる土地を探して、これを磨 き上げて魅力を付加することです。 例えばそこにアパートを建てたとします。

優秀なデザイナーに依頼して、内装も外装もオリジナリティーあふれるデザインを施し、若 い感覚の人たちに「住みたい!」と感じてもらえる家を造ります。

そうすれば、入居希望者はすぐに見つかるうえに、周辺のアパートより少し高い家賃設定を しても「決して高くない」と感じてもらえます。

そう感じるお客さんと出会えればよいのです。 売買も同じです。 相場とは関係なく、その買主さんが「買いたい」と感じる魅力があり、それが伝えられれば 好条件で契約が成立するのです。

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